不出意外，經濟工作會議很快就召開了。

上一篇文章裡，藍白跟大家聊過，年度經濟工作會議之前，一般都有一個吹風會，確定了方向後，一週以內肯定會開年度會議。

按照慣例，我先梳理幾個新提法，再聊房地產明年的風向。

1，指出“經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力”。

需求收縮，社零資料很差，大手大腳的消費變少了。

供給衝擊，PPI上行推高CPI，上游漲價，中下游企業很難。

預期轉弱，不敢做生意，不敢創業，不敢買房了。

三重壓力，這是大前提。

怎麼解決這三個壓力？

很簡單，三板斧走起，財政、貨幣、基建齊發力。

降準只是第一步，降息也可以期待一下，加大財政支出，減稅降費，製造業稅收返還，地方債發行提速，基礎設施建設還要“適度超前”。

會上還明確說了，“各地區各部門要擔負起穩定宏觀經濟的責任”。

說明啥？

說明穩住經濟將是2022年的第一要務，一切都要給這個目標讓步。

大家可以看一篇報道，中財辦副主任韓文秀，在“2021-2022中國經濟年會”上，專門做了經濟工作會議的詳細解讀，其中有一句話：穩字當頭，慎重出臺有“收縮效應”的政策。

這句話，懂得都懂。

2，注意雙碳和共富的新提法。

關於共同富裕，強調“這是一個長期的歷史過程”。

關於雙碳，“要堅定不移推進，但不可能畢其功於一役”，“傳統能源逐步退出要建立在新能源安全可靠的替代基礎上”。

這兩個字非常重要，意味著：

雙碳不會再搞運動式一刀切，共富相關的教育雙減、房產稅、反壟斷，也會以更溫和的手段、更長期的目標、更堅定的力度來執行。

當然，重頭戲少不了房地產，也是今天重點要聊的內容，我們來看一下原文：

要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

這是5天時間內，高層連續針對房地產做出表態。

第一個重點，再次強調房住不炒，沒有任何意外。

前幾天的吹風會里，很多人看到沒提“房住不炒”，立馬歡呼雀躍，認為政策大鬆綁是板上釘釘的事。

當時藍白跟大家說了，不要過度解讀。

你仔細看的話，吹風會里，不光房住不炒沒出現，雙碳和共富也沒出現。

作為經濟民生的三個重大主線，怎麼可能一個都不提？這不符合常識。

事實上，這些詞，不管提與不提，都將是毫無疑問的主要政策脈絡，吹風會上確定新提法，新方向，留到更正式的經濟工作會議上再強調也不晚。

第二個重點，預期引導、新發展模式、長租公寓、良性迴圈。

預期引導和良性迴圈，在上一篇文章裡，藍白跟大家解讀過，沒看的朋友可以去看看。

短期要穩，調控的“三寬組合”定型：寬貨幣+寬財政+房地產邊際寬鬆。

長期要變，樓市要實現保障房+商品房的“雙輪驅動”。

至於新的發展模式，值得好好聊聊。

與新發展模式對應的，當然是舊發展模式。

《經濟日報》上個月有一篇文章，其中聊到過這個詞，土地流拍蔓延，倒逼地方土地財政轉型，這是“發展方式之爭”。

自2015年以來，我國對土地財政依賴度逐年提高。

土地出讓金收入佔地方財政收入比重明顯上升，從2015年的16%上升到2020年的接近30%；

而財政第二本賬“政府性基金收入”更依賴賣地所維繫，土地出讓金佔政府性基金收入的比重從2010年的77%，上升到2020年的88%。

“土地託底財政、財政託底金融”，已經形成閉環。

財政、城投、基建、開發商、銀行、購房者，整個鏈條上的主體，一榮俱榮，一損俱損。

中泰證券研究所資料顯示，2021年31省前10個月成交地塊的土地出讓金中，只有江蘇、浙江等8個省份土地出讓金同比正增長。

其餘23個省份土地出讓金同比下降，其中雲南、新疆、海南、黑龍江等降幅超過50%。

路徑依賴已經形成，一旦房價大面積下跌，房企大面積爆雷爛尾，土地賣不出去，期房沒人敢買，房地產行業硬著陸，將會導致不可承受的系統性風險。

2022年，就是新舊模式轉換的關鍵年份。

原因大家都知道，2021年，“賣地——土地財政——房企高週轉——房價捆綁銀行與購房者——房產擊鼓傳花流動”，這一套舊模式越來越不靈了。

新舊模式轉換，到底該怎麼轉？

這個話題有點大，提高直接融資佔比，培育專精特新中小企業、區域協調發展、加強反壟斷

監管、調節過高收入、促進公共服務均等化、攻克關鍵“卡脖子”技術、碳中和，每一個名詞背後，都可以做大篇幅的解讀。

藍白今天想聊兩個關鍵詞：財稅手段、註冊制。

先說財稅手段。

財稅相關動作，是為了增加地方一般公共預算收入，總共分兩塊，一塊是加稅，另一塊是減稅。

加稅方面，推動促進共同富裕和高質量發展的稅制改革，增加消費稅稅目、上調資源稅和環保稅稅率，儘快落地實施並全國推行房地產稅，研究探索開徵遺產稅、贈與稅、碳稅等。

像消費稅、環保稅、遺產稅、雙碳相關稅收暫且不提，房產稅這塊蛋糕，如果出現合適的支點，將會撬動大規模的稅收收入。

有經濟學家做過測算，目前房地產總市值在400-500萬億之間，假設三套及三套以上的稅率設定為5%。

在假設房地產總市值不變的前提下，這塊可以撬動的稅源高達2.1-2.5萬億。

就算房企以後不拍地了，地方也不用像現在一樣，如此擔心土地流拍。

去年全國賣地收入是8萬億，就算房產稅從試點到推廣，再到稅率、免徵面積的調整週期很長，在可以預見的10-15年的時間裡，房產稅的收入很有可能會逐步提高到萬億的量級。

還有註冊制，也是經濟工作會議的一個重點內容。

會上講了，要全面實行股票發行註冊制，在經過了科創板、創業板及北京證券交易所的試點執行後，註冊制改革終於將“全面上路”。

註冊制的意義何在？

在很多人眼中，股市僅僅是讓上市企業獲得資金支援，與其他企業無關，與經濟無關。

這是因為，長期以來因為審批制及上市難問題，A股是一個相對封閉的獨立市場。

註冊制讓風投、創投有了更便捷的退出機制。

有了上市預期，A股的高估值將會吸引大量的資金進入股權投資市場，進入中小微企業，投資和服務於新經濟。這種市場化的資金導流，是打通股市和經濟的關鍵聯結。

如此一來，居民存款會加速從房地產，向資本市場“搬家”。

經濟學家殷劍鋒指出，最近兩年，其他金融性公司，比如證券公司、基金公司在銀行的存款佔比增長非常快，對銀行負債的貢獻差不多在10%。

上次出現這種現象還是2015年，再往前是2007年的股權分置改革，這種現象背後，反映的是“存款搬家”。

在4月份，央行副行長李波曾呼籲：我國現在的居民儲蓄大量集中於銀行賬戶和房地產上，這不夠健康。應把一部分儲蓄吸引或安排到養老金賬戶中。養老金賬戶透過專業機構管理可以做長期資本配置，其中有很大一部分可以配置到股權。

註冊制和財稅都是手段，只有實現居民財富的“大挪移”，才能轉變舊發展模式。

短期來看，我們暫時靠發債、節衣縮食、房地產調控邊際放鬆，來維持舊模式的穩定，這是“求穩”。

長期來看，當貨幣的水依然源源不斷流出來，房地產行業又無法成為合適的載體，必然會流入與高階製造、IT、半導體等專精特新行業相關的資本市場，這是“求變”。

2022年，揚帆起航。