這幾天，關於房地產專案併購的好訊息多了起來。
無論是困境房企處置資產的積極主動性，還是擔當“救世主”角色的央企，以及提供併購“子彈”的資金方，都行動了起來。
但在業內看來，短期房地產收併購放量阻力仍存：
一是當前樓市走勢仍不明朗；
二是集中供地即將來襲，會分散對收併購的吸引力；
三是容錯度為零，盡調及交易對價博弈需要時間。
01
併購“子彈”真來了
一個多月前，央行、銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》，鼓勵銀行業機構做好重點房企風險處置專案併購的金融支援，且併購貸、併購債不計入三道紅線。
通知發出後，招商蛇口率先試水在銀行間市場註冊併購票據，華僑城、建發房產也有併購債涉及。
但從募資用途看，招商蛇口的12.9億、華僑城的9.6億，都投給了曾收購的專案，並不是流向出險房企。
建發房產的10億併購債，也已有明確的投向。
這些曾被視為定向給出險房企的“救命錢”，市場在激動多天後，發現白沸騰了。 轉機出現在這幾天。
1月24日，浦發銀行釋出公告，2022年第一期金融債券中的50億元規模的房地產專案併購主題債券，獲得1.79倍認購，意味著金融機構首單房地產專案併購主題債券發行落地。
浦發銀行表示，將對這50億元募集資金進行專項管理，確保專款專用。此前浦發銀行曾表示，這50億元將重點支援優質房企兼併收購出險和困難的大型房企業的優質專案。
業內預計，浦發銀行首單發行落地後，商業銀行類似發債規模或將進一步上升。
1月16日，華潤置地官微訊息，獲得招商銀行高達230億的併購融資額度，其中200億元授予華潤置地，30億元授予華潤永珍生活，專用於併購業務。
02
房企將資產擺上“貨架”
與此同時，面臨資金高壓的房企也意識到，指望樓市回暖透過銷售迴流緩解緊繃的資金壓力不現實，開始積極處置資產。
以世茂為例，多家媒體報道，世茂已將全國35個重點專案擺上“貨架”進行推介，且專案多位於北上廣深和杭州、重慶、天津、武漢等一二線城市的優質地段，其中不少是明星專案。
這些專案合計報價約741.19億元，剔除抵押融資和專案貸款餘額531.18億元，世茂集團可回款約210億元。
也有業內人士透露，除了市場公開報道的收併購事件之外，也有一些大型民企在低調地處置資產。
他們或者將合作專案股權賣給了合作方（如雅居樂和世茂將廣州亞運城專案股權賣給了合作方中海地產），或者賣給了非地產主業的其他企業，仍舊負責掛牌代建。
03
行業出清還將持續
中信證券研報認為，推動地產專案併購是化解風險的關鍵。
但是大規模普遍性的地產專案併購，只有在需求託底、市場穩定的情況下才會展開。
1月26日，國盛證券發表的一篇研報還認為，2-3月即將進入業績期，預計多數房企業績將呈現同比負增長，房企的現金流將繼續承壓，屆時將是黎明前最黑暗的階段。
因此，從市場動態看，目前收併購比較活躍的是合作專案（如廣州亞運城），這是源於併購方對於合作專案的具體情況十分熟悉，以及物業板塊等輕資產，收併購的量級不會太大。
平安證券認為，2021年下半年以來暴雷的房企多數為融資及銷售驟降導致的短期流動性危機，他們持有的一二線城市住宅專案、核心地段商業資產、物管公司等，其資產價值並未大幅縮水。
如果後續需求側政策陸續放鬆，金融機構及購房者信心逐漸修復，加之出險房企及高壓房企轉讓資產自救意願增強，房地產專案的併購大潮才會開啟。
“民企除了XX和XX，誰今天晚上‘掛了’，都不意外！”一位業內人士說，政策鼓勵下的地產專案收併購，既有“救民企”之意，也有行業繼續“出清”之目的。
聯合資信1月24日發表的一篇報告就認為，行業正處於長期下行週期中的短期快速下行階段，問題房企仍存在風險暴露的可能，含：
財務風險型房企，風險正在暴露——
①債券融資或非標融資佔比較高、短期內到期債務規模大的房企，即使槓桿水平較合理，依然可能會爆發再融資風險。
②資料不明晰，財務狀況不夠透明的房企。因涉及合作開發、舊改、多個開發平臺等，表外債務和實際銷售回款存疑，會影響其再融資，遭到投資者“用腳投票”。
經營誤判型房企，未來1~2年可能暴露風險——
① 業態或佈局不佳，資金長期承壓，陸續消耗，隨著行業下行將難以繼續支撐。
② 近一兩年拿地規模大、拿地價位高。提前消耗了流動性，回款不及預期，將面臨較大的壓力。
缺乏核心競爭力型的房企——未來3~5年可能暴露風險——
在人口週期斷檔、購買力下降的大環境下，如果企業自身在專案品質、運營管理能力、成本控制能力、優質土儲等方面不存在核心競爭優勢，也將面臨被淘汰風險。
