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一、小區名片
1.小區概況
小區位於北京市朝陽區華威橋松榆南路，西起東三環，東至武聖路，北起松榆北路，南至松榆南路。
是北京市崇文區城市建設開發公司建設的板塔結合社群，小區以各國家部委外交部、菸草局等國企等單位公房為主。
小區共59棟樓，共6600戶，其中有43棟板樓，16棟塔樓，小區板樓有一梯兩戶、一梯三戶，塔樓兩梯八戶、兩梯十戶，容積率為2.0，是一個大型社群。
（小區內景觀）
1.1基礎設施
小區物業公司為北京市榆光城物業管理有限公司，物業費為0.5元/㎡/月-2.27元/㎡/月；小區為開放式小區，物業提供社群安保，衛生管理等服務。
小區先後獲得北京市先進社群居委會、北京市首批六型社群、規範化社群、智慧型社群。
小區綠化率為30%，小區入口有成排的梧桐樹，車道兩邊有草坪，綠植等。
（小區內景觀）
（小區內景觀）
小區車位有2000個，小區沒有地下車庫，沒有產權車位，租賃價格為150元/月；小區有新能源充電樁。
小區採用集中供暖，供暖費為30元/㎡。
1.2建築品質
小區建於1985年-2001年，為新中式建築風格，小區塔樓採用鋼筋混凝土結構、板樓採用磚混結構。
外立面均為塗料，高層塔樓外立面以橘黃色和白色為主，低層板樓外立面以白色和紅色為主，經過第一輪舊改後，小區樓棟都有了保溫層，頂層也有防水層和隔熱層。
（小區樓棟外觀實景圖）
1.3大堂樓棟
小區塔樓單元門口有無障礙通道，板樓單元門與地面平齊。
小區每個單元門均配有門禁對講系統，進出單元門需要刷卡，單元門為藍色鐵製門。
（單元門口）
（樓棟內部大堂）
塔樓的樓道牆面貼的白色瓷磚，地面也為白色瓷磚，板樓地面為水泥地面，牆面是白漆，每個單元門口設有收件箱、奶箱、消防設施。
1.4戶型分析
小區共59棟樓，6600戶，有44㎡-64㎡的一居，44㎡一居基本在每棟樓都有分佈，64㎡一居分佈在30-32、34、38號樓；50㎡-76㎡的兩居，主要分佈在74、78號樓；68㎡-127㎡三居室，主要分佈在65、66棟樓；以及159㎡-165㎡的四居，分佈在9、11-14、28、65、66號樓。
小區主力戶型為56㎡的兩室一廳，主臥及次臥朝南，且主臥帶有南向陽臺，廚房及衛生間朝東。
主力戶型還有116㎡的三室一廳，主臥和一個次臥朝南，且主臥帶有一個南向陽臺，另一個次臥及廚房朝北，且廚房帶有一個北向陽臺。
1.5內部配套
小區大門設有崗亭，監控，小區18號樓西側有洗浴中心，48號樓有潘家園街道松榆西里社群衛生服務站，50號樓附近有慈善超市，潘家園百姓大舞臺。
（內部配套）
（內部配套）
（內部配套）
（內部配套）
小區5號樓附近有公共衛生間、警務室、24小時自助圖書館、兒童遊樂設施等，此外小區還實施垃圾分類設施，每棟樓樓下都有放置垃圾分類設施。
2.1交通配套
地鐵：小區距離地鐵10號線潘家園站673米，可到達車道溝、慈壽寺、西釣魚臺、公主墳、蓮花橋等地，可換乘1號線、4號線、5號線、6號線、9號線等地鐵線路。
公交：首都圖書館公交站距離小區50米，可乘坐51路、53路、440路、680路、985路公交車，其中51路公交車可到達嘉園三里、馬家堡小區、角門北路、洋橋東、木樨園橋西等地；華威橋南公交站距離小區407米，可乘坐28路、53路、638路、680路、687路等公交車，其中28路公交車可到達芳草地、大北窯西、雙花園、雙井橋、潘家園橋等地。
（小區附近公交站）
（小區附近公交站）
自駕：小區周圍1公里範圍內有松榆北路、武聖路、東三環南路、松榆南路，松榆北路為雙向四機動車道，武聖路為雙向兩機動車道，東三環南路、松榆南路均為雙向六機動車道，從小區駕車走東三環南路輔路、東三環南路可到達華威橋，東三環南路輔路為單向三機動車道，共2.6公里，途經1個紅綠燈。
2.2商業配套
小區附近700米範圍內有農光裡菜市場，京客隆超市，慈善超市（潘家園街道店）、禧福超市（南行園中路店）等。
1公里內還有中國建設銀行（東方美景儲蓄所）、中國銀行（潘家園支行）、招商銀行（十里河支行）、交通銀行（北京松榆裡支行）、中國農業銀行（北京十里河支行）等銀行。
（商業配套）
（商業配套）
（商業配套）
（商業配套）
亮都廣場距離小區1.9公里，內有雷歌莎嘉酒窖（燕莎奧特萊斯購物中心店）、MAX（亮都廣場店）、喜來登、休閒水吧、賽百味等。
合生匯距離小區3.1公里，該購物中心有購物、餐飲、娛樂、休閒、兒童體驗等業態。
2.3醫療配套
小區600米範圍內有瑞盛堂、北京張敬林中醫診所、北京天衛診所。
距離小區1.6公里範圍內有六一兒童醫院，垂楊柳醫院，該醫院是綜合性三甲醫院。
（醫療配套）
（醫療配套）
距離小區1.6公里處是中國醫學科學院腫瘤醫院，該院始建於1958年，院內設有骨科、麻醉科、中醫科等科室，是一所集醫教研防於一體的三級腫瘤專科醫院。
距離小區3.7公里處是北京中醫藥大學東方醫院，該院始建於1986年，院內設有眼科、腎病科、兒科等科室，是一所集醫療、教學、科研、預防和健康諮詢為一體的三級中醫醫院。
2.4教育配套
小區800米範圍內有四所幼兒園：北京星海藝術幼兒園、北京精誠實驗幼兒園、北京澳蒙幼兒園（首圖校區）、北京市朝陽區松榆裡幼兒園。
小區1.5公里範圍內有四所小學：垂楊柳中心小學（松榆校區）、垂楊柳中心小學本部低部、東城區匯文實驗小學朝陽區、南磨房中心小學。
（教育方面）
（教育方面）
小區1.5公里範圍內有三所中學：北京匯文中學（朝陽垂楊柳分校）、北京工業大學附屬中學勁松分校（東校區）、陳經綸中學（初中校區）。
2.5生態休閒配套
小區800米範圍內有香榭舍游泳館、首都圖書館、十里河龍頭體育俱樂部。
小區2.3公里處是窯窪湖公園，公園內設有涼亭、蓮花池等景觀，綠植種類多樣，是一家集運動、娛樂、休閒於一體的綜合性公園。
小區2.9公里處是龍潭公園，該公園始建於1952年，公園內有湖中石拱橋、雙亭橋、蓮塘花嶼等景區，是一家集休閒、娛樂、健身於一身的國家4A級旅遊公園。
從小區出發，自駕3.8公里，可到達百子灣園，公園位於朝陽區大郊亭橋西北方向，園內有生態密林、疏林草地、觀景水榭、鏡湖、古木交柯等景觀，是一個集休閒、生態、娛樂等功能為一體的公園。
二、主觀評測
前言
朝陽區的華威橋板塊是典型的居住區，有建於七八十年代的老小區，也有近十年內修建的中高階小區，這些小區密集分佈，承載了大量的居住需求。
松榆西里作為該片區修建較早的老小區，林林總總五十多棟樓佔據了東三環東側很大一片區域，早年松榆西里社群各小區的產權情況十分複雜，在一個小區中，甚至還會出現幾棟樓分屬三四個不同物業的情況。
權責的混亂，也導致了物業不願承擔起管理義務，社群中的多個院區基本處於“無物業”的狀態,因此整體口碑一般。
但近幾年的房價卻絲毫不輸周邊的老小區，甚至比周圍的電梯樓小區價格還要高上幾千元，實在讓人忍不住想一探究竟。
最近，我實地踩盤後才發現該小區已然不是傳言中的樣子。
經過一番詳細探查，發現小區目前已實行了“準物業”管理模式，由居民成立自治小組，對小區內治安、停車、衛生環境等問題進行自管，在2020年7月部分院區還成立了物業管理委員會。
從小區目前井井有條的管理來看，這種管理方式還是比較成功的，對於這個片區的諸多老小區而言，也很有借鑑意義。
小區感受
小區亮點
1.分院管理，安全感滿滿
小區雖然樓棟數量多，佔地面積大，但在管理上卻很安全。
透過實地走訪可以看到，六層板樓區域，每個院區都有自己獨立的大門，大部分院區的大門都需要刷卡才能進入，著在很大程度上避免了來往人員雜亂的情況。
（內部大堂）
（小區門口）
每個大門旁還有專門的門衛看管，而且能看到門衛親切地跟進出的住戶們打招呼，還會幫住戶們代收快遞。
電梯高層區域，每棟樓一層還有單獨的管理員，我沒有帶門禁，管理員問清意圖，還會給開門禁，居住在這個小區，安全感還是很足的。
2.配套完善，臨近菜市場
小區東門出去走路5分鐘左右就能到達農光裡市場，該市場是一個大型菜市場，北側一條街分為蔬菜區域，海鮮區，水果區等，南側一條街主要為日用百貨。
整個市場的產品非常全，價格還比較便宜，逛了一圈發現裡面的蔬菜肉類等產品都比較新鮮，能很好的滿足日常所需。
此外小區周邊還有諸多知名餐飲店鋪，如鴉兒李記，稻香村，雅克西食府等等，北京的美食博主也經常來這一片探店，比較火的有華威肉餅，羊湯等，居住在這吃飯是不用愁了。
（臨近菜市場）
（周邊門店）
3.社群服務好，貼心且溫情
松榆西里建成年代早，當年居住於此的青壯年工人，如今都已漸漸老去，老年人的養老和服務問題，往往是衡量一個社群管理水平的一個重要標準。
松榆裡小區內設有老年人“星光計劃”服務站以及各類經濟組織，在對老年人的社群服務上也格外用心。
早在2017年，該社群的養老服務驛站就投入了運營，據悉，該驛站還是北京市首家由醫療機構籌建的“網際網路+醫療+居家養老”模式養老服務驛站。
該驛站可為老人提供文化娛樂、養生保健、中醫康復、醫養結合、日間照料、助餐助浴六大功能，很多老年人沒事兒的時候都喜歡到養老服務驛站坐坐。
此外，小區還為居民提供理髮館6個、居民活動站5個、還有閱覽室、社群服務中心、老年活動中心等，方便居民生活的同時，也盡顯社群服務的溫情。
4.舊改進行時，價值提升值得期待
小區東側的幾棟高層住宅區域，目前（2021年5月27日）正在進行改造，問了正在工作的工人大叔，他們表示目前正在進行小區的地下管道改造工作。
（小區維修）
（小區維修）
小區的路面多處都已經挖開，大量的管線都在重新規劃改造。
對於老小區而言，埋在地下的管線改造可以說是最複雜的工程之一，投入的人力物力還是比較大的。
就目前的狀況來看，管線改造完成後，對於小區地面的綠化也做了改造規劃。
以前的舊改大多止步於樓棟外立面翻新刷漆等表面工作，此次松榆西里深層次的舊改工作完成後，小區價值將進一步提升。
小區槽點
1.兩所學校，略顯吵鬧
由於小區有一所幼兒園和一所小學，居住在這個小區確實方便小孩上學。
每天看著生機勃勃的祖國花朵們，心態也會年輕不少。
但每天人來人往，特別是孩子上下學的時間點，更是吵鬧，貼一張圖大家自行感受一下。
（幼兒園）
踩盤當日，這些小孩正好處於放學點，觀察了一下，平均每個小孩之間互道再見，都得說七八遍。
小孩們無限的精力，以及像小鳥一樣嘰嘰喳喳的聲音，對於喜歡安靜的人而言，並不是很好的選擇。
2.地下室群租房，存在安全隱患
小區部分樓棟有半地下室，由於這類房屋租金便宜，偶爾會有附近的餐廳租這類房子作為員工宿舍。
對於半地下而言，採光通風不夠，居住人員過多，用電安全也很難得到保證，還是存在一定的安全隱患。
這幾年該區域已經進行了多次群租房整治，希望會越來越好。
3.房齡過老，內部維護欠缺
小區的高層電梯住宅房齡也不新，基本上都有20餘年的房齡了，早年建造時住戶層公共空間的裝修工作並非高標準。
（內部維護欠缺）
（內部維護欠缺）
地面為水泥地面，經過多年的使用，顯得很老舊，昏暗的燈光，黑黑的樓道，與6萬多一平米的房價並不是很匹配，也很影響居住體驗。
4.車位緊張
松榆西里在早年建設規劃上，還是沒能避免老小區的通病——停車位緊張。
由於小區空間侷促，道路狹窄，居民們經常上演“花式佔車位”，再加上小區內有一所幼兒園，一所小學，家長接送孩子等情況導致小區車位更不夠用。
（停車位緊張）
還未到下班時間車位基本上都已經佔滿了，有居民表示，下班回家晚了，繞小區一圈都很難找到車位。
小區不少公共區域的空地上都停滿了車，亂停亂放不僅影響小區形象，也容易阻擋消防通道，有住戶已經反映過該問題，小區也表示引入了新的停車公司，希望未來該問題會得到解決。
3.幸福說
松榆西里作為當年的職工宿舍，無論是建築質量還是戶型設計都相對不錯，儘管經歷了多年時光的洗禮和新建小區的衝擊，仍然憑藉優良的地段和成熟的配套，在東三環有著舉足輕重的地位。
而目前松榆西里的新一輪舊改已經啟動，對於這種這個小區來說，在舊改足夠深入的情況下無異於如虎添翼。
舊改完成後，居住體驗應該會有所提升，與之對應的價值也會提升。
想享受完善的配套和地段，預算又有限，那這類老小區也是不錯的選擇，對於剛需而言，這種型別的房子是大多數朋友上車的首選，小區內有幼兒園和小學，周邊的地鐵交通也很方便，至少短期內基本不用擔心再次置換的繁瑣。
對於在國貿附近上班的朋友來說，十號線幾站就到，通勤時間大大縮短，早上還能睡個懶覺，簡直不要太爽。
三、價值分析
1.區域價值
1.1區域描述
（專案區點陣圖）
該小區位於北京市朝陽區華威橋商圈，該商圈東至東四環，北至南磨房路，南至周家莊北路，西至東二環。
該商圈因著名的三環華威橋而得名，整個區域發展成熟，交通路網很發達，配套也很優質。
整個區域的中部為北京工業大學，該大學佔據了整個區域約1/3的面積。
這片區域內除了美景東方，山水文園外，大部分小區都為老小區，多建於八九十年代，居住人群也以本地居民為主，是很典型的居住區。
大量的住宅小區和便利的交通條件吸引了大量的人口居住於此，因此人氣也一直很旺，房屋租賃、買賣業務都很活躍。
整體來看，區域內沒有大型的產業和辦公園區，產業相對薄弱，主要以文化藝術，眼鏡城，及餐飲等服務業為主。
這幾年區域發展也以最佳化人居環境，老舊小區改造為主。
1.2地塊價值
據公開資料顯示，近5年華威橋板塊都沒有住宅用地供應，而且根據北京市規劃和自然資源委員會官網顯示，截止2021年5月27日，周邊的十里河，潘家園等板塊也都沒有住宅用地供應，不會對該地塊的價值有所衝擊。
該地塊位於三環和四環之間，周邊幾乎沒有空地可以再規劃建設住宅專案，其稀缺性會越來越突出。
該區域內住宅小區多，對北邊國貿等商圈的外溢需求有較強的承接能力，市場需求後勁很強。
1.3發展前景
區域南側有正在修建的地鐵17號線，17號線南起通州區亦莊火車站南側次渠東站，經過朝陽港後，沿著大羊坊路向西北方向敷設進入到十里河地區，之後線路又沿著左安路、潘家園東路進入潘家園，最後繼續向東北沿現狀九廠路經燕丹鎮後進入昌平區未來科技城地區。
（平面示意圖）
17號線的十里河站正好位於該區域的西南角，離松榆西里不過300米。
該區域的東南側長期因為離地鐵遠，地理位置差等因素，房價也相對便宜，該線路的朝陽港和北神樹站通車會，對這片區域也會有一定的輻射帶動作用，未來該區域的房價應該會進一步提升。
此外作為發展成熟的區域，雖然不會大拆大建，但目前的社群最佳化，街道最佳化等工作也正在進行，這些細活雖然對區域沒有大的改動，但對居住體驗的提升卻不容忽視。
作為朝陽區典型的居住區，居住體驗的提升，也是其核心競爭力的提升，隨著周邊優質配套的不斷升級，再加上老舊小區的改造升級，該地塊的價值也會不斷上升。
2.小區賣點
- 小區物業管理很好，分院管理大大降低了大型小區的混亂情況，安保也很完善，安全係數高，社群在相關工作上也做得很細緻，居民的很多反饋都能得到解決。
- 該小區的舊改正在積極推進，小區環境和樓體建築會有大的整改，舊改逐步完成後小區價值將有所提升，對房價也會有一定的正面影響。
- 交通特別便利，小區東南西北四個出入口都有公交站，西門為潘家園地鐵站，西南側還有十里河站，西北側還有勁松站，去哪都很方便，無論是自住還是出租，有了便利的交通都很加分。
- 區域配套成熟，作為東三環發展比較成熟的區域，周邊的配套都很優質，商業氛圍也很濃厚，周邊有多個三甲醫院，大型商超，中小學等優質配套，無論是孩子上學，基本的生活需求都能得到高質量的滿足。
3.購買指南
3.1 價格分析
松榆西里目前掛牌均價為60900元/㎡，在售房源為55套，佔全房源的0.8%，目前掛牌房源以一居至三居為主，根據幸福裡資料來看，近半年的掛牌價比較平穩，從5月開始略下降，不過降幅很小，幾乎可以忽略不計。
（小區走勢對比圖）
通過鬆榆西里和整個區域均價對比可明顯發現，小區價格略高於周邊小區，甚至高過了周邊的電梯房小區如百環家園，弘善家園等。
主要原因還是地段和學校等配套比較優質。
具體購房成本方面，參照北京市現行的普宅標準看，小區小戶型主要為普宅，商貸首套首付為35%、二套首付為60%，大戶型為非普宅，非普宅，商貸首套首付為40%、二套首付為80%，還需要考慮增值稅、契稅、個稅等。
松榆裡的老闆樓由於建成年代較遠，貸款年限比正常小區短，所以月供壓力會比次新房大一些。
出租方面：小區北側有國貿商圈，因此很多在國貿上班的白領會租住在此，目前小區一居的月租金在
4800元-6200元之間，兩居室租金5500元-8200元之間,跟周邊高層小區的租金差不多，租金回報率屬於中等水平。
3.2 戶型分析
小區戶型分佈均衡，一居到四居均有，目前在售1居室為9套，2居室佔比較多為29套，3居室19套，4居室2套。
戶型面積：54㎡一居室
（戶型圖）
戶型亮點：
（1）陽臺寬度達5.4米，採光充足，儲物空間較大；
（2）戶型方正，佈局相對合理，客廳帶西向窗戶，採光很好。
戶型缺點：
（1）入戶門的位置過道太長，有一定浪費面積；
（2）廚房朝南夏季溫度太高。
戶型面積：88㎡二居室
（戶型圖）
戶型亮點：
（1）南北通透，戶型通風采光好；
（2）廚房和主臥均帶陽臺，雙陽臺設計，居家儲物便利；
（3）雙廳設計，動線合理，活動空間大。
戶型缺點：
客廳窗戶位於整棟樓的凹處，該戶型的低層客廳採光容易受到影響。
戶型面積：117㎡三居室
（戶型圖）
戶型亮點：
（1）複試結構，動靜分離，更具私密性；
（2）南北通透，帶陽臺，露臺通風良好
（3）雙廳設計，活動空間大。
戶型缺點：
（1）面寬窄，進深太長，客廳中部採光差；
（2）兩層都有較長的過道浪費面積多。
3.3 樓棟選擇
小區內整體環境都差不多，因此小區內帶電梯的樓棟和不帶電梯的樓棟價格相差並沒有很大，如果房源合適的情況下，更推薦小區內帶電梯的高層，出入會更方便一些。
小區內有一所幼兒園和小學，方便居民的孩子上學的同時，也增加了學校附近樓棟的煩惱。
靠近學校的那幾棟樓可能會比較吵，我之前就看到一位該小區的網友表示，她家那棟樓樓下就是學校操場，日常生活受到了很大的影響，上學放學點都很吵深受困擾。
我踩盤時剛好趕上了放學的時間點，大家可以感受一下這個場面，祖國的花朵們嘰嘰喳喳很活躍，一片朝氣蓬勃的氛圍，但偶爾體驗一下還行，對於喜歡安靜的人而言，長期居住在這種環境下可能很難受。
此外小區最南側的樓棟如76號樓，78號樓緊鄰松榆南路，松榆南路是一條雙向六車道的主要道路，此外小區西側的2號樓，44號樓，46號樓挨著東三環，這兩條道路每天都有大量的車流經過，無論是噪音還是揚塵都對居住體驗有較大影響。
3.4 推薦人群
1.小區臨近國貿商圈，坐地鐵到國貿僅三四站，如果居住在這個小區，在國貿上班，日常通勤基本上能控制在半小時內，而且房價也比北側的幾個商圈便宜，因此推薦在國貿上班的人群購入。
2.小區內部有質量較高的幼兒園和小學，在養老服務上也是該片區內標杆一樣的存在，因此對於上有老下有小的剛改人群而言，選擇該小區能解決很多實際問題。
3.一般銀行都規定，超過40年房齡的老房不予放貸，雖然各個銀行的政策都不太一樣，根據額度是否寬鬆也有關，但小區的多棟老闆樓畢竟會受到年限和貸款額的限制，因此收入偏高，月供壓力小的群體可以考慮。
4.由於小區部分樓棟年代實在久遠，如無法查詢原值的情況下，需要注意以下幾點：房屋距上次交易時間滿2年未滿5年，需要繳納契稅、土地出讓金和個人所得稅；房屋距上次交易時間未滿2年，需要繳納個稅、契稅、土地出讓金和增值稅及附加稅。
當然如果可以查詢到原值，則按照商品房稅費規則來計算，具體稅費金額還需根據具體房源而定。
4、小區對比
4.1 新房對比
目前華威橋板塊沒有在售的新房小區，離該區域最近的十里河，潘家園板塊也沒有新房出售，北側的國貿板塊目前有國貿尊悅光華在售，該專案主打大戶型，戶型面積均在135㎡，單價在130000/㎡，走的豪宅路線，與該小區不具備可比性，故不作對比分析。
4.2 二手房對比
小區周邊住宅小區眾多，東側的松榆裡和本小區的建成年代差不多，南側的漢華苑離小區僅一路之隔，因此選擇這兩個一新一舊的小區與本小區做對比。
（二手房對比圖）
宣告：因時間、市場、政策等因素均會發生變化，以上資訊僅供參考，不作為交易依據使用。
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踩盤時間：2021年5月27日
