恆大集團陷入如今牆倒眾人推的地步，主要是資金鍊問題。去年開始，因為三道紅線出現，恆大的資金就開始緊張了。但今年以來可謂問題纏身，先是有銀行向法院申請凍結恆大資產；接著很多地方恆大在建樓盤出現停工，為了保障市場信心，許老闆不得不親自主持“保交樓”誓師大會；然後近日又爆恆大財富出現兌付危機；可以說是一波未平一波又起。這就讓我們很疑惑了，恆大這麼多年怎麼還欠下這麼多錢？原來這麼多年都是賺了一個空氣和寂寞？恆大這筆債務賬又是怎麼算的？據恆大最新的年中報告，截至2021年6月，恆大資產規模為2.38萬億，負債總額高達1.97萬億元。負債中1年內就要償還的債務有1.57萬億元，這些短期債務佔了絕大部分，此外還有0.4萬億不那麼著急還的負債。其中，1.57萬億元短期債務正是恆大當前面臨重大危機的根本來源。翻一下恆大的半年報，當前短期負債中，應該付給上游材料供應商和建築商的錢就接近1萬億。恆大主要是做地產開發，分為3步：花錢買地，僱人建房，賣房收錢。其中“僱人建房”就是產生這部分負債的環節。這一部分負債所帶來的影響在今年早些時候就已經初現端倪，先是眾多建築商和供應商公開表示由於恆大拖欠尾款，不得不停工休整。足以見得恆大拖欠建築商尾款的嚴重性。恆大第二大短期負債來源是從銀行或其他金融機構借入的貸款，在一年以內需要償還的借款有0.24萬億。恆大第三大短期負債來源是欠買房人的，也就是賣房收錢的部分，有0.22萬億，是客戶已經付了房款在等待新房交付的。其他的還有一小部分，是恆大投資產生的負債。
看完這篇文章，恆大究竟欠了2萬億，就說得清清楚楚了。目前，恆大需要立即償還的1.57萬億債務明顯影響了正常運營。那麼為什麼恆大要借這麼多債呢？2010年至2014年房價一路飆升，直到2014年5月開始下跌近一年。當時的中國房企“老大”萬科認為，行業快速推進的“黃金時代”已經過去，進入了精耕細作的“白銀時代”。但當時的恆大顯然不同意這一判斷，並開啟了激進擴張的道路。從銀行借入數億美元買地，然後在幾個月內開始出售房產，收回數倍的錢，然後把錢投入購買更多土地、借入更多債務、開設更多股票。與其他開發商相比，恆大的負債率更高，週轉更快，土地更多。2016年開始了一輪棚改，就是拆除本市老舊危房，對拆遷戶給予現金補貼，鼓勵他們用這筆錢再買房。乘著這股東風，恆大在債務居高不下的情況下，成為當年中國最大的房地產企業。那麼，恆大把借來的錢都花到哪裡去了呢？恆大在房地產以外的許多外圍業務上花了很多錢，但幾乎沒有收入。前幾年連續降價出售的恆大冰泉，至今仍虧損10億元。在過去的兩年裡，它開始涉足汽車製造，僅2020年就虧損了70多億。曾經被視為中國足球榮耀的恆大足球，每年也給恆大帶來10億元的損失。在分紅和利息方面，恆大每年也要花很多錢。恆大發債成本非常高。銀行借款平均利率接近10%。2020年，累計支付利息120億元，相當於每天支付3000多萬的利息。過去10年，也就是2011-2020年，恆大集團每年分紅，分紅總額超過1142億。當然，與恆大的土地儲備相比，這些只是杯水車薪。和很多地產商一樣，恆大拿到貸款後的第一件事就是買地。從恆大最新半年報可以看到，恆大土地儲備高達4569億元，是恆大各項費用中最大的一部分。這是恆大債務危機的罪魁禍首。為什麼這樣說我？恆大近4500億的土地作為資產具有實際價值，但為何會成為債務危機的罪魁禍首？恆大為何近期突然無力償債？這些土地儲備是用來建造房屋的。但恆大欠供貨商的錢，供貨商停工，不能按時還房，然後又不能收回現金，那麼恆大將無法償還債務。
雖然這是恆大不得不面對的惡性迴圈，但從根本上講，恆大的債務危機仍然是卡住恆大資金吸納的三條政策紅線。第一，我提到了房地產企業控制負債規模的三條紅線：一是剔除預收後，資產負債率不得大於70%；二是淨負債率不得大於100%；三是現金負債率小於1，踩其中一條的，全年負債增速不得超過10%，踩兩條的，不得超過5%，踩三條的，不得新增有息債務。(注：第一條紅線是指房地產企業控制負債規模的三條紅線：一是剔除預收款後，資產負債率不得超過70%；二是淨負債率不得大於100%；三是現金負債率低於1的，每年債務增速不得超過10%；二是踩兩條的，不得超過5%；三是全部踩到的，不得新增有息債務。在房地產巨頭中，恆大將這三家都踩在腳下。借不到新債，意味著突然沒有辦法“借新還舊”，少了一口填補債務坑。與此同時，密集出臺抑制房價上漲的措施，使得開發商的銷售返利也開始回落，另一個進水口的流量驟然收窄。9月1日14日，恆大表示，正在積極接觸潛在投資者，以出售資產。但恆大還有哪些資產要出售呢？是沒有賣出一輛車但股價翻了一番的恆大，還是股價不斷下跌的樓盤？還是仍在出售和建造的各種建築？有人說，現在還有4500億的土地儲備。恆大能否將手頭的土地套現並償還債務？其實很難，書看起來像資產，但變現不好。如前所述，恆大長期大規模拿地已經下沉到三四線城市，即使一二線城市的土地也在遠郊和邊緣板塊。當房地產市場處於上升期時，這些土地很有價值。它們可以快速建造並出售獲利，但也可以直接轉讓給其他房地產開發商獲利。不過，面對當前的行業下行期，這些土地儲備就會變得有價值、滯銷，其他開發商也應該有實力和意願接手。事實上，恆大目前的危機是債務危機和信心危機，真正出現債務違約的債務可能沒有那麼多。說到萬億的總債務，恆大這麼多年來負債這麼多，三條紅線之後減了不少債。但真正的危機是信心危機，比如現在，房地產上下游企業都不願意幫恆大推進資金工作，以前工程公司都是先建再跟恆大結算，現在恆大不先付款，沒人敢給恆大施工。這是債務危機中最可怕的部分。以近日鬧得沸沸揚揚的恆大財富公司為例，現在到期的數億筆投資都已逾期，但一出無法償還的訊息，所有投資者都來要求還款，即使幾年後投資才到期。信心比黃金更重要。現在拯救恆大的唯一辦法就是恢復人們對恆大的信心。否則，現在沒人敢買恆大地產了。理性地看，我們仍然希望恆大能夠順利渡過難關，這對社會和行業都是一件好事。畢竟一旦恆大處理不了，就會牽涉到無數的中小企業供應商、用人單位、負債累累的業主。
