大家好，我是京爺，一名北京房產實操專家，擁有十年房地產行業經驗，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大資料分析的諮詢師！以下為公眾號提問精選：
1、提問：京爺好，感覺現在中介費比較貴，如果買賣雙方商量好，可以繞過中介直接簽約嗎？會帶來哪些風險和問題呢
回答：你好，可以自行成交的，當然得把握好，主要還是房源抵押問題、貸款問題、稅的問題、戶口的問題（現在好點兒了）、時間合理安排問題，還有就是資金要做好監管，定金要處理好，剩下倒是問題不大。可以看看咱們星球內部的自行成交資料，需要注意的還是不少的。當然市場中也有一兩萬塊錢幫忙辦理的，但是有一定的風險，人員比較雜。
2、提問：請問家庭房產如何最優配置。目前兩套房，西城80年老破小學區一套小兩居，房貸還有100多（孩子分別21年入學和26年入學）；豐臺次新150一套大三居（dy十年後還500w）。請問未來十年內應該如何處理房產才最最佳化。
回答：你好，不知道你西城的學區房是哪個，我建議可以長期持有。豐臺次新的話，可以考慮置換到北面，到時候把資金歸置歸置，換個北面的優質資產。記住，北面還是比南面強不少。詳見星球資料《北京板塊選擇頂級思維》
3、提問：京爺您好，我和愛人在西三環航天橋工作，現在在豐臺珠光逸景有一套小三居，海淀有一個小的學區房，孩子已上學。珠光房子很少住，周圍發展也比較滯後，想賣了，加點錢在海淀或者豐臺重點區域再買一套，給父母帶孩子住，兼顧保值增值。但今年發現海淀漲了很多，不知道時機是否合適？您有什麼建議？
回答：您好，豐臺珠光逸景是需要置換掉的，沒有太多突出的點，當然這是因為板塊造成的。可以趁著這次行情輪動，板塊補漲的機會出手。不過當前來看，海淀確實不是太好的時機，可以觀望一下，等市場平穩，或者涼下來的時候上車，這樣能買到優質資產。如果從長遠來看，還是得海淀、西城上車，這樣才能跑贏大盤。當然麗澤這邊也可以買，不過賭的成本佔不少。
4、提問：您好！關注很久了，請您解惑，看好澳林春天四區和馬連道信和嘉園的三居室，請從自住和保值角度給一下建議吧！澳林春天看重它的大環境，信和嘉園看重西城位置兼有不錯的小學，預算1500左右，還有更好的小區推薦嗎？看中居住品質和未來潛力，多謝！
回答：您好，其實你分析得都挺不錯的，澳林春天周圍的環境較好，信和嘉園有一定的學區。我補充一下，就是西城這個小區未來可能有一定的潛力，麗澤這邊產業起來後，可能會有不少人來靠近麗澤的西城板塊。當然，如果不是太注重學區，其實可以考慮一些中等學區的品質小區，比如清河橡樹灣、亞運村嘉銘桐城、望京的幾個次新如上京，這些都是比較優質的，未來跑贏大盤完全沒問題的。詳見星球資料《這些二手房跑贏大盤》
5、提問：京爺您好！目前配置：1.廣外朗琴園1居室，父母名下，打算孩子上學住這邊另租一套；2.成壽寺中海城一套大兩居，市場價600多；3.定福莊北街一套老破小一居，市場價200多。是否可以最佳化？方案一：今年出掉2和3，還貸後子彈600想置換一個東邊的三居，總價多少合適？稅後年收入50左右。考慮過雙井的天之驕子戶型很喜歡，或者朝陽公園南門附近。兩人在工作地都在東城區。方案二：等另一方老人退休後戶口來京，出掉3，加點錢換個400多的兩居，考慮過方莊，西紅門和立水橋，因為還有幾年，地點沒有考慮好。保留1和2待日後再置換。
回答：您好，可以肯定的是，3不是太好的資產，儘快出掉，而且可以趁著這次行情把它處理一下。方案二中，如果買個方莊，西紅門和立水橋的產品，其實並不太優質，這些板塊也不咋地。方案一是可以考慮的，置換到東部，比如朝青，置業熱度很高，未來升值估計還得領漲，可以考慮800萬左右的標的。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價
6、提問：京爺您好，在朝陽門工作，首付400w左右，每月貸款最好不超過1w，考慮通勤方便，最好離地鐵相對近些，希望兩居，請問京爺推薦哪些地區呢？謝謝您!
回答：你好，我認為咱們的預算，兼顧保值升值和通勤，可以考慮三種思路：1、帶點學區的好地段老房子，比如上班附近的白家莊學區，如考慮核桃園北里；2、管理還可以的好地段老小區，比如人民日報社家屬區，裡面淘淘房源；3、外面一些的新點兒的小區，本來朝青還挺適合，次新兩居現在漲太多了，估計只能去常營了。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價
歡迎提問，內部資料：
《京爺北京買房十大頂級思維》
大資料：
《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》
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