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1、提問：京爺您好，說一下我們家的情況，大興黃村76平頂層老破舊（96年的房子），石景山西黃村三居室目前自住，因為沒有北京戶口，考慮積分落戶需要職住加分，看過您的文章，準備儘快出手黃村的老房子，現在需要置換成非城六區的房子，房子希望能保值增值，跑贏大盤，因為一直住在西邊，看了門頭溝的房子，梧桐苑小三居90多平總價400萬，麗景長安80多總價380，綠城西山燕廬80多平幾乎全新510需要20的稅，門頭溝置業您覺得怎麼樣？未來好出手嗎？
回答：你好，門頭溝是一個比較冷的板塊，買這裡的人群主要都是為了環境好點兒，因此買來養老的人不少。但是這類生態型的板塊，沒什麼產業，內生人口又沒多少，往往升值性比較一般，二手房流動性也較差。我經常接觸到一些粉絲，想把門頭溝的房子置換到城裡，但並不是太好賣，很是頭疼。北京買房，可能不一定非得要買升值性最高的，但一定要保證流動性好的，這樣你未來換房時才能保證賣得出、賣好價。事實上，京爺接觸了很多粉絲換房，大都是從郊區逃離，並置換到城裡，但只有少數的郊區房產好賣。詳見星球資料《北京置換者，正在逃離這些板塊》
2、提問：您好：我家住朝陽區奧林匹克花園三期北區，三居126平。目前成交價大概870萬，我計劃最遲2024年上半年賣掉房子。我想在這兩年半中找一個相對高點賣掉，請問未來兩年這個小區的大概走勢，未來一兩年會漲還是會跌？謝謝。
回答：你好，這次行情應該會慢慢進入穩定，未來一年以上的事情都不好說，畢竟跟政策有關，不過2024年準備出手的話，還是有行情的機會，至少不至於幾年一直跌。另外，奧林匹克花園三期北區也是不錯的小區，價值較大，而且沒有學區溢價，不用擔心。可以時刻關注，及時告訴大家市場走勢。詳見星球資料《北京樓市監測》
3、提問：京爺，賣完郊區的幾套房，手頭有1000萬左右，放在手裡發慌，怕錢發毛了，是覺得我是趕緊買一套還是做點兒其他投資？
回答：北京房產是個非常有價值的東西，長遠我非常看好。但是這並不意味著北京房產每年都有很好的收益，有時候還會跌呢，所以很多時候還是得把握北京樓市的趨勢，找準時機。當前來看，北京短期想要獲得比較大的收益比較難，因為市場可能會慢慢進入平穩期了。而且當前全國各地調控政策頻出，房住不炒下，短期收益可能會比較難。我建議，要麼看看有沒有撿漏的可能，要麼就先保本理財。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》
4、提問：京爺你好，社保滿五年，首套首貸資格都有，首付300-350 計劃購買550-650的房，主要是剛需上車不考慮學區，流動性好就行。主要看望京。花家地西里一區的長走廊12層鋼混樓可以碰麼，南北通透的格局還滿合理的，看了嘉潤，戶型不合適但是環境比花家地好一些。望京新城看了感覺戶型環境都一般且最近漲的多選擇少
回答：你好, 先跟你說說望京這邊的趨勢吧. 望京這波在非學區板塊中屬於漲得最多的一個, 而且是領漲的一個. 目前確實在高位, 不過有些趨穩, 轉涼的趨勢. 大部分房源掛的價格偏高, 不過有一個現象是: 有若干的小區, 著急買的業主, 都有開始降價出手的現象. 我相信未來至少不會大漲了, 房源可能會多起來, 機會也會多一些. 好了, 說說這幾個小區: 花家地西里一區, 老小區, 唯一的價值在於花家地實驗小學還可以, 不過我認為長遠看, 這個小區的價值能會慢慢衰弱, 畢竟樓齡太老. 嘉潤, 小區臨街, 沒什麼小區空間, 塔樓設計, 戶型難以做得滿意, 在望京屬於一個偏冷的盤, 不是太建議. 望京新城交通方便, 就是小區太大, 有些亂, 但升值性尚可. 這裡我更推薦利澤西園, 有那種小兩居板樓, 價效比高一些. 可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價
5、提問：我婚前名下一套房（亞運村老小區小兩居），離婚後老公名下無房無貸。我倆計劃以老公名義再買一套（首套首貸），首付有兩百萬左右，想買個500萬的房子，本來計劃買東城或者亞運村附近，但是現在的政策導向也不敢看學區屬性的東城（而且東城普遍超過預算），亞運村附近次新的房子一般也都超預算，又不想再買老小區了。計劃再買一套的原因有兩點，一是以後生了小孩父母來帶孩子不用住在一起，二是想充分利用首套首貸的優勢；但是現在又有點想考慮置換（置換的話只能是算二套）。想問問您有沒有什麼好的建議
回答：你好，如果考慮東城的話，可以考慮永外，那邊相對安全一些，價格也便宜點兒，不過從居住方便性的角度來看，還是買在附近好點兒。亞運村的房子，其實也可以考慮，基本上跟著大盤沒問題，特別是陳經綸嘉銘的小區，老小區也可以。當然紫薇天悅這類小區似乎也有低總價的小戶型，我認為不錯。如果是置換的話，不知道你可以買到多少總價的房子，如果買不到次新的話，還不如買兩套，畢竟年輕人和老人最好不要住在一起。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價
6、提問：京爺 望京星源國際小區的住宅樓座 怎麼比周邊低那麼多 有沒有什麼問題
回答：你好，京爺一直強調，北京的二手房一分錢一分貨，價格高有價格高的道理，價格低有價格低的原因。因此，在大多數情況下，沒有所謂的“別人沒有發現的撿漏小區”，如果有，那大機率是個坑。當前市場下，很多小區的房價都已經漲了一波，很多人就容易掉坑，去看一些看起來價格低，價效比高的小區，但往往都會買到一個“差小區”。星源國際就是一個典型的不能買小區，因為小區有辦公、人員雜，居住體驗差，價格長期起不來，跟周圍的小區比，差遠了。當前市場下，是最容易踩坑的市場，一定要擦亮眼睛。詳見星球資料《這些硬傷房產一定不能買》
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購房邏輯：
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