還有不到30天的時間，2021年就過去了。
回顧今年以來的房產行情，可以用“跌宕起伏”四個字來形容，在開年之初，全國主要城市籠罩在一片“下行的陰雲”當中，隨後的“金三銀四”迎來一波小熱潮，深圳、合肥、南京、成都等城市部分割槽域房產漲幅達到40%以上，更有甚者，炒房客們開始炒作小產權房了。
隨著樓市熱的傳遞開來，新一輪調控開始重拳砸下。從4月份開始全國房產再度陷入到“消沉”的境地，土地拍賣市場遇冷、新房難以銷售、二手房掛牌量猛增。這種“遇冷”的情況一直持續到11月份。
那麼，2022年依然會延續這種狀態嗎？指聞君認為：不要再誤判2022年樓市，“逆轉”3個訊號，值得先看看：
【銷售均價回落至1萬元內】根據國家統計局已經發布的10月份房產銷售資料來看，1-10月銷售呈現出微增狀態，前10個月全國新房銷售達到143041萬平方米，同比上浮7.3%，比2019年上漲7.3%，2年均漲為3.6%。
雖然說整體仍然上行，但是單月銷售卻不如人意，10月份全國商品房銷售額12390億元，然而銷售面積卻高達12709萬平方米。咱們可以用銷售額除以銷售面積，很容易看出，單價只有9749元/平方米。
另外，公開資料顯示，在2020年底，全國新房銷售均價為9860元/平米，不難發現，上個月的新房銷售價位已經遠低於去年的數字，可以說回落非常明顯。
【超過18個城市跌回4年前】如果說新房銷售的價格回落，可能只是市場季節性自然調節的話，那麼二手房掛牌價格的回撥，則更加能說明問題，因為我們都知道，二手房買賣在商品房銷售市場佔到了60%以上的比例，堪稱市場的晴雨表。在新房的銷售價格方面，超過11個城市的價格跌回到2年前的狀態，其中也包括了中心城市黑龍江哈爾濱，湖南常德、廣西北海、雲南大理的房產跌幅都數一數二。
在二手房方面，有超過18個城市的成交價格回落至4年前水平，表現不如人意。
【年末反彈，銷售熱重現】如果說整個市場就像前幾個月那樣繼續發展下去，倒也沒啥懸念，然而隨著調控進入深水區，不少城市的房產出現了“過冷”的跡象，於是限制降價、救市政策開始呼之欲出，有房產專家指出，今後幾個月，樓市或重現“救市潮”的新局面。一方面房市正在被營救，另一方面市場信心開始走高。
根據《第一財經》發表的文章《“翹尾”行情出現！多地樓市成交回暖，能持續多久？》顯示，在金九銀十之後，房產慘淡收場，然而在接下來的11月份，市場卻迎來了一波“翹尾巴”的新情況。資料顯示，截止29日，北京二手房網籤達到了11021套，環比上月大幅增長。
除了北京之外，上海、深圳、廣州等城市的二手房市場也呈現出逐漸回暖的態勢，在諸葛找房監測的10個重點城市中，二手房成交量達到了11399套，環比上漲25.39%。當地的房產中介說到，雖然當前的新房銷售價和二手房銷售價在下滑，但是11月份購房人數卻增加不少。
那麼，2022年的房市走向何方呢？高層13字表態，該不該買房清晰了！
記者：為促進房地產市場平穩健康發展，2021年住房和城鄉建設部將採取哪些舉措？王蒙徽：房地產長效機制實施以來，在各方共同努力下，房地產市場總體執行平穩，基本實現了穩地價、穩F價、穩預期的目標。下一步，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。——摘自人民日報對住建部王蒙徽專訪。
上邊的這段話，相信在不少的地方都看到過，之所以筆者會引用這一段話，關鍵是這些字句之間，傳達出的含義非常深刻而且明顯。在2021年住建部王蒙徽接受人民日報專訪時說了上邊這些話，住建部長王蒙徽的話語，代表著高層的定調和方向，最終用了13個字表達：促進房地產市場平穩健康發展。
所以說，不要再誤判2022年的樓市行情了，高層早就給了基本的發展定位。
對於該不該買房，格力董明珠曾說過一個案例，董明珠說，如果一個員工一年的收入為15萬元，那麼10年的收入就達到150萬元，20年就累計可以達到300萬元。對於沒有買房的員工而言，生活可以非常的美好。然而一旦這位員工買了房子，一切都會改變，董明珠說，這名員工20年賺的錢都扔進了樓市，自己生活開支將大大縮減，影響生活質量。
與董明珠建議相同的，其實是房產大佬王石。王石是萬科的創始人之一，也曾是高階商品房住宅的領先者，雖然現如今王石已經出局，但依然作為房地產預判的風向標存在。王石說到，房產過剩其實很明顯了，年輕人不要隨便購房，在王石的眼中，房子過剩加上獨生子女增加，那就必然導致了戶均房產保有量過多，房子將變得不值錢。
可以說，董明珠和王石的看法，其實代表著當前多數企業家們對待房地產的基本立場。無獨有偶，華為董事長任正非也多次炮轟房產，任正非直言，高地價讓企業的生產要素成本太高，企業生產要素成本上漲的情況下，商品價格必然會增高，那麼相應降低了商品和企業的競爭力，所以任正非說，應該限制房產。
2022年及以後的房市走向何方？3個左右的因素建議看一看：
首先是人口因素，在過去的20年裡，房地產高速前進，結伴而行的是城市化的加速推進和人口生育率的快速增加，每年2000萬人-3000萬人的生育率，直接導致城市的住房需求猛增，生育率高，那麼住房需求必然就高。然而近些年來呢？生育率變得很低了，2020年只有1.3的生育率，簡直比日本1.4的水平還要低。所以房子誰來購買？
其次，高土地依賴的格局正在轉變。2021年下半年，高層再次確定了“住有所居”的基本房產發展方向，除了市場化的商品房之外，還要增加保障房的建設力度，例如公租房、廉租房、共有產權房等應運而生。在業內人士看來，住有所居不亞於98年的第一次房改。
在教育“雙減”加持下，房地產的學區房屬性正在被逐漸剝離，多校劃片、大學區辦學制、老師輪崗制開始逐步推行開來。多年以來，附著在房產身上的“額外屬性”正在被拿掉，當房子只剩下居住屬性的時候，價格還如何漲得動？
再次，樓市的“資金限流”已經開始。2020年至2021年，央行和住建部多次提出了“3+2”房市資金的限制舉措，正式吹響了房產“資金限流”的號角。銀保監會郭樹清多次說到，房地產已經成為了金融行業大灰犀牛，需要予以防範，在國際通脹的加持下，“3+2”雙限令應運而生：
2020年8月末，央行和住建部聯合組織多家房企座談會，提出“三根紅線”
2021年以來，央爸再次為各類金融機構制定“向個體購房者和房企的貸款上限比例”。
結論：樓市正在迎來新一輪“瘦身”，還如何蹦躂得起來？
