北京樓市：海淀朝陽購房攻略，看這篇就夠了

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%
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A:回答:您好,感謝信任!700左右如果在海淀選籌的話,三居室只能選2000年之前的房子了,可以看看四季青的美麗西園,定慧寺的定慧東里、定慧福裡北區、八里莊北里,恩濟裡,這幾個盤的流通性和保值性在整個商圈還可. 如果以投資的角度在海淀做選籌,一般是建議壓縮面積優先次新,老房子雖然也在核心區，但是成為領漲盤的機率很小，現在房價輪動的規律是遇到房價上行期間;首先第一輪上漲的是學區房和熱門(核心)區域的品質次新, 第二輪仍是學區房+熱門區域次新+一級成熟溢位區域剛需品質次新，第三輪才輪動到二級溢位偏冷門的板塊,同樣是品質次新剛需盤，從純投資利益最大化的角度在核心區選次新比較符合未來的市場主流. 2居室可以看看蘭德華庭、樂府江南、雅世合金公寓;這幾個盤的成長性都不錯,目前價效比也比較高,都是04年05年的盤,距離你們的工作單位通勤距離不遠

建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我諮詢.

Q:提問:京總好！請問1.知春裡和知春東里兩個小區的優缺點，哪個小區更有潛力？2.距離地鐵越近越好嗎？3.蝴蝶型房子是否建議買？

A:回答:您好,感謝信任!買老房子的邏輯是看物業管理和居住的人群,有的老小區物業管理不錯是因為居住的業主都是退休人員,整個小區的人文素質很高.雙榆樹板塊知春裡和雙榆樹東里都還可.同等條件下距離地鐵近的更有優勢,關於戶型老房子基本都是正南正北的,選擇大眾戶型更為穩妥,祝一切順利.

Q：提問：京總你好，你發的每篇文章我幾乎都全部看完，感謝你分享接地氣的乾貨，今天剛加入星球，首次提問，就是如何進行選盤呢?比如在朝陽和海淀這種區域,有沒有什麼方法論呢?謝謝京總。

A：回覆：你好;每個區域每個位置選盤邏輯是不同的，如公寓，住宅，商鋪，寫字樓每一種產品都有自己的選籌邏輯，住宅的話要記住非核心板塊，次級溢位板塊不要選貴婦盤和CEO盤，核心板塊首選品質盤。

比如:朝青漲幅比較可觀的樓盤是逸翠園，天鵝灣，常營漲幅比較可觀的樓盤是金隅麗景園，逸翠園.天鵝灣在朝青板塊屬於品質次新盤，金隅麗景園，逸翠園在常營板塊屬於上車盤，為什麼會出現不同產品反差的現象。

朝青可以說是作為承接國貿比較優質的剛需兼改善板塊，購買力自然不缺，而常營屬於次級溢位板塊，購買力自然沒有朝青優質，所以呈現出的結果是朝青品質樓盤領漲，常營上車盤領漲，買房投資最忌諱矮子裡面拔將軍，當下市場核心區品質次新領漲，溢位板塊上車盤領漲，常營板塊由於配套成熟，所以貴婦盤的漲幅還可以，如果在配套極差的地段，這種盤至少站崗10年以上

朝陽海淀這種區域不缺購買力,所以首選有稀缺性的品質盤

稀缺主要指的有6個方面

一是有稀缺的自然資源，樓盤在這個區域擁有不可複製性，如高階公園、高階體育中心，河流等，這種資源佔有的種類越多越優質，但最起碼不少於三項。

二是有稀缺的商業資源，樓盤的步行半徑內，即500-1000米，能夠解決一切基本需求，高階商場、高階酒店、高階醫療，佔有的多和少對應的同樣是價值的增加

三是稀缺的物業資源，樓盤的物業管理公司，要有長期的管理經驗，好的物業是讓這個樓盤保值的首要因素之一，即便是住上十年二十年，樓盤的品質依然很高。

四是稀缺的口碑資源，樓盤必須具備良好的社會知名度、說起來大家都知道，而且印象是正面的。

五是稀缺的品質資源，屬於商圈內的霸盤，具備一定規模、檔次、形象。在產品創新上有獨特性、不可超越性，無法複製性。屬於區域內所有人改善置換的終極首選目標

六是擁有稀缺的教育資源，學校好不好主要看生源，在往深的說是看家長.結合自己的預算只抓這六點,其他什麼都不要看.

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Q:提問; 京總您好，看了您對其他粉絲的回答，受益匪淺！感謝京總的分享，想請教京總，您一般不推薦第一次買房的去新區買新房，除了有溢價之外，還有其他的因素嗎？因為我是計劃自住，10年之內肯定不會賣，所以有溢價的情況下，10年的時間應該不會虧吧！因為第一次買房子，家裡人都期望能買新房，我自己也有點新房情節，總覺得花那麼多錢買一個二手房，有點彆扭。感謝京總

A:回答; 你好，感謝信任!為什麼在過去投資新區的新房收益比較可觀，是因為過去是房地產增量時代,也就是造城時代，所有的新區幾乎全是從0開始，增量時代的特點是社會的起點比較低，那個時候新區的價格窪地更受市場歡迎，價格會隨著時間的推進被慢慢填平，發生區域價值的提升帶來更多的增值。

但現在已經進入存量時代，進入存量時代之後，新區經濟不會再像過去，由於建設成本的增加導致未來的價格空間會被逐漸壓縮，如果是溢價嚴重價值不突出的情況下，這個新區價格的阻力位很難突破。當前社會效率在一天天提高，高質量的人群結構會向更高價值的區域聚焦。

從開發商角度來看，在核心區開發樓盤反而比新區的成本更低，更容易攤薄成本。造城的增量時代開發商和購房者的方向是一致的，判斷情緒也是同頻的，但是現在進入存量時代以後，開發商的預期會逐漸悲觀，積極性也在下降。

從宏觀角度看，北京目前的人口處於停滯階段，有購買力的高階人口更會向核心區聚焦

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Q：提問：京總您好,我一直在糾結是買那個區域，是買有規劃、未來可能還有更上一步發展的地區，比如永豐、東壩、望京,或者比較成熟的，比如雙井、望京、海淀西三環左右的軍博等。其中望京算哪一類我也沒搞清楚，感覺比較成熟了、還有發展的可能、但是也挺貴了。新區和核心成熟區您覺得我應該買哪裡呢?

首付預算450~500萬，總價1200萬以下,房子希望自住，但最核心考慮的是純投資;戶型要求方正一些、不要太奇怪，幾居室沒有特別要求、投資為核心訴求;目前未婚、無物件，生孩子應該要至少四五年之後，工作具體地點在廣安門，但是未來工作地點有可能會變動;

之前去了華樾國際幾趟，在二期先預留了一套，但是感覺東壩雖然規劃還算可以，但是週期會很長，而且東壩好像也沒有規劃高科技產業，所以後續好像產業基礎不一定好，我就擔心這個地方八年左右的時間增值性不好，也麻煩幫我參謀一下呢?

A：回答：你好，感謝信任！我覺得你買房的思路可能是亂的，我從以下幾個方面回答你，希望能幫到你！

1、所有準備投資房產的人必須要弄清楚一個基本原理，投資房產為什麼會賺錢，大部分人並不清楚.投資房產是搭乘這座城市經濟增長從而得到確定的回報，包括城市的經濟增長和行業週期的增長，投資房產等同於持有了這座城市的股份，直接佔有了這座城市的各種資源，所以對應的是位置的重要性！所以位置決定了房價未來的天花板有多高。

2、一套房產能否有不錯的增值最重要的是選籌:選籌是一個面不是一個點，宏觀層面是板塊的選擇.微觀層面是對產品的選擇.前者為重.選對板塊就等於成功了70%,地段決定未來的天花板，樓盤決定未來的成長性.這2個指標加起來才是房子未來能否增值的因素，你應該把更多的精力放在板塊的選籌上，初步篩選完板塊再選樓盤。

3、望京、雙井在北京都屬於優質的板塊，海淀西三環和軍博比較固化了，上漲動力有點不足。

關於望京的價格是否已經高位了，望京只所以能夠支撐今天的房價是因為產住結合，只有產業的房子屬於C類房產，有產業+教育的屬於B類房產，有產業+教育+品質的屬於A類房產。現在樓市分化嚴重，未來會繼續分化。

今天的望京既有產業又有不錯的教育,品質次新紮堆。從當前的市場來看，核心地段的品質好盤都漲的比較快，不少人會潛意識覺得買這些盤會高位站崗，其實這是一個錯誤的思維。

越是升值性高的樓盤越值得買，相反越是升值性弱的區域越沒有購買價值，普漲行情出現的時候差地段的上漲動力本身就不足，未來普漲的行情越來越少升值空間會被再次壓縮。

望京最貴的小區保利中央公園單價可以賣到14萬。背後的核心原因是望京的購買力支撐著.

望京主要是依託前些年高速發展的網際網路行業崛起, 網際網路行業的核心特徵就是，少數贏家財富積累後以幾何速度膨脹，並短時間內對某一領域進行壟斷，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一塊便宜的地蓋樓，留下核心資產,

其次望京的崛起是08年北京奧運會，首都機場T3航站樓完成擴建,坐守國門有利位置的望京成為世界認識北京的視窗。

同年北京市發改委釋出朝陽崔各莊大望京村環境整治和土地開發專案獲批，隨之望京搖身一變變為北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一產住平衡最好的區，整個北京像望京這樣的區再難找出第二個，行業的發展紅利期一旦過了就沒了。

望京的發展史最早是外企起家,後續移動網際網路入場,兩者無縫銜接，20年的時間吃了兩大波時代的紅利,這個時間足夠讓一個區發展透，整個北京除了東西海的學區房最貴就是望京了。

即便北京有全國最嚴的限購政策,但望京常年領漲並非學區溢價，足以證明這個區背後的購買力.

整個朝陽區主要的高新產業聚集地一個是國貿,一個就是望京,國貿感覺有點大雜燴什麼都有,周邊要麼是高樓大廈要麼是老破小,居住氛圍顯得就比較落後了.所以房價一直不高

而望京現在發展比較成熟,已經向來廣營溢位,阿里的新總部馬上交付，整個區域不同檔次的樓盤都有,所以在朝陽很多剛需改善和終改都會把望京作為首選的區域.中長期看望京的發展空間依然比較大,房價的天花板比較高;不存在高位站崗的說法.

北京成熟的投資者一直堅持買優質物業，是因為長期看核心地段品質物業這樣稀缺的資源，價格一直在上漲，貨幣供給量增加是主要原因，還有經濟增長，如政策、信貸，貨幣等。選對位置等於成功70%，房產投資簡單說就3件事：第一別踩坑買錯，第二精心選籌，最大化賺錢效應，第三，放棄高風險高收益的投資方式，選擇低收益更穩健的方式，只要有漲幅，後面就有機會建倉。

雙井可以說是目前北京投資首選的區域之一。屬於承接國貿最優質的板塊，最大的優勢是彌補了東三環國貿以北缺少品質次新，東面板塊斷層等缺陷的因素，在朝陽東南部算是最優質的住宅區了。所以有雙井稱之為國貿的後花園的說法。住宅高中低三個不同的檔次的樓盤都有，可以承接朝陽核心區不同的購房群體，這個板塊長期是不缺購買力的，目前區域價格也不高，品質樓盤後期的成長性比較不錯.

4、東壩的優勢是生態環境好,缺點是自身存在很大的硬傷,東壩中路以東基本全是保障性住房+小產權房+回遷房和各種福利房.未來會增加這個區域的密度,人口結構複雜,整個區域未來的成長性會受限制.東壩現在還屬於概念性的一個區,需要時間養,買城鄉結合部的邏輯主要是買被低估的區域,價格比較便宜還存在套利的空間,因為核心區一直在發展，呈現的結果就是房價逐步上漲，老破小的價格基本上接近次新，品質樓盤更是脫離剛需承受範圍，而城鄉結合部的價格只有核心區的一半，就會有一部分人群不願意在主城區上車，把方向鎖定稍遠一些的城鄉區域，用犧牲距離換取品質這樣的方法買房，城鄉結合部一般最好的進場時間是規劃剛出爐,有大批一線開發商進駐的時候，這是值得進場的一個風向標,如果這種區域由於政策宣傳利好，加上開發商炒作拉動，短期就會存在暴漲的可能性，這種位置的房子表面看的是價格，而最終看的還是價值;城鄉結合部的拐點是不斷在變化的，買點並不是一直存在;東壩有價值但溢價已經很嚴重了,

5、2017年317之後北京的房價漲跌規律和之前不同，317之後房價上升期，核心區品質次新+學區領漲，然後傳到溢位區域同樣是品質次新，最後在傳到偏僻位置同樣是品質次新。這是大行情出現時上漲的規律。非核心區，非首要溢位的板塊一般是大行情結束。1200萬預算夠儘可能選在核心區位置的品質次新，買房投資一拼的是選籌能力，二拼的是金融財技，這個預算如果買在冷門板塊屬於資源錯配。東壩我在星球內有深度的文章分析，可以看一下。綜合建議:在望京和雙井這兩個板塊做選籌,品質兩居或次新三居即可

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