據說恆大欠了1.95萬億、碧桂園欠了1.76萬億，萬科欠了1.52萬億、綠地1.24萬億、融創9300多億......哪個開發商都不少於幾千億。1.97萬億是多少錢呢？鄭爽的日薪是208萬，想要達到1.97萬億需要工作2595年，也就是說得從周朝開始全年無休。
有人便看到這裡心生疑問，開發商沒錢，投資的恆大信託理財的錢也沒了，錢都去哪裡了呢？
所有的錢都是從銀行出來的。你拿30萬繳納首付，貸款70萬購房，銀行就放出70萬貸款。開發商拿到100萬，用於交稅、給建築公司、銷售公司等房地產產業鏈上各類公司。
最終這100萬進入了房地產老闆、建築公司老闆、銷售公司老闆以及產業鏈上各類公司員工的口袋。繳納的稅款，則被用於給老師發工資，修路建橋，政府公務員開支，軍隊建設等等。
我此前講過《房子是貨幣的蓄水池，還是水龍頭？》，透過房地產，銀行把居民的儲蓄加槓桿向社會釋放資金，房地產是貨幣的水龍頭。
如果按照古典經濟學講，貨幣增加與商品增加相匹配。把牛皮變成皮衣、皮鞋，增加了牛皮的價值，就需要對牛皮製品進行計價，這就需要增加貨幣量。
但是透過製造商品增加貨幣的速度太慢，貨值太低。一套房子幾十萬，幾百萬，這就可以增發更多貨幣。
如果印錢速度與社會經濟發展匹配，是極好的。這時候，房子的需求和供給是相對平衡的。但是一旦房地產持續擴張，土地交易價格持續攀升，房地產就變成了吸血鬼，就成了虛擬經濟。供應遠遠大於需求，這個商品就不再具備增發貨幣量的能力。
在《要投資房地產發財麼？傾家蕩產那種！》一文中，我有舉例：100戶居民，購房只花了6500萬，但是現在人均200萬元的房產，總價值2億元。這正是房價上漲導致的財富增加。
這就是大家所說的“蓄水池”概念。但是房價下跌後，這2億元的財富就會直接縮水，比如房價腰斬，就會變成1億元。但是並不意味著市場上的錢就多出1億元。因為那2億本來就是虛的。
所以，房價下跌不會導致物價上漲，只會導致物價下跌。因為，房租成本以及各類相關成本都會因房價下跌而下跌。所以，房價下跌對居民生活來說，是一件好事。日本房價下跌70%之後，日本物價20多年來沒有上漲，一直十分平穩。
現在之所以不敢再像2008年，2015年那樣救市，是因為透過樓市增發的貨幣量已經十分巨大，居民人人背上貸款。有個資料是，房貸的佔比已經到了居民儲蓄的70%以上，居民無法繼續加槓桿了。
這就像是一輛上坡的汽車，油門已經踩到底，如果再繼續踩，可能直接拉爆了。所以，現在房地產公司的債務問題，只能讓開發商想辦法解決。而且銀行已經對恆大的債務提前進行了保全和賬戶凍結，只要銀行不出問題，就不會有系統性金融風險。
至於購買恆大理財的，買了恆大房子的人，以及恆大的供應商們，只能聽天由命，自認倒黴了。
我一直提示樓市風險，遭到許多讀者的批評，甚至辱罵。現在終於可以給樓市下結論了：
第一，房地產的上行週期結束了。從房產數量看，城市已經建設完成，郊區和三四線城市庫存嚴重過剩，空置率十分可怕。很多三四線城市的房子，100年不再建設都住不完。
而且很多地方已經演化出透過免費旅遊詐騙老人買房的產業鏈。如下圖：
這些郊區和小城的房子多可怕呢？看下圖：
從人口看，2021年開始人口會出現減少，老年人口增加，死亡人口每年1000多萬，會騰出許多房產。
房地產企業的主要營收依靠建設新房子和漲價。如果沒有那麼多的建設需求，其營收增長就無法維繫，其市值就面臨崩塌。
而且由於房子銷量下滑，庫存量大，房地產公司回款速度慢，導致前期擴張欠下的鉅額債務面臨償還困難的情況。現在的樓市可謂是寒冬中的寒冬。
第二，房地產企業不具備轉型能力。
股價持續上漲的企業，依靠的是業務範圍的擴張，市場的擴張，技術創新提高利潤。比如，騰訊公司，上市以來漲了1000多倍，還在以年20%以上的增長率繼續增長。這是因為遊戲業務拓展到海外，產業網際網路和金融業務蓬勃發展，推動了營收和利潤的持續增長。
前幾年，萬科、恆大、碧桂園都在搞房地產轉型，轉型文旅、機器人、汽車之類的，最後大家發現轉型的結果仍然是變個花樣蓋房子賣房子。
房地產企業的營收增長，依靠不斷蓋新房，利潤增長靠房價增長。而接下來面臨的是新建房產面積下跌，以及全國上下房價泡沫巨大，所以根本無法繼續增長了。
第三，行業沒落，行業內企業難倖免。有人說，小開發商死了，大開發商就會馬太效應。這個說法十分可笑。
中國的房地產泡沫十分巨大。而解決房地產泡沫的最有效辦法是，利用經濟發展化解金融風險。
這個行業目前處於冰封狀態，也不會回暖，不敢回暖。最好的結果是冰封，也可能出現最差的結果!
整個行業都在走下坡路，一榮俱榮一損俱損，所有企業都無法倖免。那些負債率高，償債能力差，風控差的房地產公司必然先倒下。而其他地產公司，好日子也一去不復返。地產公司老闆將徹底離開中國富豪排行榜，地產股再也不是優質投資標的。
最近恆大的事情，可以回顧文章：要投資房地產發財麼？傾家蕩產那種！
特別說明：文章不構成任何投資建議，股市有風險，交易需謹慎。磐石之心公眾號每晚聊投資，不見不散，敬請關注。
