近來有些客戶買房的不少疑問裡，不乏一些基礎的問題。在這裡科普組又要再次發車了，給各位一一道來那些容易讓人忽視的細節。

要發車了，請坐好。

| 買賣二手房前，需要注意房屋狀態。

1、如果你看上了一套房子，先別急著簽訂合同和談判，要先調查清楚該房屋的狀態，有沒有存在抵押，法院凍結，查封等情況。

我們之前遇到有客戶與某不太專業的中介機構買房，下定和網籤之前房屋狀態是正常的，結果交易的過程中出現了法院查封，無法過戶；

房東舉債，故意隱瞞，時間點卡在了時候，該說客戶運氣不好還是該說某些機構不專業？

2、該房屋的租賃備案情況，房屋在出售前是不是在出租狀態，如果是，租賃合同何時到期？房屋有沒有租客的租賃備案在裡面，都是會影響過戶交易的。

總之買房前，多留個心眼總沒錯。

| 到底要不要買“獨家好房”？

首先我們從賣家的邏輯上看待這個問題。

我們有客戶之前賣房的時候，有中介跟他說：“你這房子不好賣，小區有點老，樓梯樓頂樓，如果不跟我們簽訂獨家VIP協議，我們很難幫你大範圍推廣啊，有可能在主頁上也沒有什麼權重。”

“你只有跟我們籤獨家，我們在首頁幫你置頂，讓更多客戶看到你的房子，擴大客戶群體，被選擇的可能性更大。”

其實說白了，獨家只是中介單獨鎖定某個房源的做法，要論好壞與否，這個很難有個定數。

因為真正好的房子，它根本不愁賣，用不著籤獨家很多客戶都會上門看，碰到牛市還會踏破門檻，賣家還能從中挑個付款資質好的出價高的客戶。

所以當中介給你推薦某套“獨家好房”，把各種優勢放大了告訴你，劣勢選擇性淡化，他們不過是想快速把這個房子售出而已，這時候要多留個心眼：獨家好房未必是好房！

| 努力去研究“各種資料”重要嗎

說資料很重要，沒錯。

說資料不那麼重要，也沒錯。

說沒那麼重要的原因，是資料具有欺騙性。

很多人埋頭瀏覽和記錄各種“掛牌資料”，就自以為很瞭解市場，以為的某家掛牌價就是市場價；

有些地域板塊的房子掛牌價高得背離常理，而有的板塊又是所謂的“窪地”，也許都有一些看似合理的理由，但更多存在一些市場情緒和噱頭，是你所不能判斷的。

很多情況，要以實際成交價為準，且有的客戶在本身買賣房屋的過程中，在“成交資料”上也都會出現一些非他們真實交易的資料（比如GPGD這些），在這就不展開細說。

況且，市面上有許多好房子，在某些掛牌平臺上未必看得到，能在不定時期出現一些價效比高的好房子，也有透過某些渠道範圍傳播（比如我們），能讓一些優質的好客戶優先搶到這些好房子，這些資料並不會公開，“市面上”也就不會看到。

資料大都是片面的，任何一家自稱“最專業”“最全”“最真實”資料的非國家官方平臺，可以說都是扯淡。

| 買自住和投資的房子要買不一樣的嗎？

很多人會覺得，買來自住的房子，要滿足各方面自己的需求，對自住的要求就更高，各種精挑細選，認真比對；

而買房來投資的房子，也許各方面不需要自住這麼高的要求，只要便宜就行。

但其實買房的行為裡，投資和自住兩者是密不可分的。

買給自己住的，也要考慮投資的屬性，不利於出手的屬性，都會讓將來出售的價格打折扣；

而買來投資的房子也是一樣，不要認為不是自己住的，條件湊合或者便宜就行，你更多的是要站在一個買房者的角度看待這個問題：

你試想一下，如果你是要買這個房子的客戶，他是會出於什麼樣的理由和動機來買這個房子；接受這個房子優點的同時，能不能接受這個缺點；你以投資為出發點的房子認為接受一點瑕疵沒關係，如果是你來住這套房子，你是否能接受這樣的瑕疵？

投資和自住的本質從來都是密不可分。

| 沒有缺點的房子存不存在？

答案是不存在，因為沒有缺點的房子，它的價格就是最大缺點——貴。

買房有很多選擇，區域，交通，通勤，商圈，周邊，醫療，教育等等；

再細分還有小區，環境，年代，物業，樓型，房型，朝向，樓層等等；

所有的選擇難以面面俱到，一定會存在取捨。

當某個房子的優點達到無窮趨近於所有的優點時，價格維度的變化就會越發大。

湯臣一品誰不想住？價格就是最直接劃分房子梯度的標尺。

所謂的“一步到位”，也是基於對自身的需求選擇而已，世界上並沒有真正的一步到位。

| 最後，懂理論並不等於懂實操。

很多買房技巧，很多買房知識，很多誤區排雷，一看就懂，但是真的實操起來，又會回到腦子一團亂的起點。

相信很多人都有此體會。即便是很多懂行的朋友，助人買房無數，到自己買的時候，還會陷入選擇的糾結。

有句俗話說“當局者迷，旁觀者清”，不管是否相信，旁人角度觀察則更容易看到自己容易疏漏的點，何況大部分人並不是真的專業，實實在在需要專業的分析和購房方案指導，以在買房的路上避免踩坑。

願大家都能買到心儀的好房。