俗話說得好：“同人不同命，同傘不同柄。”
城市之間，也是如此。
今天，在群裡看到一張易居研究院智庫中心的圖。
資料反映的是全國重點城市1月份新房成交情況，具體如下：
可以看到，一線城市之中，上海成交最好，同比上漲31%，環比更是大漲46%。
最差的是深圳，成交同比大跌58%，甚至還比不上部分二線城市。
按理來說，上海和深圳，經濟、人口、產業都很牛逼，樓市支撐點應該不分伯仲。
那麼，長三角大佬和珠三角大佬，為什麼會出現不同的行情？
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其實，兩者去年的二手房資料，就能告訴我們答案。
先來說說上海。
下圖是中原研究院統計的2019年-2021年上海二手房市場量價走勢。
去年上海二手房市場一共成交了27.75萬套。
但主要還是靠上半年撐起來的，而這一波上漲行情實際上從2020年上半年就開始啟動了。
去年成交下滑的拐點出現在7月份，當時主要就是二手房核驗價出臺，要求採取“三價孰低”的原則。
說白了其實也是二手房指導價，二手房貸也被卡住了。
所以，下半年上海二手房成交開始下滑，但是恢復的速度也很快，3個月之後就開始反彈了。
到了12月，成交量已經回到1.8萬套，出現了年末翹尾的行情，回暖跡象初顯。
其中，浦東、寶山、閔行和松江成交佔比最高，而成交漲幅最多的是奉賢、崇明、嘉定、松江。
看到這組資料，上海樓市為什麼回血這麼快，答案其實已經很明顯了。
沒錯，就是跟上海的落戶放鬆有關，特別是五大新城。
下面是近三年上海落戶的相關資料，去年真的是前所未有的暴漲。
可以看到，2021年上海落戶、居轉戶、人才引進的人數，都創了新高。
其中，2021年落戶人數高達7.3萬，人才引進人數高達35444萬，都比2019年和2020年加起來還多。
人口突然激增，住房需求就會激增，這就是上海樓市迅速反彈的主要原因之一。
所以，今年上海樓市應該會出現小陽春的，要買入的朋友要抓緊視窗期了。
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反觀深圳，去年二手房市場比上海就差很多。
根據中原研究院統計，去年成交量只有40699套，跌到十年來新低。
雖然11月有小幅反彈，但只是曇花一現，12月再次跌破2000套，只有1971套。
其實，我覺得最主要的原因，還是因為政策太嚴格了。
首先，自然是二手房指導價，而且還是全市“一刀切”，幾乎所有小區都打了骨折，加上銀行也要按指導價放款，首付大幅提高勸退了很多買家。
其次，就是限購政策，本地戶口都要3年社保才能買房，非本地戶口還要5年社保，拿到房票不是一件易事。
第三，增值稅2改5，豪宅線再次恢復，讓二手房交易成本增加了幾十萬甚至上百萬，讓不少人寧願去買新房。
第四，大學區制吹風，學區房價值慘遭洗牌，疊加二手房指導價，不少優質學區房出現暴跌。
從目前來看，這幾個政策都沒有出現鬆動，所以深圳二手房市場註定還是低迷。
而接下來2月份的二手房指導價的調整，將會是深圳二手房市場值得關注的變數，如果上調，才有可能回暖。
當然，對於剛需來說，市場低位執行也是一件好事，讓之前買不起的人有機會上車。
不過，深圳樓市回暖其實也是遲早的事，畢竟它向來都是供不應求。
2020年1179萬的淨流入人口，已經達到全國第一，而2021年全市住宅供應量才十萬套左右。
另外，2023年還有715新政到期，到時一大波人拿到房票，市場更加供不應求了。
所以，趁著今年到明年7月15日的這段時間，要在深圳買房的朋友，可以擇機入市了。
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其實，從近期高層一窩蜂地維護房地產市場來看，思路很清晰了。
具體可以回顧下面幾篇文章：
突發！住建部發話：今年樓市要做好8件大事！
懸念揭曉！房貸利率下調，高層催你買房了！
高層集體喊話！沒看懂這些內幕，明年買房很危險！
最新解讀：中央經濟工作會議，定調明年樓市！
定調樓市！高層集體表態，每一條都值得深思！
一方面是要讓樓市走出低迷，另一方面是要化解房企的債務危機。
但是，讓樓市回暖≠刺激樓市，不然5年期LPR利率也不會只降5個基點。
整體來看，今年樓市走勢應該就是前低後高，按微笑曲線來走了。
所以，上半年都是一個比較好的入手時機，核心城市、核心地段、品牌房企的房子都不會有大問題。
部分資料來源：劉曉博說財經
