2021年TOP200的銷售規模佔比下降，行業集中度下降，民企數量下降但依然占主導地位。本篇是《正視政策偏緊，央企永續經營》的姊妹篇，2021年TOP200中，民企合計128家，佔比64％，較2020年下降5家和3％。而央企和國企的數量合計僅從57家提升到58家，佔比基本上維持在29％。從銷售規模來看，TOP200中民企的銷售規模佔比下降，央國企略微提升。2021年TOP200民企銷售金額合計6.2萬億元，佔TOP200的62.8％，較2020年下降2.7 pcts。央國企合計實現銷售1.3萬億元，佔TOP200的33.9％，較2020年提升2.6 pcts。
原TOP200榜單房企中15％的房企出現變化，退出的房企以民企為主，新進房企中民企與央國企數量佔比相當，但是新進央國企銷售規模超過新進民企。2021年TOP200名單中合計有29家房企發生變化。其中，退出的名單中民企數量佔比達到62％，而新進的名單中民企數量佔比達到41％，與央國企相當。新進房企銷售規模以央國企為主，合計佔比達到43％，而民企僅為37％。
2021年TOP100榜單中央企和國企拿地快速攀升，直逼民企，而城投與房企的合作開發有望在2022年為民企帶來補充庫存的機會。2021年民企拿地萎縮近一半，央企拿地規模7780億元直逼民企9026億元。隨著2021年土地“兩集中”政策的實施，第二輪和第三輪土拍中央企國企託底嚴重，尤其是第三輪國資平臺中以城投為代表託底明顯。由於城投公司本身不具備較強開發能力，因此城投和房企的合作開發或將成為2022年的趨勢，併成為民企補充庫存的重要契機。
部分央國企因可持續經營假設帶來的估值修復已基本兌現。隨著2022年初政策放鬆，第二批央企和可以“活下來”的優質民企同樣開始迎來估值修復，空間至少20％。在2021年9月《正視政策偏緊，央企永續經營》已經提到，以EVA模型看，地產股的低估值來源於對遠期價值毀滅的擔憂。經過近半年時間的調整，政策環境偏緊的情況下，央國企在永續經營假設下估值已基本修復到位。優質民企轉變為可持續經營，以及集中在港股的第二批央企，預計迎來類似於2021年四季度以來央國企的遠期估值修復。推薦央國企中的中國海外發展、華潤置地、中國金茂、保利地產、招商蛇口、萬科A、綠城中國、中海物業、華潤永珍服務等；優質民企中的融創中國、融創服務、旭輝控股集團、金地集團、碧桂園、龍湖集團、濱江集團、中南建設、金科股份、寶龍商業，受益我愛我家、招商積餘、碧桂園服務。
風險提示：重走土地金融老路，需求超預期下行。
本文源自金融界
