文/謝逸楓
2022年全國樓市將呈現“先抑後揚、先低後高”走勢。按照下面的2022年1月二組100城第四周、100城房價指數、平均價格看，目前中國大部分城市房價進入城市分化、放緩、回落、下跌、探底的趨勢，部分割槽域的板塊輪動上漲走勢未停止。二手房價率先進入下跌拐點，一手房價因滯後於二手房價2個月，2022年下半年望有觸底。
全國687個城市的房價，下跌的城市可能會在四分之一左右。一旦政策調整的時間推後，房價下跌的城市會逐漸增加。按照1月的全國房地產資料看，正醞釀一個大招。主要是針對性的政策調整，大規模的刺激救市計劃不會有，主要是融資、銷售端政策的小範圍調整。
房企面臨較大的庫存、銷售回款的壓力，會繼續打折促銷。因為手上現金不敢花去投資，房價不會大幅降價。預計2022年全年房價依然保持小幅度上漲，漲幅進一步收窄。還有一個可能，當漲幅降至年內最低點，投資進入最低點時，政策調整之後，房價就會逐漸觸底反彈。
中長期看，未來房價上漲的大趨勢，不可避免。不管是按照城鎮化率、需求增長、人口增長、土地供應、地價的因素，目前的房地產調控政策依然是治標不治本，解決不了供應端，需求端堵塞解決不了供需平衡。這就是政策週期之下的樓市週期。
其一是100城二手房掛牌價平均價。冰山樓市百科資料顯示，2022年1月第4周112城月環比-0.27%，相比較上週月環比-0.36%，明顯收窄。總體跌幅已經連續11周收窄，樓市加速觸底中。112個城市，85個下跌，下跌城市佔比77%，下跌城市數繼上週突然大幅度減少後進一步減少，說明很多城市依然在繼續探底。
值得注意的是冰山樓市百科資料顯示，2022年1月第4周112城月環比上漲的城市，只有24座城市，而下降的城市達到85座。但是，平均超過1萬元一平方米的城市已經達到60座城市，約一萬元一平方米的城市10座，意味著全國687個城市，超過1萬元每平方米的城市為70座。
其二是100城新建住宅平均房價。中指數資料顯示，2022年1月，百城新建住宅平均價格為16179元/平方米，環比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.0%，價格環比已現三連跌，為2015年5月以來的第二次下跌（第一次下跌出現在新冠疫情初期的2020年2月）。同比上漲2.06%，漲幅較上月收窄0.38%。
2022年1月，百城二手住宅平均價格為15987元/平方米，環比下跌0.08%，跌幅較上月收窄0.01%，價格環比已現四連跌。同比上漲2.86%，漲幅較上月收窄0.41個百分點。新建住宅方面，2022年1月，新房、二手房價格環比上漲城市分別為54個、35個，分別增加15個、8個。
2022年1月新房城市上漲的數量，突破50個以上。2021年12月100個城市中39個城市的新房均價環比上漲，58個城市環比下跌，3個城市與上月持平，下跌城市數量較上月增加5個，自2020年3月以來首次突破50城，下跌城市數量連續2個月跌破50城。
新建住宅方面，2022年1月房價環比下跌城市共46個，較上月減少12個。二手住宅方面，65個城市環比下跌，下跌城市數量較上月減少6個。2022年1月，新房、二手房價格環比均下跌城市共30個，較上月減少14個，其中13個城市新房及二手房價格環比出現三連跌。
值得注意的是中指數資料顯示，2022年1月，百城新建住宅平均價格破一萬元一平方米的城市數量，已經達到51座。而2021年12月，百城新建住宅平均價格破一萬元一平方米的城市數量才41座，說明2022年1月增加了10座一萬元一平方米的城市。
按照城市群的房價看，2022年1月，京津冀及珠三角新建住宅價格環比微漲。京津冀新房價格環比微漲0.05%。珠三角新房價格環比上漲0.01%，漲幅較上月收窄0.04%。山東半島及長三角新建住宅價格繼續下跌。長三角新房價格環比下跌0.03%，跌幅較上月擴大0.02%。
其三是政策端，已經轉入微調、放鬆的趨勢。2022年1月，住建部門，強調保持調控政策連續性穩定性，增強調控政策協調性精準性。發改委部門強調支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進住房消費健康發展。隨後全國銀行間同業拆借中心公佈5年期以上貸款市場報價利率(LPR)下調5個基點。
2022年1月份，中國各地出臺的房地產相關政策超過66次，其中多以公積金政策寬鬆、人才購房補貼等支援性政策為主。這是多月來中國房地產相關政策出臺最為密集的時段，比2021年1月份上漲57%。截至1月23日，株洲、南寧、保定、玉林、馬鞍山等18個城市或市區出臺房地產相關支援政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭購房補助、放寬落戶限制、下調公積金首付比例。
北海、寧波、南寧、青島、濟南、自貢等出臺住房公積金新政，含降低首付款比例、提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件及最佳化異地貸款等，降低居民購房資金門檻及成本，促進購房需求釋放，緩解當地樓市下行壓力。昆明、玉林出臺購房補貼相關政策。海南、中山、嘉興、淄博等省市放寬或放開落戶限制。
