房地產大洗牌已經開始。
從萬達輕資產、重運營開始，風向就已經變了。萬達如今的營收主要來源於萬達影業和運營管理費用。恆大還在買買買，先還債。而萬科從上次喊我們的目標是活下去以後，就沒有大動作。碧桂園卻選擇重金出手100億，接盤富力。
曾經有多風光，如今就有多驚險。看看地產行業巨頭，現在都如履薄冰，超高負債，遊走在紅線邊緣。
第一名：恆大地產 負債1.85萬億元；
第二名：碧桂園 負債1.69萬億元；
第三名：萬科地產 負債1.46萬億元；
第四名：融創地產 負債0.85萬億元。
幸好有三大紅線，才讓巨頭們的擴張之路緩了一緩。拋開房地產的政策因素和市場因素，恆大走上了不歸路的原因之一是多元化擴張。恆大冰泉、恆大足球、恆大汽車，恆大布局的產業太多了。你看恆大的商業版圖，都是偏離於房地產本身的。
而萬科和碧桂園，核心始終在地產上，但是又不止於地產，這點非常重要。
萬科說，我們是城鄉建設與生活服務商。碧桂園說，給你一個五星級的家。房地產的開發模式已經變了，不再是單純地蓋了房子賣，去掉成本賺差價。而是圍繞地產做商業配套，社群運營與管理，數字化、智慧化、私人管家式社群服務。
未來房地產的核心價值和盈利點不在於房子本身，而在於服務體系。
而萬科和碧桂園，都不約而同地提前佈局了物業管理公司，搶先佔據市場份額。
毫無疑問，房價暴漲的時代已經過去。未來，穩定地價、穩房價、穩預期才是根本。而未來什麼樣的房子又會是最受歡迎的？
過去二十年，房地產的核心價值在於地段，好地段意味著升值空間大，更具有投資價值。尤其是學區房和商業配套比較好的位置。
但是風向變了，教育資源均衡化已經是趨勢，在未來的十年，學區分化有可能會消失。另一方面，現在人的生活方式發生了改變，理想的居住之地，不再是交通方便、購物方便了。而是環境好、健康生態、物業好。基本上大部分城市的富人區，都在城市邊緣位置。
住房不炒，當房子失去投資屬性的時候，也就意味著房地產行業真正的軟著陸。
而房子失去投資屬性，意味著我們買房子要考慮的因素也在發生改變。環境、物業才是第一位。
雖然房地產這個行業風雨飄搖，但是根基尚穩。其實有一個很大的判斷依據，你可以做一個調查，是希望房價跌的人多還是希望房價漲的人多。
希望房價跌的人多。但又是什麼人在希望房價跌呢？是還沒有買房子的人和準備要買房子的人。已經買完的甚至有好幾套房子的人肯定不希望房價跌，誰都希望自己的資產保值增值，對吧。
有多少人希望房價跌，就有多少需求量。而這個需求量，恰恰又證明了房地產行業的生命力還很強。
那麼，問題來了，大洗牌時代來了，誰又會笑到最後呢？是恆大，還是萬科抑或碧桂園呢？
