當下的人，一個比一個精，當然了，這裡指的是褒義。
尤其在面對買房這種人生大事上，買房人腦子想的可清楚了，而且更專業了。
最近有粉絲問我，普通人該怎麼透過看規劃來選擇房子，這個問題問得好，很專業。
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要知道，規劃決定了房產未來的價值，但當前大多數人提起各自城市的規劃，都覺得是空談，又何來對房子產生價值。
今天，我們就來談一談，如何透過規劃來買房。
NO. 1｜壹
首先，我們必須要承認，規劃是非常重要的，可以這樣說，它決定了房價的基礎。
房子本質上就是一個商品，所以它的價格受市場上的供求關係所影響。
而這個供求則是受到規劃的影響。
深圳對比圖·圖源網路/侵刪
舉個最簡單的例子，看深圳特區的發家史。
40年前的深圳還不過是一個小漁村，但如今卻是一個房價讓普通人高不可及的一個國際化的大都市。
一切的變化都少不了國家當時對深圳的高期待和對片區的厚望，所有的規劃和定位都是向國際化看齊，並且投入大量的時間和金錢去建設這個地方，這才慢慢的讓一個不起眼的小漁村搖身一變，變成現在的模樣。
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同樣，30年前的浦東新區也是這個情況。
浦東剛開始建的時候，就有人說“寧買浦西一張床，不買浦東一套房”。現在回過頭看看，那些曾放下的豪言壯語，不知打了多少人的臉。
所以說，影響一個地方的房價最核心的因素是政府對這個片區的定位，以及投入時間和金錢去建設，而建設投入就會導致產業和人口的不斷落地。
而政府對一個片區的定位又是透過規劃來決定的。所以說是先有規劃後有定位，最後決定了片區的房價。
雄安·圖源網路/侵刪
比如現在的雄安新區，它未來的房價一定會非常高，而高到什麼地步，則要看政府對於雄安新區給出的什麼樣的定位和規劃以及實際落地成果。
可以說，未來房價最高的片區，一定是今天給出的最核心規劃的地方，給出最高產業能級的片區，這就是規劃決定了房價，它的重要性不言而喻。
NO. 2｜貳
其次，任何一個地方的發展除了要有好的規劃，更要有明確的落實和實現。
在時間的推移下，所有美好的前期規劃一步一步的被落實，被兌現，而片區的房價則會隨著規劃落實而不斷地被推高，直到這個片區的市場完全成熟。
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但我們必須要承認的一個現實問題是，任何規劃只有真正下地落實到位才有用，否則一切都是空談。
所以嚴謹點說，規劃不一定有用，但沒有規劃，這個地方是一定不會好的，或者說它未來的發展空間是不明晰的，潛力有限。
除非是核心區域，周邊的配套都發展的很成熟的情況下，它才能夠在一定情況下脫離規劃。
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否則，絕大多數片區若是沒有好的規劃，就一定會發展的比其他片區慢，房價的漲幅也一定會弱於其他片區。
所以規劃是有用的，但並不是100%的有用，還是需要理性去看待一個片區的規劃和發展。
簡而言之，有規劃不一定會，但沒規劃大機率不行。
這裡的規劃特指規劃的增量。
NO. 3｜叄
通常來講，規劃通常分為總規、控規、修規、概規。
其中，總規是最宏觀的，比較注重的是片區的定位、發展方向和策略。
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而控規則是在總規的基礎上，進行更為具體的規劃，比如用地使用佈局、市政工程設施和公共服務設施的配套建設佈局規劃等，重點還有控制人口和用地的平衡。
修規和概規則是在控規這些的基礎上在進行詳細的細化，讓所有的規劃成果更實在，更有可操作落實性。
這些就更為的專業和細化了，對普通大眾來說就沒必要特別的熟悉。對置業者來講，重點關注一下總規和控規，以及樓盤周邊的城市設計規劃就好了。
NO. 4｜肆
那這個規劃該怎麼用呢？
簡單講，總規主要就是找片區，也就是我們要看這個城市建設的副中心在哪裡，新城在哪裡，城市的下一個重點發展方向在哪裡。
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比如看蘭州市2011-2020年的城市規劃，它的發展方向是“南升北拓、西進東擴”，其中向西發展是重點，其次是向北，再有就是向東，那麼你在選擇的時候就會非常清晰的知道，西是你的首選，北和東是你的次選，南基本可以排除了。
在有些地方，總規下面會有分割槽的總規，除了講整個城市以外，還會講新開發區域這些分割槽的規劃，分割槽規劃主要看的是產業。
產業佈局面積越大的，或者密度較高的，而且還是那種高能級的產業，那這個片區不妨可以考慮一下。
控規主要看的是用地性質，如下圖：
馬灘片區用地規劃圖
黃色指的是住宅用地，紅色的指的是商業用地，黃色用地和紅色用地的面積之間應該有一定的比例。
通常講紅色用地面積越大越好，但我個人覺得，住宅和商業用地還是要均衡分佈。
紅色區域太多，黃色區域太少，容易出現要麼黃色區域定位過於高階，要麼就是配套不夠好。
但總體而言，還是要紅多黃少，這是基本。
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其次，你還要明確的一點是，紅色區域會建什麼？
如果是建高檔的寫字樓，尤其是在一線城市，那這個區域未來對住宅的需求很高，在住宅供應量本就少的時候，需求又高，那這個區域的房價勢必會漲。
如果是建設商用公寓，則需要多考慮考慮，公寓相對與住宅來講，也算是個競爭者，而且公寓住的很雜，在一定程度上會降低整個住宅的檔次，不利於住宅的升值。
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最後還要明確的一點是-注意細節。在總規和控規中，還有很多關於交通、人口、產業等細節的安排，也是需要我們去看的。
就比如說，在蘭州城市軌道交通規劃佈局中，哪些區域是規劃了地鐵，哪些沒有，那這些規劃了地鐵的區域未來發展一定會快於其他區域，同時也是導致同城不同地區房價差異巨大的重要因素。
上面提到的都是總規和控規。
實拍
而大多置業者在看房時，也要著重注意小區的修規有什麼，優點缺點都要看。比如說，小區周邊的公園、商業、醫院、學校等，這些有沒有建，能不能落實。
還有看附近有沒有什麼不太好的設施，比如垃圾中轉站啥的 。
而這些，不論好的壞的規劃，都存在一定的不確定性，有的會落實有的則會被修改。
NO. 5｜伍
對於城市規劃，很多人或許都不知道該從哪查、從哪看。
很簡單，在政府網站、住建局、規劃局等網站就能找到跟城市規劃有關的內容。
最後，我還是要提醒一下，對於規劃，各位還是要持一個理性的態度去看待。切記不要偏聽偏信，要有自己的判斷。
