隨著2022年的到來，購房者們開始不知所措。
新的一年裡，樓市走向何方、該不該買房、買房有哪些注意事項？筆者認為，看2022年房市動態，首先要看2021年情況如何，年末歲初的房地產市場，正在發生著一系列新的變化，有的城市房產價格依然表現出高昂上漲的態勢，然而有的城市房子降價500萬元還是無人問津。
站在買房人的立場，說不清道不明，一方面很想買房，但另一方面又擔心自己成為了高位接盤者。買房人該何去何從，沒有一個明確的結論。那麼，在當前這種樓市行情下，什麼樣的選擇才是正確的？接下來，進入到咱們今天的話題：不要再誤判2022年樓市，高層態度已經很明顯了。
在2021年下半年，國新辦舉行了一次比較重要的會議，這一次住建部的高層領導們悉數到齊，本次的會議，也被房地產業內人士解讀為房地產行業發展的“第二次重整”。
1998年為房地產市場的“第一次重整”，正式取消福利分配房的基本制度，開啟了商品房市場化，“第一次重整”帶來了中國房市接近20年的騰飛，房產價格從當初的2000元一路飛漲到現在的過萬元。第一次也被稱為房地產的“起飛點”。
2021年被稱為房地產的“第二次重整”轉折點，住建部高層提出，將逐漸扭轉“商品房唯一”的基本住房供給格局，正式開啟“多渠道供應，商品房+保障房共同推進”的住房供給模式。
高層定音，樓市“新變局”，釋放出了2重訊號：
1、房產的“3穩”依然是牢不可變的基本目標。王蒙徽再次提到，要始終堅持房住不炒的調控基調，城市要逐漸擺脫高房產依賴性的發展模式。其實早在幾個月之前，王蒙徽在接受人民日報專訪的過程中，就說到，要建立熱點房產的預警機制，落實城市差異化調控機制；前不久住建部還提出，對於城市調控不力，導致房產過快上漲的要堅決予以問責。
從這一聲聲的定調中，足可見，這一次的變革重整，並非紙上談兵。首先向購房者傳遞出“房產大漲”時代不再的訊號，尤其是告訴炒房者們，不要幻想今後的房市會延續前些年“高溢價”的特徵。其次向各地城市傳遞出“要改變依賴土地”的訊號，今後不允許城市動不動就把房產拿出來，更不允許為了拉動GDP而重提樓市的做法。
2、改變“商品房唯一”的供給模式，今後將注重“商品房+保障房”兩腳走路的房產供應方式。王蒙徽指出，今後要實現“住有所居”，什麼意思呢？就是要讓所有具備住房需求的人，都能夠輕易解決住房需求。
建立住房的市場化體系和保障體系，對於那些經濟能力強、有錢的人，可以選擇市場化的購房或者租房；但是對於那些收入不高、口袋不鼓的人來說，在買不起房子的情況下，可以透過購買共有產權房、經濟適用房等解決，亦可以透過租賃公租房、廉租房、人才房等方式實現住房需求，而且人才房、安居房等多種住房供給形式正在加碼襲來。
從以上種種訊號不難看出，2022年及以後的住房市場，已經被打上了“平穩”的印記。那麼剛需該如何買房呢？指聞君認為，不要再誤判2022年樓市，2022年有買房打算的家庭，不妨先看看3條忠告！
第一、大城市的房子，並不一定保值。
房產學家任澤平說過，房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。只要這三個方面發生了改變，那麼城市房產的基本價位也將出現轉變。自從2016年房住不炒正式提出之後，各大城市的房產就如同秋後的螞蚱一樣蹦躂不起來了。除了三四線城市人口淨流出導致價格下行之外，一二線城市也難有多大作為。
就拿北京這個城市來說，作為老牌一線城市“北上廣深”之首的大城市，一直以來房產表現都很強勁，然而2020年至2021年，部分城區的房子卻出現了動搖。尤其是隨著一系列政策的改變，那些曾經30多萬元/平米的高價值房產，正在經歷新的蛻變。
西城區多校劃片開啟之後，這裡的二手房市場怪象頻出，有的房東連夜從三亞度假區飛回去，把房子掛牌價從1500萬元降至990萬元銷售；有跌價的，也有漲價的，還有一些房東把自己的房子從800多萬元，提高到1200萬元銷售。學位格局變了，房產屬性自然跟著變了。
除了北京之外，深圳也出現了“跳水二手房”，根據《澎湃》發表的文章《深圳學區房一夜入冬？降價500萬無人買，有業主搶先拋售》給出的資料，在福田區一套原本價值2500萬元的房子，從8月份開始拍賣價格降低到了1900餘萬元，然而根本無人問津。
第二、國際通脹影響很短暫。
對於房市而言，資本的影響非常直接，一旦注入的資本量過多，那麼樓市就會瞬間騰飛。2021年之後，全球超過89%的國家房子在飛舞。在這其中，不乏加拿大、美國、日本、英國、法國、德國等發達國家。與此同時，房產業內人士王石也曾多次暗示，國際大宗貨物的價格或出現上升情況，王石雖然沒有明說房市，但其已經做出了定調。
為啥王石等人認為國際大宗資產的價格或漲呢？根源還在於新一輪世界性的通脹，在這背後是世界各個國家正向增發貨幣導致的。去年全球遭遇黑天鵝影響，超過90%國家GDP發展受挫，表現出後退的情況，比如美國後退了2.46%，日本後退1.88%，德國後退1.52%，英國後退4.2%，而且在TOP前20的國家中，除了中國、荷蘭、瑞士之外，還有17個國家都收縮了。
很多人擔心，隨著國際化貨幣的增加，很多新興國家或遭遇輸入型通脹的影響，這一點也正是王石所提示的。那麼有沒有可能呢？指聞君給出的答案同樣是否定的。央行的“2+3”資金限制舉措，早就已經拉好了一張大網，把資金向房地產注入的渠道鎖上了。2020年央行三紅線，2021年貸款雙上限，縮減了銀行給房地產融資的大閘。
第三、長期而言，房產溢價率並不明顯。
很多人說，房地產依然有強大的潛力，例如中國城鎮研究專家李鐵、北師大教授董藩，他們經常以“城市化”為依據，來論證房產依然大有潛力。北師大教授董藩多次提出，對比發達國家75%以上的城市化水平，我國的城市化還有15年以上的時間要走，董藩認為，城市化就意味著更多的農村人進入城市，在今後的十多年裡，還有4億農村人進入城市，他們的首要需求便是購房，所以董藩指出，城市房子還會漲，北京、上海、廣州、深圳等大城市，價格或漲至80萬元/平米。
那麼，董藩等人的看法依然有道理嗎？國家智囊、原住建部副部長仇保興給出了近似否定的答案，仇保興多次提出，房地產存在巨大的泡沫，要敢於承認這個實際情況，所謂泡沫就是價格高到難以接受的程度了，一方面價高，另一方面房產過剩明顯。所以仇保興才說，應該用房產稅、空置稅、物業稅等一攬子舉措燙平樓市泡沫。2021年房產稅正式開始落地，仇保興等人的建議似乎正在逐一兌現，去泡沫的背景下，房產大跨步已無可能。
所以說，不要再誤判2022年樓市，2022年打算買房的家庭，先看看以上的3忠告！
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