南方財經全媒體記者 翁榕濤 廣州報道
2月14日晚間，碧桂園服務控股有限公司（06098.HK，下稱碧桂園服務）釋出自願公告指出，關於收購中梁百悅智佳服務有限公司（下稱中梁百悅智佳）合共約93.76%股權一事，目前雙方已簽訂相關收購協議。
此前，碧桂園香港物業公司已經持有6.24%股權，若此次收購完成，則中梁百悅將成為碧桂園服務的全資子公司。
不過，碧桂園服務方面也指出，此次收購併未披露收購價格，該收購的最終代價須按該等協議項下的條款以及進一步盡職調查結果出來後，在代價上限內進行調整。換而言之，此次收購尚未真正完成。
“因地產行業變局引發的物管收購愈演愈烈。”有物管業內人士分析指出，“去年下半年以來，部分房企出現流動性危機，出售旗下物業換取現金，行業因此湧現大量優質標的，房企困境反而逆向加速了物管行業的整合。”
“併購王”在管面積破10億平米
此次收購，已經是碧桂園服務去年以來第四次出手，此前已經相繼收購了藍光嘉寶服務、富力物業以及彩生活部分核心資產鄰里樂等，累計收購對價高達205.25億元。
據中物研協的資料顯示，2021年共有29家上市物企發起了53項併購，併購交易金額高達355.88億元，交易所付總代價較2020年同期增長377%。其中僅碧桂園服務一家的併購金額已經佔了整個行業的近60%，成為行業當之無愧的“併購王”。
值得注意的是，此次被收購的中梁百悅智佳，在兩個月前才剛剛透過港交所的上市聆訊。
公告指出，中梁百悅智佳是一家在開曼群島註冊成立的有限公司，主要業務為投資控股，其附屬公司主要業務包括物業管理服務、非業主增值服務及社群增值服務，業務遍及全國，其中大部分業務位於長三角。
中梁百悅智佳在去年兩次衝擊IPO，在2021年4月就已經首次遞表，但是在半年後失效。在2021年11月再次遞交了招股書，並順利透過上市聆訊，成為去年為數不多能夠成功過會的內地物企。
有香港金融業人士向記者指出，“中梁百悅智佳於去年12月已經披露了聆訊後的招股書，意味著其已拿到了港交所上市‘入場券’，距離正式招股並上市僅有一步之遙，但此次被碧桂園服務收購，也意味著其或已放棄此次IPO機會。”
據瞭解，該收購協議的賣方包括創辰國際有限公司、創卓國際有限公司、創沅國際有限公司、亨盛有限公司、創志國際有限公司、創同國際有限公司，以及個人股東楊劍、李家城及馬飛。
根據招股書披露，在上市前的股權架構中，中梁百悅智佳服務的控股股東為楊劍、徐曉群夫婦，透過家族信託等方式合計持有79.94%的股份。公司執行董事李家城持有7.97%的股份；馬飛持有2.34%的股份。
楊劍同時也是中梁控股集團的創始人、董事長，此前中梁控股因為實行高週轉、區域佈局以三四線城市為主，也被稱為“小碧桂園”。
中梁控股不僅在地產運作模式上向碧桂園學習，雙方旗下的物業公司其實早在一年前就已經有相應合作。
招股書顯示，2021年3月，碧桂園服務與中梁百悅智佳訂立投資協議，透過全資附屬公司碧桂園物業香港以約2.40億港元的價格入股後者，成為中梁百悅智佳的股東，持股比例達6.24%。
中梁百悅智佳的董事指出，此次入股後公司可受益於結合碧桂園物業香港的資源和專業知識所產生的協同效應，促進改善及最佳化增值服務業務的運營效率及管理能力，併為企業形象帶來額外價值。
此次，碧桂園服務還表示，收購事項將有利於本集團加強在中高階住宅物業管理方面的品牌影響力，擴大社群增值服務潛力；雙方專案在業務區域重合度較高，有利於未來在業務重合區域整合優勢，降低運營成本，提高盈利水平。
此前，碧桂園服務曾提出到2025年在管面積要突破18億平方米，這也是其去年以來多次大手筆併購的主要原因。
具體來看，此次收購中梁百悅智佳可以為碧桂園服務貢獻約3320萬平方米的在管面積，而去年收購藍光嘉寶服務、富力物業以及鄰里樂預計為其增加潛在在管面積共3.47億平方米，而碧桂園服務2021年上半年已有收費管理總面積已經達到約6.44億平方米，這樣來看碧桂園順利跨過10億平米在管面積大關，僅就規模而言已經是當之無愧的行業第一。
中梁為何急於出售？
在距離港交所IPO僅一步之遙的時候，中梁控股為何急於將旗下物業公司出售？
其中一個顯而易見的原因是，港股物業板塊遇冷，股價大幅下跌的情況下，對於擬IPO物企而言市場環境並不算友好。
過去一年，港股物業板塊估值出現較大變化，部分物企的市值大幅度縮水，多隻個股一年內累計跌幅超過50%。
受房地產行業變化的影響，資本市場對物業管理企業的擔憂也有所上升，新上市的物企面臨估值考驗。梳理2021年在港新上市的12家物企，截至2021年底，僅有星盛商業一家錄得股價上漲，其他11家的跌幅介於14.35%～64.33%之間。
對於中梁控股而言，在市場環境不太景氣的情況下，與其面對物業公司上市後估值帶來的不確定性，直接和曾經的合作伙伴談好價格，風險相對也較低。
另一方面的原因，母公司中梁控股的資金鍊也比較緊張。此前，透過高週轉的方式，中梁控股的合約銷售額從2016年的190億元一路增至2021年的1718億元，年均複合增長率為55.33%。
但是在激進擴張的另一面，中梁控股目前也承受著一定流動性壓力。Wind資料顯示，截至2022年2月15日，中梁控股目前共有6筆境外債，其中有5筆將分別於今年5、7、8月份到期，總計未償還金額為10.78億美元（約68.39億元），發行利率介於8.5%-12%之間。
今年1月28日，標普將中梁控股的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”。
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