來源：經濟日報
房地產市場迎來重磅金融政策。日前，人民銀行、銀保監會聯合釋出《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》（以下簡稱《通知》），明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的支援力度。
業內專家認為，《通知》有助於支援我國住房保障體系建設，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。
體現政策傾斜與引導
2021年12月召開的中央經濟工作會議強調，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。
目前，各地均將加快發展保障性租賃住房作為住房建設的重點任務。今年初召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口淨流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。
中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬認為，我國正在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，在此過程中需要銀行業提供足夠且有效的金融支援。保障性租賃住房是我國住房供應和保障體系的重要組成部分，對實現全體人民住有所居具有重大意義。
在此背景下，《通知》引導銀行業金融機構加大保障性租賃住房市場發展的支援力度，意義深遠。光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為，這是促進我國房地產市場健康發展的長效機制和重要舉措，有利於推動加快建立多主體供給、多渠道保障體系，滿足市場多元化需求。此舉體現了政策傾斜與引導，拓寬了保障性租賃住房專案融資空間。
招聯金融首席研究員董希淼表示，《通知》明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，是貫徹落實中央經濟工作會議精神的具體舉措，有助於鼓勵銀行業金融機構堅持“房住不炒”原則，在防控風險的前提下，加大對保障性租賃住房發展的支援力度。
“近段時間以來，疫情影響仍未消退，我國經濟下行壓力仍然較大。在這種情況下，明確保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，有助於銀行業金融機構準確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產企業的合理融資需求和住房消費者的合理住房消費需求。”董希淼認為，此次政策在春節假期後釋出，向市場傳遞出穩預期、穩信心的明顯訊號，有助於促進房地產業良性迴圈和健康發展，進而促進擴內需、穩增長，維護宏觀經濟大局穩定。
堅持“房住不炒”定位
在《通知》落地後，業內專家認為，保障性租賃住房專案有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，也是堅持“房住不炒”定位的重要舉措。
實際上，保障性租賃住房不納入房地產貸款集中度管理，是房地產貸款集中度管理制度的既有安排。2020年年底，人民銀行、銀保監會聯合出臺了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，根據銀行業金融機構資產規模和機構型別等因素，分五檔設定房地產貸款集中度要求，為銀行房地產貸款設定了“兩道紅線”。明確提出為支援住房租賃市場發展，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算，並在制定住房租賃金融業務有關意見、建立相應統計制度後，對於符合定義的住房租賃有關貸款不納入集中度管理統計範圍。
2021年6月，國務院辦公廳出臺《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支援政策，並提出要進一步加強金融支援，包括完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
中國銀行研究院研究員鄭忱陽表示，在此基礎上，各地加快建設保障性租賃住房相關機制，在專案認定、資料統計、監督管理、監測評價等方面取得良好進展，在此情況下《通知》已具備落地條件。
保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體，與公租房、共有產權住房共同構成我國的住房保障體系。在業內專家看來，《通知》也是“房住不炒”定位的體現。婁飛鵬認為，透過發展保障性租賃住房，讓新市民、青年人以相對較低的租金解決住房問題，可以起到穩定市場預期、避免高房價對消費的擠出等作用。正因如此，積極參與保障性租賃住房建設，也是促進“房住不炒”定位落地的重要舉措。保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，可以進一步調動銀行業合規支援保障性租賃住房的積極性，進一步推動保障性租賃住房發展，完善住房保障體系，實現人民住有所居，促進房地產市場平穩健康發展。
金融機構應用好政策紅利
今年1月，住房和城鄉建設部公佈的資料顯示，“十四五”期間將擴大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。各地陸續釋出的“十四五”時期有關規劃顯示，上海計劃“十四五”時期新增保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到新增住房供應總量的45%左右；北京市計劃新增保障性租賃住房套數佔比不低於40%；廣州市計劃建設保障性租賃住房60萬套（間），佔住房總量的45.8%；深圳市計劃建設籌集保障性租賃住房不少於40萬套（間），佔住房建設籌集總量的45%左右。
在《通知》落地後，業內專家認為，金融機構應用好政策紅利，加快進入保障性租賃住房市場，加大對相關專案的支援力度。
“商業銀行等金融機構在依法合規的前提下，加快進入住房租賃市場，探索住房租賃信貸新模式，既可促進住房租賃金融朝著規模化、專業化方向發展，也有利於房地產市場平穩健康發展的長效機制形成。”董希淼表示，金融機構要以此次新規為契機，最佳化房地產金融業務結構，加大對住房租賃市場的支援和服務力度。一是加強與地方政府溝通合作，支援開展保障性租賃住房開發建設，並在住房租賃平臺交易撮合、信用評價等各個環節提供創新的金融產品和服務；二是可與房地產企業合作，透過簽訂租賃權轉讓協議的方式將待售房源變成長租房源，擴大住房租賃市場供給；三是開發額度和利率適中的租房貸款、租房分期等產品，為有需求的租客直接提供信貸支援。
《通知》對銀行業來說也是機遇。鄭忱陽認為，銀行業要堅持“房住不炒”定位，將資金投向符合要求的保障性租賃住房領域，透過信貸、債券等市場化手段提供金融服務，創新租賃住房債券型投資信託基金產品（ABS）、房地產投資信託基金（REITs）等金融產品，強化資料統計和風險監測，促進金融服務依法合規、風險可控、商業可持續。（經濟日報記者 陳果靜）
