回過頭看2021年，發現這一年的落實遠超我們預期。

2021年開年之後，迎來了短暫的“金三銀四”小陽春。4月份開始，隨著，調控重拳再度砸下，高熱城市瞬間轉涼，從此開始了樓市“滑鐵盧”的新階段。

炒房客被套死，剛需買不了房……2021年，樓市眾生相，不停地衝擊著人們的認知格局。

因此，房淘惠給給2021年的樓市總結為三個字：大變局。

當下樓市雖冷，但已經有陣陣暖風吹來。再過幾天就到了2022年，明年樓市會是怎樣？買房人應該如何做決策？是“儘早買房”還是“趕緊賣房”？提前看3點建議。

樓市

第一，警惕爛尾樓風險。

不得不說，2021年是歷史上開發商最難熬的一年，放在之前任何人都想象不到，監管部門會對這個行業做出如此嚴厲的整治。

至於背後原因，房淘惠之前已經講過，房地產行業經過過去二十多年的高速發展，之前埋下的雷隨時可能會爆炸，因此中國已經全面進入不得不“拆地產雷”的階段。

到了年底這段時間，為了防止開發商債務違約，出臺一系列計劃幫房企排憂解難，很多人認為這是對房地產行業的鬆綁。其實不然，現在這一階段主要是為了防止拆雷時不小心爆炸，為了防止引起金融風險和爛尾房風險。

換句話說，高信用、低槓桿的開發商是可以救的，甚至會出面幫助他們併購那些低信用、高槓杆開發商的資產，從而達到優質信用轉移的效果。

但是，2022年會有一些不良開發商被“強制出清”，對於購房者來說，這就意味著可能會買到延期交房的新房，甚至是爛尾樓。

因此，年底打算撿漏的朋友們要注意，購買新房時要對開發商的資質進行背調。籤合同時，要注意購房款是否打進了銀行監管賬戶。另外，房淘惠提醒大家，那些打折力度非常狠，優惠力度已經超出正常人理解的房子不要買，開發商很可能明天就跑路了。

還是那句話，買房，不要老想著天上會掉餡餅。

樓市

第二，漲跌分化。

2022年開始，房產分化的走向或更加明顯。經濟學家馬光遠認為，今後的房地產將會出現“三個20%”的發展規則：只有20%的城市20%的樓盤、20%的地段房產是優質的。根據馬光遠的看法，優質房源僅存於部分城市。

那麼，哪些城市的房子算得上優質房源呢？

房淘惠認為：產業多、大企業充足、工作崗位無限活力的城市，購房需求自然持續增多，地產熱也可能持續存在。反之，產業少、人口淨流出、工作崗位相對較少的城市，房子沒人居住、無人消費的情況下，價格也難以支撐。

樓市

那麼，對於普通剛需來說，應該如何判別“產業結構、人口流向”？對此，房淘惠給大家2個判斷法則：1、“限跌”的城市，房子真的在跌；2、“救市”的城市，之後或許更冷。

具備上述這兩個特點的城市房產，不是說不能買，而是如果有對資產增長需求的話，就不建議購買了，溢價幅度慢不說，下滑風險還高。

樓市

第三，房產持有成本更高。

房產稅開始逐步襲來，持有房產的成本更高了，對於囤房人和炒房客們的影響更大，炒房成本會更高，在房產價格平穩的情況下，溢價空間更小了。

2021年下半年，“房地產稅授權試點”的決議被通過了，開始了房地產稅的推進工作。前不久，高層會議又提“由於房產市場全國差異很大，房產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進。”

那麼，2022年房產稅會不會真的出現？哪些城市會成為第一批試點？這一點不得而知，但是可以肯定的是，房產稅一定會來，並且箭在弦上不得不發。

總結

作為購房者，應該以理性的思維去看待樓市，房子能買就買，不能買就不買。2022年，“儘早買房”還是“趕緊賣房”？沒有特定答案，關鍵是要看需求、看城市。大家買房要有理智，瞭解每個樓市現象背後的原理，不要因為別人說漲就一股腦上車，也不要因為別人說跌，就抱頭逃離。