上期跟大夥說了說一個房地產專案成本有幾方面組成，是不是覺得看得不過癮，好像都說到了，又好像什麼都沒說，今天廢話不說，直接放乾貨，拿我經手的一個專案投資分析跟大家講講。
先說明一下，這是五六年前的專案，首先銷售費用不高，其次是考慮自有資金開發，基本上不用槓桿，所以利潤率看上去還可以！
這期我們先說土地成本，從上表中可知，本專案開發成本中土地成本佔比最大的分別在30%，那房地產專案土地一般是怎麼獲取，成本又是如何控制呢，下面我們就來說說。
獲取土地出讓使用權一般有三種方式，分為劃撥、協議和招拍掛，那麼房地產專案獲取土地的方式主要是招拍掛（90年代有一部分是劃撥，90年代末期本世紀初有協議出讓）。近些年隨著國家對房地產宏觀調控政策密集出臺，土地市場越來越規範，開發商都是透過招拍掛獲取土地。國土部門在土地掛牌時都會預先設定低價，並給出控制性規劃，包括土地面積、容積率、綠化率、停車位、建築密度、限高等等一些要求，開發商根據這些指標進行投資測算，計算單方指標，再根據市場情況、企業自身品牌實力、營銷能力決定在舉牌時最高報價。當然前些年市場好的時候也有閉著眼就是舉牌的，不管別人舉多少，反正我就是比你高，就是搶，現在都理智了。
下期接著說建安費和稅金。
