有一些企業，是你一眼就能夠看透的企業
還有一些企業，你越瞭解越會發現自己的不懂，今天就聊這家企業：萬科
我想當我提到這家公司的時候，很多人內心都會有各種各樣的os
畢竟這家企業大家都太過於熟悉，你從任何一個側面都能夠分析出一二
我也一度認為我很瞭解，或者說很懂他
但是當我真的一個個專案去看，一個個萬科人去聊的時候，我才發現這家在我記憶中存在很久的企業，還有很多不人為知的一面
問一個哲學問題，你認為萬科的實力是什麼
這看上去是一個廢話問題
從企業規模到操盤數量到業主數量，你似乎都可以定義為萬科的實力
但是我們是否想過，這些是原因，還是結果
很多時候我們都忽略了這其中的因果關係
所以我再問一遍：萬科的實力是什麼
公眾號：真叫盧俊
認認真真聊地產，實實在在談買房。
01
讓我們先從一個小細節開始說起
要說到這個細節，其實還有點爭議
萬科在上海有一個非常知名的專案：天空之城。從2017年到2021年，橫跨了上海樓市的三個週期了
在整個專案規劃當初有一個非常大膽的行為
專案內部有一座橋
橫跨地塊兩端，從萬科中心的商業體，穿過住宅社群的二期內部，橫亙在市政道路的另一頭
如今專案二期已經交付，這根橋也天然的出現在社群的頂部
下面是小區內部，上面是一根商業和市政道路銜接的天橋，社群業主和外部行人就在這個二度空間裡交匯了
對於這麼一個橋，你會有怎麼解讀
很多人想這樣會不會對住宅社群產生干擾，很多人分析這麼做是不是為了可以給商業引流
當我把這個問題問到萬科團隊的時候，他們給我的反饋就是：給商業帶來不了太多的人流，當然對住宅的影響也就還好
那
萬科為什麼要這麼做
其實你如果從一個單獨的專案開發角度很難理解萬科為什麼要這麼做
但是如果你稍微上帝視角來看
你會發現，天空之城不僅僅是一個房地產專案，更像是城市有機融入的一部分
除了那一條橫空的人行天橋之外，內部還規劃了一個Y字型的市政車行道路
你會發現這個專案似乎有一根根觸角，可以和周圍的邊界很好的銜接在一起
天空之城就彷彿一個城市公建，串聯起周圍各個區域，從而成為整個板塊的一部分
伴隨著天空之城的陸續交付，這樣的氣場變得越發明顯
非萬科業主也因為這個專案的存在，通勤更加方便，生活更加的便捷
萬科在各個觸角上也融入了萬科物業，也讓更多的人可以感受到萬科的服務
當然你會問，這麼做對於專案本身又帶來了什麼
這樣的類公建化的處理，也給萬科業主帶來了方便
內部幾條路網的規劃使得每一個萬科業主，不論你住幾期，哪一套房子，到達各個配套的距離都在500米之內
這是人體最舒服的步行距離，也是天空之城營造的生活氣場
這就是萬科產品力的折射，而這種折射你沒辦法站在簡單的住宅產品開發所能夠解讀的
類似這樣的細節都是在後期的交付中慢慢凸顯的表現
這在萬科體系內也並非唯一案例
有著同樣魄力的來自萬科在安亭做的一個超大盤專案：安亭新鎮
這個盤開發了有19年了，整個安亭新鎮正在區域內呈現著異常生機勃勃的狀態
各位從鳥瞰圖就可以感受到，這個城市規劃肌理其實有點不太一樣
我們稍微仔細去看你就會發現
安亭新鎮雖然沒有像天空之城一般做出這麼多條市政規劃，但是在整個安亭新鎮內，你會看到這裡沒有圍牆
雖然沒有路網，但是整個大社群的內部道路就是路網
專案就像一群毛細管網一樣在整個片區內滲透出縱橫交錯的網路
而所有的網路中心就是安亭新鎮的核心配套部分
讓所有的居民都可以最快程度的到達自己想要去的地方
某種程度上，這是比天空之城更大膽更前衛的規劃，也是圍繞著單體專案能夠對區域面貌進行最大程度改造的案例
當然很多人的第一反應就是：社群內的私密性怎麼解決
其實在安亭新鎮，很少有業主會投訴小區安全，社群氛圍，整個社群的安全問題在智慧化系統以及物業管理的模組下，得到很好的保全
很多時候專案就是這樣，圍牆下的私密性都是藉口，一個不願意做生活規劃的藉口而已
安亭新鎮的二手房價格是在板塊內最高的，某種程度上也是對社群品質的認可
建築、環境、生態、人在區域內形成很好的融合，這是一個全上海都值得研究分析的專案案例
不僅僅對於房地產專案而言，對於整個區域發展，城市更新都是一個極好的命題
02
這都是上海萬科這麼多年堅持下來的習慣
不論什麼專案，在規劃的時候總是想著是否有一些元素可以和城市發生銜接
這件事在西郊都會，在啟宸，在虹廬灣都有一點點滲透
售樓處變成配套的一部分，任何時候都可以服務周邊，觸達周圍的居民，銷售的痕跡少了一點，服務的元素多了一些
這些是萬科的能力，也是萬科做產品的習慣，當然也是這麼多年來萬科沉澱出來的潛意識
如果說每一個專案都像一根火柴積蓄在萬科體系內的產品力，那麼上海城市更新的浪潮，彷彿就像一瞬間點燃了這團火
萬科在介入城市核心區專案開發的時候，表達出出乎意料的強勢
城市更新帶來的就是市中心核心地塊的開發，這與常規的房地產開發最大的不同就在於干擾
過往20年的地產開發，大多數房企擁有的是在一塊平地內造空間，圍牆以上盡情揮霍著自己的創意
但是在城市更新中，地塊外部環境的既定以及互相產生的干擾，讓任何一個城市更新的專案都非常的複雜
景觀、立面、單體排布、日照、標準層……這一些常規設定在複雜的周圍環境裡變得異常侷促
任何的細枝末節都會在源頭處干擾專案的規劃
萬科在解這道題的時候當然也沒那麼容易，幾個專案幾乎耗盡了團隊所有的智慧
不知道各位是否看過中興路板塊的中興路一號這個專案
我們不去關注立面的獨特，戶型的前衛，專案最難的地方在於
建築之下構築了一個龐大的底盤
這個底盤的意義就是讓整個住宅整體抬高，居住區可以保持相對獨立，但是配套可以更好的融入周圍
服務社群的同時，也成為板塊配套的一部分
這種是城市核心區的舊城改造專案必須要做的妥協，融入環境是第一使命，也是先決條件
在這樣的邏輯下，整個室內的規劃體系幾乎被重新做了一遍
綠化是垂直的，立面是共建化的，戶型是跳躍式的，配套是敞開互動式的
這不是一朝一夕能夠具備的產品力
萬科在做過天空之城之後，做過安亭新鎮之後，在這樣的複雜專案之下才有獨立思考的可能
所以在某種視角，中興路一號你都能看到其他專案的痕跡
你如果把這個專案放在區域內，你會發現作為獨立專案本身的同時，他和周圍的配套又很好的融合在一起
從最開始的萬科雅賓利到現在的中興路一號，再到未來的雅賓利四期，每個專案都是個體，但所有的專案之間也有著各種聯絡
這個版塊也因為萬科持續的開發，客觀在變好
作為老舊區域出讓的新地塊，這是每個專案能夠拿出來的使命，也是所有開發商必須要解的一道題
萬科的軟實力在這一輪城市更新浪潮中得到充分的放大
從此之後萬科都在思考未來的城市到底需要什麼樣的產品
萬科在試圖承載一些更復雜的專案，用最難的解題方式來驗證自己對城市更新的理解
其中鑫耀中城就是一個典型個案
從俯檢視來看，專案周圍的相鄰關係非常複雜，幾乎什麼業態都有，這個專案像一個按鈕直接嵌進去一般
光看圖紙各位就能感受到兩個字：擁擠
對於城市更新專案而言，專案能夠嵌入內部，本質上就是要破這個局
我們可以看到萬科在抽絲剝繭的解決這個問題，作為城市樞紐，透過內部道路整合區域內的市政交通、軌道交通和步行交通等各個交通體系
整個區域因為一個專案的串聯，整個交通體系開始改變
與此同時，專案內部融入了大量的政府模組的鄰里中心以及萬科後期植入的文化中心
是不是很難，是真的很難，難到我都沒辦法和大家好好說清楚解題的邏輯
但是大家可以看到對待這樣專案萬科的起點，也是初心，就是作為專案，融入併成為城市的一部分，並以此為基點改善微環境
萬科作為一個空間營造者，嫁接各個元素，從而做出一個個樣本
嫁接周圍公園和教育資源的中興路一號如此；嫁接區域道路樞紐的鑫耀中城如此；嫁接產業資源的張江國創中心也是如此
幾乎每一個專案都是不一樣的，萬科的解題方案也都是不一樣的，但迴歸原點的初心都是一致的
萬科作為空間載體，如何串聯各個資源，從而成為城市的一部分
悄然間，萬科似乎進入了一個全新的領域
一個專案如何融入城市，一個樓盤如何承載起城市更新，這彷彿口號一般的理論知識如今在萬科體系內早就沉澱出一個個具體案例
03
這家企業令人敬畏的是，當他模式之後，他又總是在試圖超越自己
所有城市更新案例裡，每個階段轉型都在被多方關注的那就是上生新所了
我相信大家千百次聽過這個專案，但是這個專案對於萬科來說最大的意義就在於，萬科放下他最強的“空間製造”的能力，在一個既有空間內植入內容，從而盤活一個存量資產
而這個既有空間是所有存量空間內最高難度的“保護建築”
如今整個上生新所已經展現在大家眼前，大家對於這個區域最直觀的感受大約是
對這些老舊建築進行翻新之後成為網紅打卡之地，日常的空間運營也讓區域變得年輕新潮
類似這樣視角的照片我相信大家一定在朋友圈或多或少的看到過
空間也因為萬科的運營有了價值，整體的存量資產得到盤活
但是在我眼裡上生新所最大的價值是對整個板塊價值的改變
整體空間梳理的同時，對人群，對生活，對時間進行規劃
百年間，上生·新所從街區中的封閉之地轉變成開放的城市公共空間，對於周圍住戶來說，這裡有了一個更好的生活配套，對於市中心來說，上海多了一個城市會客廳，對於產業來說，這裡又是一個文創之地
沒有人在這裡買了萬科的房子，但是大家都因為萬科的介入，在這個板塊內生活的更好
這個我們眼裡曾經的老舊區域，正在煥發出強烈的青春氣息
這種城市空間的更新是最細碎，但卻也是最能打動人的
你說萬科的實力到底是什麼
就是你總能夠在任何時間隨意一個專案，都能看到他“想太多”的痕跡
天空之城可以沒有那根橋
安亭新鎮可以立起圍牆
中興路一號可以沒有那麼龐大的底盤
鑫耀中城或許沒必要把市政配套放在區域核心位置
上生新所或許可以再“高冷”一些
但是這些萬科都沒有做
他想太多的是
這些建築對城市來說意味著什麼；這些專案在未來的20年時間裡到底會以什麼樣的身份存在；當房子賣完之後，萬科又可以給這片土地帶來什麼
這些思路干擾了所有的產品規劃，也讓如今的萬科呈現出如此的與眾不同
04
如今的萬科越來越專注大型複雜綜合類專案的開發，這背後也代表著他在跟上城市的步伐
上海這個城市變得越來越多元，越來越包容，互相銜接的觸點也越來越多，作為一個專案如何融入這個城市，這是萬科這麼多年以來都在思考的問題
未來城市都是一個個單元，任何一個專案都會是一個個顆粒
圍牆之下的社群氛圍，居住體驗以及和城市的節奏，這些都是所有房企們需要思考的問題
這些問題其他的房企有沒有思考我不知道，但是萬科為此努力了20餘年
這或許就是萬科這個品牌學不會的地方
最後說一個小事
上海萬科的第一個專案城市花園，最近被翻新了
政府、企業、公眾一起參與了整個專案的維護和提升
這個小區翻新了立面，為業主更換了門窗，綠化重新鋪設，道路也規劃出更多的車位
這一個快30年房齡的老小區，如今在時間的沉澱中熠熠生輝
