近年來，隨著國家宏觀調控和各地方政府出臺的一系列房地產調控政策，一些規模較小、管理能力較差的房地產開發企業相繼進入破產程式，各級法院受理的房地產破產案件呈現明顯的上升趨勢，實踐當中，如何確定各權利主體的權利之順位，具有非常關鍵的意義，各法院和管理人也就此進行了積極的探索，也做了一些有益的嘗試，試圖就該問題獲得理想中的效果。本文對購房人權利順位的安排進行解析。
被拆遷人的權利順位
客觀地講，房地產開發企業開發土地的基礎和淵源都來自於被拆遷人曾經的生存家園，拆遷安置對被拆遷人來講具有完全意義上的生存權的考量，一旦房地產開發企業進入破產程式，則就應該賦予被拆遷人對安置補償的絕對優先權。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款明確規定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置合同，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支援。這一規定在一定程式上肯定了被拆遷人安置的優先權利，具有正義性和應然性。
普通消費者的權利順位
基於保障生存利益的考慮，實踐中，對於普通消費者賦予了其超級優先權，其權利順位優先於建設工程施工人、抵押權人、職工債權等其他優先債權人。然而值得商榷的是，該權利的產生在立法沒有設定公示制度的前提下，就逕行將未經公示的購房人權利凌駕於已作公示的其他優先權之上，已完全超出銀行對信貸風險的預測能力和控制範圍，客觀上是犧牲交易安全達成維穩目標的行為，因此，最高院也透過一系列的司法解釋，來限定“普通消費者”的定義和適用範圍。
《建設工程價款批覆》第2條規定“消費者交付購買商品房的全部或大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”原最高人民法院執行辦（現為執行局）（2005）執他字第16號批覆進一步強調，《建設工程價款批覆》關於已交付購買商品房的全部或大部分款項的消費者應優先保護的規定，是為保護消費者居住權而設定的，消費者購房應是用於滿足生活居住需要，而非用於經營，不能擴大解釋。
2015年 《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱 《執行異議複議規定》）第29條關於購房人權利對抗執行債權的規定，“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”
綜合以上規定，我們可以歸納出“普通消費者”的基本含義，一是消費者只能是個人購房，基於居住目的、沒有多餘房產；二是付款超過50%；三是消費者獲得的是物權的請求權，而並非是解除購房合同後的金錢請求權。
“以房抵債”範疇下房屋買賣合同債權人權利順位
“以房抵債”債權人通常意義上不能獲得物權期待權，從而要求繼續履行房屋買賣合同的權利，而應恢復其原有債權性質，按照破產法規定來確定清償的權利順位。
這裡包含兩種情況：第一種為簽訂買賣合同方式擔保借款的履行；第二種為借款債權轉化為房屋債權，這其中又分為代物清償及債之更改。
第一種情況下透過簽訂房屋買賣合同來為借款合同進行擔保其本身不能設立擔保物權，房屋買賣合同設定擔保違背了物權法定原則，債權人不享有優先受償權。根據《關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條：當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求，當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關係審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的借款與應償還借款本息之間的差額，借款人或出借人有權主張返還或補償。
第二種情況下則需要區分是否已經完成物權變動登記及是否具有破產法上可以行使撤銷權的原因，若房地產開發企業與債權人就借款協議僅僅達成了《以物抵債協議》，但尚未完成產權過戶登記的，則債權人不能獲得物權的期待權，其債權仍應按照普通債權來處理。
已支付完全部房款的非“普通消費者”的權利順位
購房人在支付完全部購房款後，屬於已經完全履行完了購房人的合同義務，管理人一般不能再行使解除房屋買賣合同的權利，而應確認購房人對房屋取回權的效力。對於未能支付全部購房價款的購房人，如購房人行使合同解除權，則其債權歸為普通債權，如管理人主張解除合同，退還房屋款項的價款應作為共益債務處理，如管理人決定繼續履行合同，則購房人交納的購房款作為破產財產，繼續履行合同需要的費用作為共益債務。
結語
房地產企業破產的法律和社會複雜性，利益相關方權利訴求的疊合和衝突，都使得房地產企業破產權利順位的安排會得到廣泛的關注，甚至更會引起各方權利主體的博弈，因此這都需要房地產企業破產從業者在具體個案中綜合運用法律，甚至商業談判的方式來平衡各方的利益。
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本文作者：山東文康律師事務所日照辦公室 陳吉峰律師
