曾放話要衝進“央企前三”的中交地產，加槓桿的路子沒能停下來。
2月8日，中交地產公告稱，由於經營需要，為旗下孫公司的一筆6億元銀行貸款提供連帶責任保證擔保不超過5.99億元。同時，該公司向中交地產提供反擔保。
自幾年前釋放出對規模追求的訊號以來，中交地產對外擔保金額年年高企。
2018-2021年，中交地產實際擔保餘額合計分別為62.14億元、82.51億元、108.04億元、137.37億元。根據公告，2021年擔保餘額佔2020年末歸母淨資產的 448.73%。
諸葛找房資料研究中心分析師梁楠表示，對外提供高額擔保會為企業帶來一定的債務風險，尤其是中交地產財務狀況欠佳，風險性將進一步提升，同時或也會影響企業自身的信用資質。
2月14日，《鳳凰WEEKLY地產》多次致電中交地產，但電話未能接通。
過去一年，中交地產還頻繁使用非標融資、向母公司高息借款等方式換取資金，也暴露出其對資金的渴望。
這家日益高調的央企頻繁釋放出對千億規模的渴求，但同時，又面臨著高負債、業績承壓、現金流短缺、掌舵人頻繁更迭的尷尬局面。
吃緊
今年1月21日，有爆料稱，中交地產將扣發管理層及總部所有員工2021年度年終獎，或與業績下滑、資金承壓有關。
2021年以來，中交地產愈發暴露出資金短缺的壓力。
去年前三季度，中交地產營業收入59.86億元，同比減少25.43%；淨利潤為180.69萬元，同比下滑99.37%。其中，第三季度出現約1.6億的虧損。
至於虧損的原因，華泰證券在一份研報中表示，由於中交地產銷售和土儲規模快速擴張，而結轉規模存在滯後，導致報表口徑期間費用率同比提高8個百分點至 20.1%。
2021年一季報公開虧損的成績單後，中交地產曾在互動易平臺對投資人表示，原因是2020年獲取新專案的數量及土地儲備面積均較大幅度超過以往年度，截至2021年一季度末，公司納入合併範圍專案較上年同期增加較多，且多數專案尚處於前期開發階段。
中交地產坦言，由此帶來了管理費用、費用化利息、銷售費用的增加。
據2021年三季報，中交地產管理費用、銷售費用、利息費用分別為3.42億、4.11億、8.1億元。其中，銷售費用大幅增加，比上年同期增加了約1.29億元。
而飆升的少數股東損益也在“蠶食”公司淨利潤。2018-2020年，中交地產少數股東損益從3.42億元增長至5.49億元，歸母淨利潤則從8.10億元降至3.47億元。2021年三季度，中交地產少數股東損益為1.73億元，是歸母淨利潤約180萬的近百倍。
2020年，中交地產迎來“大躍進”，全年共新增土地30宗，土地購置總價款535.80億元，超過當年銷售額。
2021年上半年，中交地產仍在積極掃貨。2021年1-6月，該公司新增土儲14宗，土地購置總價款286.64億元，權益價款201.48億元。直到下半年，其掃貨的熱情才慢下來。
激進背後，中交地產經營活動產生的現金流量淨額連續多個季度為負。截至2021年三季度，中交地產現金流淨流出約134億元。在2019、2020年，其經營活動產生的現金流量淨額已經連續兩年為負，分別為-48.29億元、-187.4億元。
2021年下半年，中交地產開始出售資產。
2021年11月29日，據北京產權交易所披露，中交地產子公司深圳中交房地產有限公司掛牌轉讓惠州中交置業有限公司2%股權，轉讓底價437.02萬元。此外，深圳中交房地產有限公司擬轉讓廈門中泓房地產有限公司2%股權，轉讓底價2288.81萬元；2021年9月，中交地產掛牌轉讓慈溪中交港城置業有限公司50%股權。
借錢
由於自身“造血”能力不足，中交地產頻繁透過內外部渠道進行融資或借款，甚至包括一些融資成本較高的非標融資。
2021年12月28日，中交地產公告稱，為拓寬融資渠道，最佳化資產結構，進行規模為15億元的購房尾款保理，以用於公司調整債務結構、補充流動資金等。該保理業務授信期限一年啟用有效，融資期限6個月，保理費率年化6.4%，放款後按季付息；保理手續費0.2%，放款時支付。
據悉，購房尾款保理作為一種短期融資工具，透過轉讓債權給保理公司，從而實現提前使用預期收益，這是一種快速融資的工具。不過，相對於其他股權和信用債融資，保理業務的代價較昂貴。
一名信託從業者透露，購房尾款保理年化收益率很難一下確定下來，如果是單獨直接向投資者發行的話，要求收益率比較高；如果是專案之初就有機構資金對接願意參與，收益可能就相對較低，具體專案要具體看。
據媒體報道，有從業者表示，從購房尾款保理融資成本來看，個別五強開發商可以做到年化6%以內，其五十強成本在年化10%-12%不等；通道費用或管理費用，一般在年化0.5%-1%不等。而中交地產的融資費率和手續費都在不錯的水平。
在這之前，中交地產已多次使用非標融資，包括2021年1月，與東亞銀行開展的4億元保理業務；6月，與平安理財、百年保險開展“非標供應鏈金融資產證券化業務”的計劃，融資規模合計不超過30億元；11月，透過國新央企金融服務（北京）有限公司、亞洲保理（深圳）有限公司開展10億元應收賬款票據化業務合作等。
身為央企，中交地產在融資渠道上，擁有很多優勢。
一名信託從業者告訴《鳳凰WEEKLY地產》，每家信託公司對中交地產的風險判定並不一致。他所在的信託公司准入門檻為央企，所以中交地產的非標融資業務在他們的接納範圍之內。
不過，梁楠認為，非標融資雖然在一定程度上對中交地產的流動性壓力有所緩解，但融資成本偏高，另外，由於中交地產自身盈利能力較弱，對非標融資依賴度較高，而當前監管機構對非標融資的監管力度加大，中交地產將承受較大的監管壓力。同時，若非標出現逾期，對企業信用將造成一定影響，或也會影響其後續融資。
中交地產還頻繁向母公司進行高息借款。2021年12月14日晚間，中交地產公告稱，擬向中交房地產集團有限公司（包括下屬控股子公司，簡稱“地產集團”）新增借款額度不超過 100 億元，借款年利率不超過 10%，額度使用有效期為 2022 年度內。
同年年初，中交地產通過了向地產集團借款100億的方案，截至12月14日，中交地產已使用借款額度 90.8 億元。
實際上，向母公司借款的利率已超過多數境內發債利率，但中交地產表示，這次借款的利率是參考了市場情況及地產中交房集團取得資金的成本，屬於合理範圍。
2020年中交地產平均融資成本6.72%，遠高於多數央企，甚至高於百強房企平均融資成本。同年，中交地產財務費用為4.99億，較2019年暴增1986.32%，其解釋為“外部借款增加，費用化利息增加”。
做大
中交地產原名中房地產，成立於 1993 年，為中國房地產開發集團有限公司（簡稱：中房集團）核心地產業務平臺。2008年，中房地產借殼上市，兩年後，隨中房集團整體併入中國交通建設集團（簡稱：中交集團）。
2015年，中交集團旗下房地產業務整合，控股股東變更為中交房地產集團有限公司。2017年，上市公司更名為“中交地產”。當前，中交房地產集團旗下還擁有綠城、中交海外、中交鼎信等業務板塊。
2015年之後，中交地產表現出進取的野心，但其迎來高速增長，是在李永前回歸後。2019年，李永前從綠城中國執行總裁的崗位調回中交地產擔任總裁兼董事，其曾於2014年入職中交，而後被派遣到綠城任職。
迴歸的這一年，李永前喊出口號：“2019年衝刺350億，2020年衝刺500億，2023年遠在千億之上。”
與此同時，李永前開啟改革，其改革的秘籍就是“複製綠城中國、創新中交地產”。
2020年3月，中交地產成立了“中交房地產管理集團有限公司”（簡稱“中交管理”），被視為對綠城管理的對標。
在綠城的5年，李永前見證了綠城從百億到千億，再到2000億的過程，其中，綠城代建業務貢獻了很大一部分營收。不過，2021年5月，在回答投資人問題時，中交地產方面稱，代建業務佔比較低，“處於起步階段”。
接手後，李永前還以“總部—區域—城市”三級架構，取代之前的“總部—城市”架構，提出“六個一工程”戰略，大力發展融資代建、城市更新、TOD、健康養老、物流地產、文旅文創等新業務。
儘管李永前雄心勃勃，但在接手的第一年——2019年，中交地產全口徑簽約銷售金額293.87億元，僅完成目標的約84%。2020年，中交地產實現簽約銷售金額533億元，完成銷售目標。
過去幾年，中交衝刺兇猛，據克而瑞銷售額排名，從2018年的85名，衝到了2021年的44名。2021年中交地產全口徑金額為979.7億元，不過，沒能完成李永前此前喊出的進軍千億的目標，與保利、中海等央企差距仍較大。
規模焦慮下，中交地產的債務也逐漸攀升。截至今年三季度末，中交地產有息負債率為42.15%，同比上升約6個百分點，剔除預收款後的資產負債率為88.46%，淨負債率為265.08%。按照“三道紅線”標準，踩中“兩條紅線”。
眼看負債居高不下，中交集團的房地產業務整合也未能迎來預期的進展，而中交地產的掌舵人則經歷了5年換4帥。
去年6月，李永前不再擔任總裁一職，僅擔任董事長，總裁則由汪劍平接棒，其曾在葛洲壩集團房地產開發有限公司任總經理助理、副總經理職務，但下半年行情急轉直下，留給汪劍平的是不小的難題。而中交地產能否實現“央企前三”的執念，也充滿了未知數。
