京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總，您好。我的判斷是房市ZC底已現，但市場效果並不明顯。我相應的已經在做置換，要到了5個月的週期。手上的房子需要在2-3月份出售，位置比較好，是北二環的兩居。現在有點兩難：要麼降價儘快出售，要麼再堅持掛市場價等一等。請問您對春節後的成交量怎麼判斷呀？
A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴! 目前的市場處於熱市的前夜,因為沒有實質性的ZC落地,所以成交量並不顯著.
北京的市場上漲特徵是:成交量不斷上漲,成交價逐漸下跌;
比如某小區:有10套同戶型的房子同時在賣,掛牌價是在1000到1050萬之間,現在的市場正處於淡季.房子並不好賣;
所以第一套房子想要快速成交,最有效的方法就是降價,假設第一套房子的最終成交價是980萬,那麼在這個週期980萬就是最新的成交參考價,第二套房子想要成交,必須降到980萬以下的價格.緊接著第三套第四套以此類推;
此時在成交價逐漸下跌的過程中就會出現一個現象;就是成交量不斷增高;在成交量達到一定量級後小區的價格就開始止跌回升,成交量可以說明一切,如果某一個樓盤的成交量突然增多,根據過往的實戰經驗,這個價格回升的週期比較熱門的商圈不會超過半個月,一般的商圈會在一個月左右.
何時出手較為合適;樓市上漲週期:分為前期中期和後期; 前期是成交量上漲,成交價下跌.市場變化結果:可選擇的房源比較多，這個時候屬於買方市場。
中期是成交量上漲，市場變化結果:小區的優質房源會被逐漸消化，可選擇的房源不多，剩下的大多是臨街低樓層或者戶型有硬傷。
後期可選擇的房子更少價格更高,北京樓市的特徵是:大漲必調;如果在市場最高點有ZC干預,樓市可能會進入下一個橫盤期;
如果是剛需上車,那麼在市場啟動之前都屬於淘筍的好時機,房源多,價格低,比較合適,沒有必要卡在市場上漲前夜買入,這樣風險性比較大
針對於你的情況,如果以利益最大化做安排:現在處於上漲的前夜,應該是先買後賣,北二環的兩居室市場一旦熱起來是不愁出貨的,可以趕在成交量逐漸增多成交價反彈時出貨,
這個期間建議在目標區域多看看意向房源,瞭解業主的心態變化
重點看看小區有幾種戶型，分別對應的價格段是多少，該價格段內價格有高有低，那麼對應的樓棟、樓層、裝修差別有哪些。要清楚小區內的這些差異。在一個小區情況摸清後，同樣的方式再進行第二個，第三個。
正常情況下，一個版塊可選小區十個左右，並不會浪費很多時間。 完成小區之間的縱向對比後。相同價格段的兩個或幾個小區，差距有哪些，哪些會對以後的升值更有益處，哪些因素可能會影響升值等等。
透過以上的步驟您會發現，其實最後可以選擇的小區非常少，基本也就3—5個小區。 看房的過程中，可以選擇不同的中介，這樣在看房的同時，就可以順便篩選出靠譜中介，找到可以合作的中介，他們可以幫你區重點監控這幾個小區，一旦出現合適房源，只要中介稍做描述，你就可以立刻判斷出這套房市場價大概在多少，是不是筍盤，是否值得立刻去看房談判簽約。這樣你就有了對市場絕對的判斷能力;
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問
Q:提問：京總好，北京一套價值800的住宅，石家莊有合計價值300＋的住宅，不算自住，無貸款。北京還有房票，請問目前如何合理配置，以及投資方向，多謝！
A:回答：你好，感謝信任！第一:首先要抓槓桿，槓桿非常重要，如果你完全沒有貸款，回報率很低，有了槓桿回報率可以FB，對於你的情況，我建議你拋售石家莊住宅，有一套自己住的就行，其他的儘量賣掉，當然不是虧本賣，慢慢出即可。因為石家莊的流動性沒有北京好，你變現之後獲得的現金以槓桿的方式操作在北京繼續買入。
建議認真閱讀星球置頂的文章《不懂槓桿原理,就無法進階》祝一切順利！
Q：提問：京總您好，感謝你的分享,一直在閱讀你的文章,想請教京總,高層住宅未來的行情會以悲劇收場嗎?因為在網上看了很多關於老破小,高層住宅的言論,很多人都不是特別看好,請問京總怎麼看待這個問題呢?
A：回答：你好，感謝信任！首先任何觀點不能以點概面,這樣的言論及其不負責任.關於高層住宅未來會不會以悲劇收場,會不會像網上所說淪為貧民窟,我們可以把這個問題轉移到高層住宅未來會不會拆遷?
目前舊城的改造邏輯是把原本只有容積率1-2左右的城中村拆遷後,蓋為容積率3到4的高層住宅,這是開發商目前拆遷的主要盈利模式,稀缺的是土地資源,開發商可以蓋成高層住宅以實現建築面積的增加追求利潤.這是一個三贏的模式,開發有利可圖，地方財政有土地收入,而城中村的居民住上了新房。
而相反現在的高層住宅,容積率多為3以上，30層以上的住宅拆完之後還蓋成30層住宅的話,根據目前國內的融資成本,如果沒有ZC給予支援,十有八九是虧損的.
關於老城區的高層住宅未來還有沒有價值,主要還是看城市的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,這是背後的核心邏輯
所以一線城市、強二線城市中心的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區高層住宅也會得到善終。因為這些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.
二三線、能量比較低的市中心老舊小區，尤其是人口流出比較大的城市和區域,可能會以悲劇收場。這些城市要發展，必須要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就會發生遷移，所有企業全部往新區遷移.企業帶動人口,新區越金貴，市中心的老舊小區就越破敗;而市中心不會大範圍遷移的城市，老舊小區還有價值.
建議把星球置頂的文章《北京樓市十年主流預判》認真閱讀一遍,祝一切順利!
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