1
人人都說，今年很難，房地產很難。
然而，和往年不同的是。
今年的“難”，和往年有著根本的不同。
2008年很難，因為美國金融危機造成全球經濟動盪。
2014年很難，因為高庫存壓得所有人透不過氣來。
2020年很難，因為疫情讓所有行業失去了秩序。
然而，2021年呢？
開年很順，小陽春燦爛，對於下半年，除了東北幾個城市，全國從南到北都瀰漫著一種樂觀情緒。
眾多媒體還在預測——美國大放水，資產大漲價，國外樓市大漲價，一線城市大漲價，全國樓市會不會重複2016年的故事。
然而，2016年盛夏沒有來，來的卻是2008年的風暴。
不同的是，08年的風暴起於太平洋的那一端。
今年的風暴卻起於北京。
2
作者的家鄉鄭州挨著黃河，黃河每年在主汛期七八月來臨之前，都要搞一次為期一個月的人工洪峰。這種人工洪峰有一個專業詞語——黃河調水調沙。
黃河之上最大的水電站——洛陽小浪底，在大約每年6月中下旬，都會開啟一個比以往下洩流量大幾倍的水量，形成一箇中小等級的人工洪峰。
雖說是人工洪峰，但是依舊會給下游造成一些麻煩。
比如說淹沒臨河耕地，造成一些河道設施破壞，形成一些下游經濟損失，甚至需要沿河一些家庭臨時搬家。
國家為什麼要自造洪水？給自身造成一些麻煩，給下游造成一些損失？
因為，只有這樣才能形成黃河的長治久安，年年安瀾。
原因一：為了騰空小浪底的部分庫容，這樣更加容易迎接即將到來的黃河每年夏汛秋汛洪水。
原因二：為了讓下游檢驗防洪設施，看看哪裡出現了問題，你可以看成這是黃河每年一度地提前防洪演習。
原因三，也是最主要的一條——束水衝沙。
平常黃河水流的速度較慢，帶走的泥沙太有限，大量的泥沙沉積河底，所以黃河下游河床越堆越高，最後形成了千古地上懸河。
所以，黃河一旦決堤，就是一盆洗澡水從天而降，能把從洛陽到鄭州，濟南，再到東營所有沿黃城市來個滅頂之災。
築高堤壩只是解決臨時問題，解決河床越來越高的懸河問題才是根本。
只有把水量加大，水流的速度加大，才能帶走更多的泥沙。
讓泥沙大量入海，才能能保證小浪底庫容永遠不被填平，才能保證下游河床、河道越來越低，才能保證黃河長治久安。
3
中國的房地產，實際上有兩條地上懸河。
一條是明河，就是相對於較低的居民收入，高高的房價已經形成了地上懸河。
一條是暗河，房地產企業的數量多，高槓杆，膽子大，已經形成另一條更高的地上懸河。
中國的開發商有多少？
——約100000家，十萬家。
根據國家工商局的統計，2018年我國房地產開發商一共97000家，到了2021年絕對十萬家不止，也就是說在中國平均14000多人，4000個家庭，就有一家房地產公司。
這個比例高嗎？非常之高。
同樣是2018年，在美國50個州的工商登記記錄中，註冊的開發公司數量不超過500家。
美國人口3個億，平均60萬人一家公司。
實際上，世界上全部住宅開發商加起來，很可能還不如中國開發商總量的三分之一。
公司小而多，就意味著泥沙俱下。
公司小而多，就意味著質量層次不齊，難以形成規模效應，開發優勢。
公司小而多，就意味著管理困難，爆雷風險巨大。
4
房地產公司多，還不是主要問題。
最大的問題就是，這些公司一個比一個膽子大，槓桿高，路子野。
先說一個宏觀資料。
香港開發商，平均資產負債率是40%到50%，這在西方世界的企業中已經算是不低的了。
中國開發商是多少？
中國房地產開發商平均負債率為80%。
注意，不是一家，兩家，是全行業，是全部十萬家企業的平均資產負債率。
這個負債率，是中國所有工商登記非銀行類行業中最多的。
那麼，大企業，行業龍頭是不是好一些呢？
對不起，更高，所有規模以上開發商平均資產負債率達到87%，比平均水平還高。
甚至，部分企業，已經達到了驚人的程度。
華夏幸福：208%
藍光發展：227%。
泰禾集團居然高達——438%，借的債已經能買自己四個了。
至於恆大，雖然99.8%的資產負債率，差一丟丟資不抵債，還不算規模企業最差的水平。
然而，這大哥玩得更花，恆大財富，恆大造車，恆大保險，都是表外融資，好處是渠道多，來錢快，東邊不亮西邊亮。
但是壞處是，一榮俱榮，一損俱損，一爆俱爆，一完俱完。
所以，恆大財富爆了，恆大房產也就爆了，恆大系也就爆了。
5
房地產行業，企業小又多，管理困難。
房地產企業，尤其是大企業，槓桿高，負債高，路子野，膽子大。
所以，這都是問題，這都是危機，這都是火藥桶。
中國房地產高速發展三十年沒有出現大問題，沒有出現致命危險，是因為房價漲得太快房地產利潤過高。
這個行業的一切問題，被房價的快速增長所掩蓋。
這些企業的一切問題，被開發專案過高的利潤所掩蓋。
這就像，你買的房子交房的時候漏水，正常情況下你需要找開發商維修。
如果，你的房子房價大漲，甚至開發商不給你維修，你自己維修你都不會有太多怨言。
相反，你的房子房價大跌，你是不是馬上想到，你要用這個藉口去退房。
這就是導火索。
當一個行業充滿了風險點，充滿了矛盾，任何一個導火索，都會引發連環危機。
比如，去年疫情誘發了長租公寓行業的危機，讓這個行業幾乎全部暴雷。
究其原因，是因為這個行業長時間的畸形、快速、高槓杆，甚至是龐氏騙局式的發展，而疫情造成公寓空置，只是一個誘因。
換句話來說，即使沒有疫情，這個行業也必將在某一個誘因發作下，轟然倒下。
6
國家可以接受長租公寓行業轟然倒下。
其代價，無非是數百個長租公寓公司跑路。無非是幾萬房客，錢房兩空。無非是幾個億到幾十個億的卷錢跑路。國家有足夠實力進行託底。
然而，房地產呢？
你能接受房地產全行業的被引爆嗎？
你能接受你的房子房價下跌三分之一到一半嗎？
銀行和金融系統能接受作為主要質押品的房子價值大規模貶值嗎？
所以，要趁著還能掌控的情況下，進行“懸河治理”，進行“束水衝沙”，把這些劣質開發商，趁機清理掉，把這些行業大雷定向引爆掉。
《人民日報》權威人士所說——化解金融行業系統性風險，嚴守不發生系統性風險底線。
絕不是一句話空話，更不是僅僅是金融行業的事情。
要知道，當年國家引爆p2p，就是這個套路。
趁著還能掌控，做定向爆破，做精準爆破，做可以承受和託底的排雷。
不要說，行業永遠發展，明天永遠比今天美好，國家一定和平穩定。
當，一條河流已經變成懸河，變成一顆不定時的炸彈，任何一個不經意小的疏漏，都能引發滔天的洪水。
黃河如此，行業如此，國家亦是如此。
