文 / 子木
新年伊始，萬物煥新。但樓市緊張的氣氛，始終沒有消散。
在全國各地紛紛推出限跌令後，花式自救，登臺亮相。
高校大學生、進城農民、多娃家庭……凡是跟宏觀戰略有關的群體，都要刺激一遍。
資料顯示，截止到12月，三四線城市的新房庫存已經達到了2.24億平方米，在連續37個月同比增長的推動下，創下近5年的新高。
新的一輪大庫存問題，又擺在面前。
2015年，我們還可以透過“貨幣化棚改”去庫存，但7年後的今天，樓市已經不具備大規模房價上漲的條件。
不是不想“去”，是真的沒法“去”。
所以你會看到，黑龍江、吉林等地雖然在自救，但從未提到過棚改，降低首付比例、放鬆限購等內容。
2022年當局還會堅守“房住不炒”大基調，而新一輪的庫存問題，就像頭頂巨石，壓得三四線城市喘不過氣，2022年，“橫盤陰跌”將成為三四線城市的主基調。
新房賣不掉，會影響開發商拿地熱情，間接影響地方財政。東北、新疆、內蒙、山西、河北這些經濟欠發達的地區，最為煎熬。
比如山西太原，對房地產經濟依賴度高達54.63%，然而今年前10月的土地收入同比下降了75.38%，接下來只能勒緊褲腰帶過苦日子。
城市沒有經濟增長動能，房價就不可能上漲的基礎，這一點一定要清晰。
而一二線呢？
我調查了一圈後發現，近期在放水、信貸放鬆的利好下，很多城市已經出現了不同程度的“躁動”趨勢。
接下來子木著重盤點幾大主要城市，希望它們的故事可以讓你的判斷邏輯更加精準。
1
成都
成都，川渝城市群龍頭，新一線頭部城市，2000萬人口大市，近幾年樓市風風火火，被政策重點關注。
2021上半年被史上最嚴調控衝擊後，一夜冰封，但現在已經出現築底反彈趨勢。
11月份，二手房成交5600套，12月突破1萬套，相對於之前月均3000套的成交量，數值驚人，甚至重新整理了近2年來的最高點。
當然，11月-12月資料，參雜了前期因銀行延期貸款積壓的成交，但縱使剝離這層因素，11-12也是一個明顯的翹尾效應。
成都的一箇中介朋友跟我說，之前沒成交，愁得都要轉行了，但近期帶看明顯多了起來，樓市回暖挺明顯的。
主要是因為信貸放鬆了，房貸下款快，而且利率調低不少，資質好的話，最低能拿到5.61%的貸款，看房的人變多了，一傳百百傳千，普遍預期就起來了。
而新房市場，又是不一樣的風景。資料統計，11月29日至12月26日，大成都區域就有105個專案取證，樓市供應量大增，幾乎翻倍。
供應井噴，內卷嚴重，為了搶收，開發商們紛紛選擇打折讓利，這段時間，送家電、物業費、車位……變相降價換來了量的增長。
總之，按照當下成都的成交趨勢，明年成都樓市3月小陽春是大機率事件。剛需在年底這段時間能上車就上，撿個漏，不然議價空間會越來越小。
至於成都接下來會不會大漲，夠嗆。
二手房指導價+信貸調控，分分鐘澆滅樓市，如果明年3月成都太熱，又會被政策繼續打擊，銀行只要延長放貸週期，提高利率，行情自然消散。
2
杭州
杭州2021年樓市行情非常熱，資料統計，新房總成交達到20萬套，二手房成交8萬套，總共28萬套，甚至超越一線北京。
其中新二手房市場分化明顯，二手房市場呈現跌宕起伏之勢，前高後低，從月均1萬套成交跌到如今的3000套左右。
而新房市場卻硬是走出了獨立行情，全年成交20萬套，呈一路高歌姿態。
其中熱門的申花、奧體等地段，購房者搖號拼殺出現頂格社保，近郊的房子也出現過熱的行情。
前幾天杭州第三輪供地結束，36塊地24塊封頂搖號，搶收761億，全年三輪供地共賣出3100億元，羨煞旁人，不出意外，杭州今年就是全國賣地第一大戶。
在這背後，是資本市場對杭州強信心的表現。
在10月信貸放鬆下，杭州目前二手房也在觸底反彈，10月成交1900套，11月2600套，12月3400套，尤其2021年最後一週的成交量達到1190套。
對於杭州來說，明年還有亞運會重大利好，各大基建陸續上線，上半年行情不會差。
值得注意的是，亞運會前，全市工地要停工3個月。
這意味著，新盤供應節奏被打斷，購房需求會湧入二手房市場。想買二手房的這段時間要抓緊時間了。
3
武漢
2021年的杭州新房市場很強，但還是不敵武漢。
據統計武漢全年新房成交高達21.6萬套，新房房價上漲12％，坐穩中部第一城的地位。
由於上半年樓市太熱，7月後，武漢遭遇最嚴信貸調控，銀行斷貸，直接抽離對樓市的支撐，行情一路下墜。
極熱到極冷，一房難求到降價搶收，一場魔幻的表演出現在武漢樓市，這不得不讓我們更加確定，調控政策的威力。
不過短短几個月後，武漢樓市信貸開始慢慢放開，成交也開始回暖。11月新房成交近2萬套，12月接近3萬套，創下全年新高。
同時二手房也在築底反彈，11月成交反彈至7100套，環比上升35.4%。
預計明年武漢小陽春也會如期而至，光谷、漢口等核心區域又會進入新一輪週期。
4
鄭州
2021年的鄭州樓市挺慘的。
3月，管南房價上漲，引爆行情，全城出現小陽春行情，結束了連續幾年的陰跌之勢。
然而“720”暴雨疊加8月疫情，打破了平靜，讓鄭州樓市再次陷入沼澤，市場被迫凍結。8月新房成交跌破1萬套，9月新二手房價格再次下探。
三環內一長江路的樓盤，2019年能賣到1.6萬/平米，而2021年10月份，價格下調到1.4萬/平米依然無人問津。
甚至有樓盤推出買一套送一套的優惠活動。
那時候我對鄭州的評價是，連續幾年調整，房價泡沫基本被打掉，暴雨+疫情更是把鄭州房價打到“地板價”，部分割槽域甚至出現價值低估的情況。
可惜樓市這東西，永遠是買漲不買跌，市場預期差，買房人寥寥無幾。
10月以後，鄭州信貸放鬆，樓市開始修復預期，再次築底。新房由於庫存太大，降價搶收還是常態，但二手房已經在肉眼可見的回暖。
剛需的話，年前可以看房上車，核心區域的房價已經很實際了，見好就收，不賺最後一個銅板。
但是不得不說，鄭州樓市未來的漲幅很艱難，天花板很低，尤其第三輪土拍走涼，加速了資本的看空情緒。所以對於投資來說，想在鄭州變現，是一個相對漫長的過程。
5
西安
2021年年中的時候，我在文章裡給出預測，西安會在“大會”之後，行情掉頭向下，進行深度調整，結束連續幾年的漲勢。
原因是，這個城市雖然前途無量，但長期的漲幅已經過分透支了居民購買力，需求難以支撐。
然而，二手房指導價出臺，成交量跳水，市場冰封，讓這種趨勢提前了好幾個月。
一般二手房指導價對樓市的影響，會持續半年到一年，不出意外，西安會在明年年中“築底”。
然而，疫情的出現，再次打破了走勢預演。
樓市就是這樣，有些東西觸不及防，讓一切資料和論據失效，其一就是調控，其二就是疫情。
疫情的出現，會讓樓市加速探底，跟鄭州一樣，西安房價接下來會進行深度調整。所以我們大概在明年3月後就能看出西安樓市的具體走勢。
在這之前，二手房還是以觀望為主，新房如果有降價力度較大的，或者倒掛力度比較狠的，可以上車。
6
規律
透過對這幾個核心的城市的研究，你會發現一些規律。
1、很多城市都會出現“前高後低”的行情走勢，這並未是偶然事件。
明年上半年，降準+信貸放鬆+購房需求釋放，一些核心城市都會出現小陽春，但漲得比較厲害的城市，還會被政策嚴控，房價回落調整。
現在當局的調控思路很清晰，“一二線城市防漲，三四線防跌”，防漲有“二手房指導價+信貸收縮”兩大殺器，防跌有“限跌令+信貸放鬆”。
但我認為，後者的難度會更大一些。
2、房價走勢不會等待剛需。
很多讀者跟我反映，成都、杭州房價還沒跌多少，為啥又要蓄勢上漲。
觀察一個城市的樓市，永遠不要從一個群體去入手，而是升到高處，俯瞰全域性。
成都有存量購房者，也有增量購房者。成都是川渝城市群幾千萬人口的核心聚集地，杭州是長三角僅次於上海的存在，我們觀察的是一個城市財富的“均值”。
成都下半年房價下跌了一陣，但很快年底成交又在反彈，說明需求生生不息，有人離場、有人入場，機會視窗稍縱即逝。
優質城市的樓市，就像定時高速列車，隔斷時間停下來接人，然後繼續向前飛奔，想通這個道理，自然就坦然了。
3、不要放過年底。
很多人把買房的時間放在過年3月份，但我一直強調買房最好在年底，起碼這段時間你要把房子“找好”。
因為年底，買房人最少，開發商願意打折，二手房業主也願意砍價，整體屬於買方市場。而3月，買房人多了起來，市場又會移交給賣方。
這段時間有事沒事都要去附近的二手房門店看一看，觀察流量，如果看房的人變多，自己又在一二線城市，不要有所疑慮，抓緊上車。
前段時間降準，全國房貸利率都在下調，接下來，應該還會放一輪水，一二線城市，起碼一多半都會受益，這點一定要注意。
我也會幫大家做好跟蹤，實時分析各個城市的最佳入場時機。有想了解的城市，歡迎在下方留言。
