京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總您好，一居室是否還可以投資,從保值增值的角度從高到低幫忙給排個序，期待您的回覆！1. 流星花園三區開間49平，價格340w， 2. 流星花園三區一居59平，價格388w。3. 國美第一城開間46平，價格348w， 4. 國美第一城開間58平，價格410w。5. 南海家園一里一居66平，345w， 6. 南海家園一里兩居79平，405w。7. 玉璟園兩居89平，357w
A:回答:您好, 感謝信任!網上關於分析北京的一居室不值得購買,這個觀點太過於絕對,忽略了投資週期的問題,但兩居室在市場上成交佔比比較高,2021年的成交資料可以達到52%,北京每個月成交10000套房子的話,有5200套是2居室,所以如果能買2居的情況下儘可能往2居上努力,核心地段的開間投資也可
樓盤排序:南海家園一里兩居室——南海家園一里一居室——國美開間——流星花園——玉璟園
建議認真閱讀星球精華欄的文章《大興跑贏大盤選籌導圖》,文中有詳細的區域和樓盤優先順序分析.祝一切順利,有問題可再向我提問.
Q:提問:京總，您好。請問雙井富力十號和太陽公元或者紅璽臺從投資角度哪個會更好？我對比了下價格和年代，兩個樓盤好像都差不多
A:回答:您好,感謝信任!富力十號和紅璽臺都屬於CEO盤,不同的是雙井的CEO盤比較孤立,能拿的出手的沒幾個並且都零零散散,不像望京和太陽宮形成一片很容易對外界形成口碑印象吸引更多的購買人群;太陽公元和紅璽臺兩者相比,太陽公元的流通性會比紅璽臺有優勢,畢竟CEO盤屬於小眾市場,祝一切順利,有問題可再向我提問.
Q:提問：京總好！看了星球的文章，也看了很多貼，想請教，什麼樣的區域可以算做核心區？很多老破小的優質學區是否算核心區？選盤時優質的物業為什麼那麼重要？
A:您好:感謝信任!1、北京的房地產市場是點狀分佈邏輯,就好比一塊大餅,零零碎碎撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一個個十萬的樓盤,而周圍的大面積空地得靠邊站,比如某一個區域一旦崛起網際網路風口期公司,估值是千倍萬倍的增長,可以一夜之間誕生出無數個千萬富翁,這些富翁首要的需求就是買房加置換,而一旦風口期過去,一切又迴歸平靜,整個區域的價值也會瞬間轉移,因此你永遠不知道哪個網際網路公司會踩中風口期一夜之間崛起,崛起之後能撐幾年,而我們能控制的就是“聚焦”,因為只有“聚焦”價值才穩定
如網際網路產業“聚焦”的區域;望京、上地西二旗、西北旺、亦莊;權貴型“聚焦”的區域;萬柳、亞運村、西城;資本“聚焦”的區域;國貿、金融街
2、老破小算核心區,但不一定能跑贏大盤;原因是近幾年北京房價輪動的原理和之前不同,尤其是2017年之後,現在的規律是遇到房價上行期間首先第一波上漲的是XQ房和熱門區域(核心區)品質次新,第二波仍然是XQ+成熟的溢位區域(同樣是品質次新),溢位區域呈現的市場情況是上車盤領漲,邏輯是樓市上行期間,一部分購買群體在核心區上車壓力偏大或資金預算受限,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢位的板塊上車,第三波依然是學區+熱門核心區域+溢位區域的品質次新+剛需盤;第四波才會輪動到偏冷門的板塊,同樣是品質次新盤、這些冷門板塊一般是存在溢價現象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現時房價輪動的規律
3、好的物業服務會更穩一些，只要是相對大一些的即可。物業最大的作用不是增值而是保值。好物業可以讓整個小區非常的乾淨整潔.即便是住上10年也能算得上次新
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Q:提問:京總，您好！新人首次提問，期待您的回覆。1. 我純小白，首套首貸，首付款在200左右，工作在三里屯附近，購房投資兼短期自住，重點在看朝青板塊，還看了十里鋪的晨光家園和炫特嘉園，應該怎麼選？保值增值空間大呢？感謝;2. 如果不考慮自住的情況下，品質小區的開間值得投資嗎？是否有推薦的區域和樓盤，非常感謝。
A:回答:你好，感謝信任！1、你在三里屯附近工作,朝青屬於比較合適的區域了,這兩個盤跑贏大盤問題不大，晨光家園和炫特嘉園都屬於石佛營板塊的上車盤.
其中晨光家園A區的市場熱度比較高，交易量比較活躍,但漲幅沒有晨光家園B區可觀，炫特嘉園的一期的漲幅更可觀一些， 這個板塊在資金允許的情況下近可能挑選品質次新居住屬性優質的樓盤，朝青屬於承接朝陽東南部國貿一帶最優質的剛需兼改善板塊，購買力自然不缺，在市場上的競爭力是比較有優勢的,呈現的結果是這個板塊的品質樓盤常年處於領漲的狀態。
2、如果不考慮自住的情況下開間是否值得投資，從北京的購買群體特徵看，購買一居室的客群大多為剛需客，這部分客群的特徵是觀望情緒比較明顯，樓市必須大熱時才有一個好的漲幅，核心地段的品質開間是值得投資的
網上關於分析北京的一居室不值得購買,這個觀點太過於絕對,忽略了投資週期的問題,但兩居室在市場上成交佔比比較高,2021年的成交資料可以達到52%,北京每個月成交10000套房子的話,有5200套是2居室,所以如果能買2居的情況下儘可能往2居上努力,核心地段的開間投資也可,
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Q:提問:老師，好諮詢下，通州京貿家園，最北邊的房子，客廳朝北，有一點噪音汙染，能聽到通燕高速上的聲音，這個問題大嗎，想找中間樓，目前沒有，在猶豫中。謝謝老師！
A:回答:您好,感謝信任!武夷花園這個商圈從最西側的月亮河七星公館、京貿國際城、京貿家園、牡丹園、月季園這五個盤最北側的樓棟高層都會有噪音,通燕高速的行車是24小時的,晚上的大貨很多,這個能不能買,主要看價格,是正常樓棟的7-8折可以考慮,因為您未來賣的時候買家也會要求打折,您今天如果買的價格和正常樓棟是一個價格,就代表您的利潤空間減少,噪音影響還是挺大的.建議再看看其他房源
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Q:提問:感謝星主的詳細回覆，我還是漏說了。二環邊朗詩閣的盤是70年住宅商品房，不是商住公寓，但確實這種商務樓改造為住宅體驗感受侷限大。因為近二環，邊上商圈尚可，五礦 中石化 中信等大企在，不知增值性如何？
A:回答:您好，這種房子和公寓本質上沒有區別,不同的就是房本多20年,其他都一樣.
您可以看下三里屯附近的公寓,都是類似的,包括三元橋的,像宵雲裡8號、上東8號公寓,還有一個遠洋公館,
這種公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店,您正常上班過日子,這種房子是沒辦法住的,
增值性基本沒有,能賣出去就已經很不錯了,和商圈沒有關係,是房子的性質,住宅小區,哪怕稍微差點,都不至於不增值和沒有流通性,無論是從投資還是居住,都不建議考慮這樣性質的房子.
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