圖片來源@視覺中國
一週時間，地產板塊暖風變冷風。
本週上半周，地產股集體遭遇“情人劫”。地產指數大跌3.6%，而上週該板塊上漲4.2%。港股內房股週一大跌近5%，正榮地產跌超15%，融創中國跌近12%。15日內房股繼續走低，截至收盤，指數跌1.13%，領跌的正榮地產跌超15%。
與此同時，萬科主席鬱亮關於行業進入“黑鐵時代”的說法刷屏網路。鬱亮坦言，萬科已進入縮表出清生死戰，“要麼死、要麼活，沒有中間狀態”。
事實上，當前眾多房地產企業正處於自救階段。雖有穩增長的暖風時時吹過，但於房企而言，還遠談不上歲月靜好。
預虧超790億後，房企春節躺平？
能讓地產巨頭萬科喊出“背水一戰”，可見樓市之慘淡，房企之艱難。
Wind資料顯示，截至2月14日，A股房地產板塊126家上市公司中，已有62家企業釋出了2021年業績預告，其中超六成淨利潤下滑。28家房企合計預虧為791億元至950億元，其中11家虧損額超10億元。
排在虧損首位的是華夏幸福，預計2021年虧損331億元至391億元。另一個虧損超百億元的房企是藍光發展，預計2021年虧損120.37億元。兩家房企的虧損原因，都跟債務逾期有關。
自去年下半年，房地產進入下行區間。銷量慘淡導致房企預虧也算合乎預期。不過，自去年年底開始，中央不斷釋放“穩增長”訊號。而就在外界預期房地產拐點將至時，地產開門紅卻並未上演。
2月8日，萬科公佈1月份銷售資料。2022年1月合同銷售面積210.6萬平方米，合同銷售金額356億元。資料顯示，2021年1月份萬科實現合同銷售面積398.6萬平方米，合同銷售金額人民幣714.7億元。以此計算，萬科2022年1月合同銷售面積同比減少47.17%，合同銷售金額同比減少50.19%。
需知，該資料是這是近年來除2020年3月外，萬科錄得最低單月銷售額；同比降50.2%也是多年來最大的單月降幅，甚至超過了疫情影響最大的2020年3月。
萬科單月銷售情況 資料來源：萬科公告
作為A股市值最高的房企，萬科一直表現穩定，其資產負債率一直比較低。早在2018年，萬科就喊出“活下去”的口號，並率先採取了降槓桿去庫存和業務轉型的保守路徑。但即便穩如萬科，依舊無法逃脫地產下行的魔咒，其它房企表現更難言樂觀。
根據各大房企披露的1月份銷售資料，保利月銷售收入同比下降34.29%、融創降20.6%、碧桂園降9.8%、金茂降 50.25%、旭輝降47.9%、花樣年降77.8%、富力地產下滑近60%……
春節樓市整體降溫，更是給地產股回暖蒙上了陰影。
受疫情影響，居民收入減少，加上樓市下行期間購房者觀望情緒上升，使得今年春節期間“返鄉置業潮”並未出現。根據房地產研究機構克而瑞統計，春節期間，全國40個重點城市新房成交量環比下降84%，同比下降40%；除上海、佛山等少數熱點城市出現增長外，全國30餘城出現“零供應”。
無論從房企1月份銷售資料，還是春節期間全國樓市表現來看，目前斷言地產股回暖或許言之尚早。中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，2021年下半年以來，房地產銷售劇烈下滑，儘管政策上在邊際改善，但市場還沒有出現明顯回暖，還在深度調整。或許，今年二季度以後房地產銷售會逐漸回升。
崩盤、甩賣背後，地產債集中到期
原以為央媽加速“開閘放水”會加速樓市回暖，沒想到節後地產股大雷卻接踵而至。
正榮地產上週遭遇“黑色星期五”。2月11日午後，正榮地產股價突然閃崩，2小時內從3.66港元最低跌至0.68港元，跌幅達到81.42%。截至2月15日收盤，正榮地產連續3日大跌，累計跌幅達75%，報收0.88港元。
來源：Wind
此前市場傳言，由於資金鍊問題，正榮集團將不再按此前計劃在今年3月贖回2億美元永續債，且正榮集團的境外債也將重組。儘管正榮地產此後多次出面闢謠，但正榮地產股價仍然持續走低。
同樣陷入危機的還有世茂。繼甩賣93套浦東老破小之後，世茂再因出售網紅深坑酒店引發熱議。
近日有媒體爆出，上海知名地標深坑酒店被持有者世茂集團以22.5億元的價格掛牌出售。據悉，該網紅酒店號稱斥資人民幣20億、花了12年心血打造，曾被美國國家地理頻道評為“世界十大建築奇蹟”。自2018年底開業起，至今營業不過3年有餘。
隨後，世茂集團相關人士回應：“確實正在處置資產，但是並沒有委託中介來進行出售，網傳的報價更是不實的。”
事實上，這並非世茂集團首次爆出甩賣資產。去年11月初，陸家嘴信託貸款違約傳言出現，世茂因此遭遇股債雙殺。彼時的世茂表示，年內無公開市場債務償付壓力，但一系列資產變現活動早已悄然展開。2021年12月，世茂以20億揮別香港西九龍地王專案；今年1月，世茂公告以45億元的代價出售上海外灘茂悅大酒店。據媒體統計，通過出售香港、上海、廣州等地的核心資產，世茂集團已變現超過94億元。
如果說上述房企的債務危機只是小範圍爆雷，那麼即將到來的3月，或許才是房企償債大考的開始。
據標普信評釋出的研究報告，116家樣本房企2022年國內債券到期金額約2300億元，其中3月和7月是房企債務到期高峰。如果考慮到海外美元債，房企面臨的債務重壓將更大。2022-2025年是房企美元債兌付高峰期，房企海外債到期餘額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元，2022年償債壓力集中於上半年。
自去行業出現流動性危機以來，多家房企陸續發生債務爆雷事件。目前部分房企對已到期的美元債、境內非標融資等進行了展期。但展期只是給房企提供一個更長的時間視窗，算上展期階段的利息，後續還款壓力仍未減少。是否側面印證萬科鬱亮的論斷：行業進入縮表出清階段，“要麼死、要麼活”？
穩樓市前提仍是房住不炒
在疫情尚未結束，出口下降、消費萎縮的情況下，穩增長、尤其是穩定房地產這個支柱產業具有重要意義。自去年12月以來，央行陸續實施一系列貨幣寬鬆政策，包括從降準、mlf降息lpr降息，力求充分釋放貨幣流動性。
央行日前公佈的金融資料顯示，1月社融增量6.17 萬億，創下歷史新高，表明國內新一輪寬信用已經在落地。金融監管部門也預計，1月房地產貸款新增約6000億元，較去年四季度月均水平多增約3000億元，表明金融機構對房地產企業的融資行為持續改善。
貨幣政策走向寬鬆也並不意味著大水漫灌，穩樓市的前提仍是“房住不炒”。據不完全統計，1月份各地出臺樓市政策已超過66次，主要包括公積金政策寬鬆、人才購房補貼等支援性政策。“因城施策、適度糾偏”成為房地產調控的主基調。
2月8日，人民銀行、銀保監會聯合釋出《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的支援力度。
招聯金融首席研究員董希淼認為，此次政策在春節假期後釋出，向市場傳遞出穩預期、穩信心的明顯訊號，有助於促進房地產業良性迴圈和健康發展，進而促進擴內需、穩增長，維護宏觀經濟大局穩定。
2月10日，多家媒體報道，相關部門下發了關於城市商品房預售資金監管的相關意見。該檔案對預售資金的規定進行了全國統一，明確預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據專案合同、工程造價等核定，以確保專案竣工所需資金，達到監管額度之後的剩餘資金則可以由房企提取使用。 有研究機構預計，未來3‐6個月更多地方政府將根據中央檔案修正目前的房預售資金監督管理辦法，開發商的流動性壓力將逐步緩解。
國盛證券認為，即使預售資金監管政策放鬆，需求端萎靡的情況下，房企仍面臨後續預售資金能提取的額度偏小的問題，當前的債券市場一樣面臨無法恢復融資的問題。“我們認為本輪政策放鬆還遠未結束，預計後續力度將繼續加強，直至行業基本面起底回升，達到政策面、行業面、企業基本面三層次共振向上的狀態。”
那麼地產股的後續演繹又將如何呢？華安策略團隊認為，行業景氣是地產股行情最核心的支撐因素。
“當前行業景氣還未見改善跡象，後續行情能否延續，關鍵取決於政策邊際放鬆能否帶來行業景氣的顯著改善。”不過該團隊也隨即指出，一旦行業景氣顯著改善，或將引致調控政策立即收緊。
（本文首發鈦媒體App，作者 | 馬瓊，編輯 | 孫騁）
