大家好，我是觀觀。
在金融圈混了16年，我卻獨愛買房，還首創了一套科學買房體系，已經幫助眾多朋友買到好房子。
以下是今天的正文。
未來五年，上海樓市會是什麼樣子？
這是我最近在思考的一個問題。
如果明晰了方向，對於我們當下的選擇無疑也會很有幫助。
1
未來五年，上海仍將是中國的龍頭城市，是長三角這個世界級城市群的絕對核心。
這一點應該沒有異議，這意味未來仍然會有大量的人才和財富湧入這片熱土。
但未來隨著國內經濟增速、人口增速放緩，也會出現一些新的變化。
上海樓市，已經進入新的時代，增量會出現新趨勢，存量競爭也會更加激烈。
2
未來五年，上海樓市的一大特徵是分化。
其實分化這個趨勢在前幾年就已經很明顯了，在未來會延續下去。
首先，地段分化。
強者恆強，新IP會崛起。
徐匯濱江、前灘，甚至會達到市中心的高度。
這兩個地方有產業，有規劃，有居住品質，城市介面新，歷史包袱小，還是CAZ。
而就連官媒的報道也毫不避諱地稱，徐匯濱江是新興的豪宅區。
類似的，唐鎮，前灣，新楊思，金鼎天地，這些強勢點狀地段，也會越來越強。
如果放大到行政區，浦東依然會是上海的領頭羊，這是一個從未讓人失望的地方。
一些靠近市區外環的剛需地鐵房也會表現不錯。
比如松江九亭、泗涇，青浦徐涇，浦東周康，浦江鎮等等。
雖然這些地方大多沒有太好的工作機會，但距離市區近，價格也不高，300萬到500萬就可以買到不錯的房子。
如果薪資收入還可以，還是會有大把的年輕人願意擠地鐵上下班的。
畢竟能夠直接在市內買房的年輕人並不多，這些剛需板塊是很好的上車選擇。
所以臨近外環，靠近地鐵的房子，尤其中小戶型，最近幾年一直表現不錯，未來五年漲幅也會在大盤之上。
遠郊會繼續拉胯，以金山、崇明、奉賢為主：
這些地方未來會既跑輸通脹，又跑輸大盤，因為這裡基本沒有人口流入，也缺乏產業支撐，房子要出租都租不掉，新房供應也不少。
最重要的原因是這些地方距離市區太遠，這就導致沒有接盤俠，一般離市中心25km以內是可以接受的距離。
3
其次，新老分化，品質分化。
次新會遠遠甩開老破小。
除了文物，房子越老越不好賣，這是一個不爭的事實，
上海房改到現在，樓市基本上每五年就會出現新一代的產品。
新產品，更適應新時代。
這些年比較流行的90平的三房，雖然略有侷促，但也是多年來供需雙方多輪博弈的結果。
這裡畢竟是寸土寸金的上海。
四代產品，2000年-2005年的產品會很吃虧：大戶型，高總價，但房間少。
很多甚至是120平、130平的兩房，滿足不了家庭生活的需求。不過新房供應很少的地方會是例外。
而沒有電梯，缺少車位，人車不分流，戶型奇差的老破小，也終將在時代的洪流中，被慢慢拋棄。
尤其是地理位置差，不靠近地鐵的老破小，連經濟特別緊張的鐵剛需都不想要，他們寧願買遠一點。
比老破小更差勁的，是老破大：看得上的人買不起，買得起的看不上。
新房不斷在建，但上海的人口增速在放緩，而且新上海人和本地土著中的年輕人，對於市區是沒有老一輩那種情懷的。
相反，他們對於居住品質要求更高。
所以，整個片區都是老破小的板塊:涼城、中原、彭浦新村，甘泉，宜川等等。
這些沒空地沒規劃，老公房扎堆的地方，未來也會很慘：漲的少，跌的多。
行情好的時候喝點湯，行情不好的時候要割肉。
這些老破小，未來的希望是舊房改造，美麗家園計劃，加裝電梯（但對1樓來說極不友好）。
如果都能落地，居住體驗會提升不少，但難有質的飛躍。
此外，限價新房品質差。
當下土地成交溢價太高，各種建材原材料價格又大幅上漲，限價之下，開發商的利潤空間被壓到極限，能有1%到2%就是燒高香了。
在上海中環內、內環內這樣倒掛嚴重的地方，新房出來就秒空，根本不愁賣，開發商幹嘛辛辛苦苦折騰質量？
所以，15年左右的房子，經典作品要多關注，比如寶華城市之星，融創濱江1號院，仁恆河濱等等，以後的開發商很難用心造產品了。
尤其中內環的品質次新房，這類產品未來的供需關係會越來越緊張。
總而言之，稀缺性或資源性房源會在整個房產市場中越來越受市場追捧。
具體而言就是更高的居住體驗，是地段優勢、品質優勢、戶型優勢、對未來生活的適應優勢等各方面的綜合，是人民對更高生活品質的追求。
4
未來五年，產城融合是上海樓市的一大趨勢。
什麼是產城融合？
人要工作，需要產業；人要生活，需要配套：住宅、醫療、教育、商業。
產業和配套離得太遠會產生交通擁堵、居住密集等各種城市病。
所以要把產業和城市配套建設在一起，這就是產城融合。
仔細觀察，你可以發現，嘉定安亭的萬科西郊都會、寶山的羅店三兄弟、閔行紫竹半島等。
他們附近有工作崗位（嘉定汽車城、紫竹園區），又有著學校，也在打造這商業體，規劃著醫院。
這就是典型的中產社群。
說到產城融合，早年的張江其實是個負面案例，那麼大片的高新產業園裡住宅少的可憐。
這也間接造就了張江湯臣豪園從1萬一直漲到十幾萬。
張江男們不得不去北邊買金橋碧雲，或者去東邊的唐鎮。
而現在的大虹橋區、前灘、紫竹園區，以及森蘭，未來會是產城融合的典範。
大虹橋商業區，幾乎沒有住宅，整個徐涇熱炒；
前灘，九宮格，央企總部，宜居又宜業；
隨著白領的聚集，最終大有可期，這都是產城融合的答卷。
5
未來五年，上海樓市的各種變動，本質上是人的變動，是城市中產和新上海人的變動。
現在可以觀察到的情況是，上海的門檻是在不斷提高的：
上海在放開落戶的同時，對人才也有了更高的要求，無論是學歷、專業還是技術等等。
這些高素質新上海人的選擇會在哪裡？城市中產的選擇又在哪裡？
我們常說，買房要跟著中產走。
年代久遠戶型奇葩的老破小，通勤不便的遠郊房，都不會是他們的選擇。
他們的選擇是什麼？次新，三房，好的教育，好的交通，好的城市介面。
未來五年，買房不僅要看地段，看房子，要更關注人這個因素。
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