前兩天，老家的親戚老許來筆者家串門，聊到房子的話題時彼此相談甚歡，很有共同語言。事情是這樣的。筆者和老許都是中途從農村出來的，之前子女都已在城裡買了房子安了家，工作生活也都穩定下來了。而老許當初進城的時候，也和很多農民一樣，給自己留了條“退路”，就是隻買城裡的房子，但不遷走農村的戶口，這樣就保留了老家的宅基地和土地，為今後回去留個歸宿。如今隨著年齡一天天的變老，很快將要面臨養老的問題。但是商量在哪養老的問題時，老許和孩子們的意見產生了分歧。按照子女的意見，希望把老許留在自己的身邊養老，就像很多家庭一樣，在同一個小區或者臨近的小區另外再買套房，保持“一碗湯”的距離，方便平常照顧老許。
而老許的意見是回農村老家自己建房。原因是，老許之前在農村生活了多年，對農村的一草一木充滿了感情，內心始終還保留了葉落歸根的老思想；雖然自己這些年省吃儉用攢下了幾十萬元，但是在城裡買房只夠首付，還要背下幾十年的債務；而且子女都有了房子，花高價在一個三線城市再買房也是一種浪費；但是在農村自己建房，不僅不用欠債，包括裝潢費用在內，一切安置妥當後綽綽有餘。而當老許看到筆者的住處後很有同感，更加堅定了回農村建房的想法。因為筆者雖然不是在老家建的房，但是早在10年前就在城郊處買了這套房，底上共三層、面積300多平，另外還附帶一個300多平的院子，居住體驗非常不錯，老李一個勁的後悔自己下手晚了，這種居家環境很符合老許的想法：與其在城裡買房欠下一屁股的債，真不如回老家自己建，省下的錢還能為孫子輩上學提供幫助。
其實有此想法的並不止老許一人，而且多數人都是像我們這樣，是有了一定年紀和農村生活閱歷的人，才會萌生出來的需求。年輕人的想法肯定與中老年人不同，他們由於需要享受城裡的各種資源，絕大多數人還是喜歡留在城市生活的。不過有些人就像筆者一樣，因為當初賣掉了老家的房子，再也“回不去了”，只能在郊區買房，感受下過去農村那種質樸無華的生活氣息。而有些人臨老了甚至賣掉了城裡的房子，然後回到農村建房，是為自己騰出了更多的錢用於養老。但是無論做出何種選擇，都是對“房住不炒”理念的一種深層次理解。畢竟房子的確是用來住人的，而人一旦到了50歲左右的年齡層次，需要的已經不再是錢的多少，而是擁有一個健康的身體，一個符合自己真實需求的居家環境。那麼現在的問題是，未來10年，在“城裡買房”與“農村建房”，究竟哪個會更“香”呢？為此，筆者專門諮詢了一位搞房地產開發的朋友，按照這位業內人士給出的看法，10年後“農村建房”很可能比“城裡買房”更香，他是從4個方面透過比較後得出了這樣的結論：
第一，養老環境。根據第七次全國人口普查資料顯示，目前我國60歲及以上老人共有2.64億，佔總人口的18.7%，已經進入老齡化社會。而按照南開大學老齡化研究中心教授原新撰文分析認為，從2022年～2035年，中國老年人口增量最大，年均淨增值將達到1152萬人，年均增長率為3.41%，老年人口總量將從2.7億增加到4.2億人。此外，根據其他機構釋出的預測資料，中國60歲及以上人口比重，在2030年將達到25%，2050年將達到35%。這是一個非常驚人的數字變化，預示著10年後中國將進入深度老齡化社會。
眾所周知的是，目前城裡的商品房相對農村的自建房是不適合養老的。一是商品房的實際使用面積較小，導致老年人的活動空間受限；而農村自建房的面積通常在200平米以上，還自帶一個百餘平米不等的庭院，可以說活動範圍非常大。二是商品房對電梯的依賴性太強，腿腳不靈便的老年人可能嫌上下樓麻煩，而不得不減少外出的頻次，這樣對於需要戶外運動的老年人來說，是個無法解決的“硬傷”；而居住在農村自建房裡的老年人，可以說抬腿就到了庭院，休閒養生是非常的方便；三是很多高層住宅小區由於容積率太高，導致10層以下每天的光照時間嚴重不足，有些老年人每天只能享受到一二個小時的日光浴，顯然不利於身心健康；而農村的自建房樓間距大、光照充足、通風無阻隔，根本不存在這個問題。四是新冠疫情目前還沒有任何有效藥物可以根治，根據專家預測，今後可能像流動性感冒一樣常態化反彈，且高層住宅人員過於密集，是病毒感染的高風險場所，老年人因為體弱多病，更容易感染上病毒；而農村地廣人稀，且由於自建房分佈得比較疏鬆，居住人口也更加分散，最利於疫情防控。因此，10年後農村的環境更適合養老。
第二，生活成本。按照網友的調侃，在城裡生活除了空氣陽光是免費的，其他統統需要花錢。實際情況的確如此，小到喝口水，大到買房、買車，沒錢寸步難行，各種生活支出壓的城市居民喘不過氣來，甚至一不小心走錯了人行道、車子停在了不該停靠的地方，都要增加額外的生活支出。而且不光是買處房子就完事的，還要花上幾十萬元去裝潢，花個一二十萬買車位。關鍵是，房地產稅5年後將在全國推開，除了應交不少的物業費，即便按照1%的標準徵收，以目前起步也要百萬每套的房價計算，每年又多出了一個W的房產稅。而普通中小城市的人均月收入卻只有區區三四千元，以至於城市生活節奏變得越來越快，生活的壓力也是越來越大。因為住在城裡你必須不停地奔波勞碌，才能掙到足夠的錢去滿足基本生活支出。再者，雖說城市裡有良好的醫療、教育資源，但是與房子合在一起，恰恰是壓在城市居民頭上的“三座大山”，甚至讓很多年輕人連孩子也不願意生了。
而生活居住在農村，平常可以在自家的自留地裡種植瓜果蔬菜，在院子裡養殖家禽家畜，每年還有足夠的糧食收成，基本的生活保障沒有任何問題。買了車子以後，不需要購買車位，農村可停車的地方多的是。啟動新農村建設專案後，不僅基本的醫療、教育得到有效保障，還吸引了一大批有志青年返鄉參與新農村建設。且城鄉道路四通八達，路面寬敞紅綠燈少，出行也不像城裡那樣經常堵車。而此次開徵的房地產稅，幾乎涵蓋了商品房、商業用房，以及廠房、倉庫等所有房地產類別，卻唯獨對農村的住房“網開一面”，也就是說，今後只有農村的房子，才是唯一不用交稅的房子。那麼與城裡每年動輒上萬元、幾乎佔到家庭全年淨收入四分之一的必交稅相比，一分錢不用交的農村自建房，10年後“香”起來的趨勢，估計連山都擋不住！
第三，建房成本。現在包括103個縣城的房價都已突破萬元，全國的平均房價更是達到9749元/平方米之高，可以說這樣的房價在世界各國中也是排在前列的。以購買100平米、單價1萬每平米的小套房為例，總價就需要100萬，僅首付就需要30萬元，而利率即便按照最低5.88%來計算（實際上目前這樣的低利率已經不多見了），如果貸款30年，等額本息還款月供就需要4100多，幾乎是三四線城市普通居民一個月的純收入，而30年中支付給銀行的利息就高達79萬多元，則是銀行借出錢的一倍之多。那麼在城裡買房就要不停地工作30年，等到貸款還清時，按照現有房子的最佳使用壽命來看，那時候房子已經破舊不堪了。
而在農村自己建房，即便材料挑最好的、裝潢選最新潮的，整個建築成本每平米也才1800元左右，建個二層200平米的小別墅，總價不過才30多萬元，用城裡買商品房首付款就可以解決的問題，在農村自己建房難道不香嗎？再者，城裡高層住宅的公攤面積普遍在25%以上，相當於有四分之一的購房款被花在了“空地”上。而在農村自己建房，花多少錢在房子上都“看得見、摸得著”，基本上就沒有公攤這個“坑”可言，是非常的實用。而農村的醫療、教育條件沒有城裡好雖說也是實情，但如今的私家車已經在城鄉普及了，即便遇到在農村治不好的病需要進城治療的，也就是一腳油門的事情。而很多在城裡買了房子自己不住，或空置或用來出租，住的卻是農村自建房的人，其目的一方面解決了子女入學教育和看病就醫等問題，一方面再去享受農村建房沒有土地成本這項利好，可以說是魚與熊掌雙雙兼得，成為遊弋於政策空隙中的人生贏家。
第四，升值空間。誠然，房地產高速發展的20多年，平均房價上漲了5倍之多，讓很多人透過投資炒房實現了財務自由。但是也應該清醒地看到，如今的房價已經漲不動了，包括一線城市在內的很多城市的房價都在下降。而出現這種情況的其中二個重要原因，就是很多農民看到了農村發展的新契機，認為今後農村會發展的越來越好，因此不願意進城為高房價買單，加之城裡老城區沒多少舊房子可以拆遷了，那麼今後數十年城裡的商品房價格不僅很難大幅上漲，沒人接盤有價無市後，很多城市的房價必定要進入下降通道，這是無法改變的市場發展趨勢。
雖然，農村建的房子升值空間沒有城裡商品房那麼大，甚至根本就不會升值，但是房子本質是用來住人的，不是用來炒作的，城裡的房子再認為怎麼值錢，一旦賣不出去也租不出去喪失了流動性，也就成了紙面財富根本不可能兌現。而農村的房子除了滿足居住需求外，現在還有很多城裡人想到農村去養老，但是因為沒有在農村建房的權利，於是就去農村租房住，那麼閒置的農宅只要租的人多了，租金也是一筆可觀的收益。另外像開設農家樂專案，以及用於貨物倉儲等都需要租房，可以讓農村的閒置房大有用途。再者，如果城裡的房價不能與進城務工人員的收入成正比，導致年輕人買不起城裡的房子，也會倒逼年輕人回到老家自己蓋房，因此今後10年農村建房會比城裡買房更吃香。
最後，這位搞房地產的朋友做了如下總結：隨著老齡化社會越來越嚴重，今後適合養老的農村自建房會成為香餑餑；在農村生活居住成本低，而且沒有房地產稅的壓力，會有更多的人為了降低城市生活成本，而選擇去農村居住；城裡的房價太貴，農村的建房成本便宜，就成為很多有條件在農村建房的人最佳選擇；而城裡的商品房已經漲不動了，在城裡買房又沒有多少升值空間，會吸引越來越多的農村人返鄉建房。
