當下北京最火熱的，莫過於環球影城，即使在內測階段票價不菲，也阻擋不住期盼已久的遊客。
相對環球影城的火爆，今年通州的土拍和樓市都波瀾不驚。
前8個月，通州區住宅銷售冠軍為亦莊橡樹灣，網籤成交1176套房，成交額為41.35億元，在全北京市排名第七，業績不俗。
但是，在1—8月通州區住宅成交排行榜單上，沒有一個新盤。
截至目前，今年通州僅有石榴春和景明、陽光城國譽未來悅、金地北京壹街區三個新盤上市，距離上一個新盤亦莊橡樹灣開盤已11個月有餘。
01
通州區供地分散
通州副中心在北京市地位獨特，限購為全市最嚴，近幾年在土地供給方面也很緊俏。
2020年通州區出讓三宗土地，分別是位於馬駒橋的亦莊橡樹灣、臺湖的綠城明月聽蘭和永順鎮的石榴春和景明。
今年5月，通州區宋莊鎮、梨園、文化旅遊區三宗地塊分別被金地、陽光城+北京城建、碧桂園拿下，除碧桂園專案還未有訊息釋放，陽光城國譽未來悅和金地北京壹街區已先後入市。
第二批集中供地計劃中，通州區將出讓於家務、永樂店和張家灣三宗地塊，這三塊地均位於六環外，除張家灣距離通州副中心約10公里外，其它兩宗地都處於通州區東南邊緣，遠離城區中心。
從今年通州區出讓的6宗地塊分佈看，呈位置分散、兼顧南北的特點，宋莊鎮、張家灣、於家務、永樂店4個板塊此前鮮有商品房開發。
於家務和永樂店兩宗地塊，在拍賣時如觸及地價上限，將由現場搖號方式確定競得人，這也說明政府對這種邊緣組團的地塊，並不認為會吸引開發商競相爭搶。
除於家務和永樂店兩個地塊更適合地緣客戶外，其它4個地塊的住宅專案，均可進入在通州區置業人群的視野。
02
產品供應多元化
受雙限政策影響，通州區在售的老專案去化均被制約。買房人在很多上市多年的老專案都有漏可撿。
目前，通州區在售的新專案或老專案再推的新產品，從產品結構看，也十分多元化，能夠滿足市場各種需求。
對小戶型有需求的買房人，可重點關注新盤國譽未來悅，專案小戶型產品有40/55平米一居，70平米兩居，還有85/90平米三居，110/118平米四居，140平米五居。社群總共641套房，規劃了8種戶型。像40平米的開間產品在市場中已很少見了，既適合小兩口首套過渡房，也適宜投資。該專案位於成熟的梨園商圈，距離地鐵站約1.3公里，對預算有限的剛需族最解渴的，是有20%的政府產權份額，買房人以8折5.6萬元/平米的價格即可入手。
剛剛開放營銷中心的金地北京壹街區，打造了純洋房產品，居然有75平米的小戶型，如果剛需買家可以接受宋莊鎮的位置，以4萬5的價格買套洋房，居住的舒適度會更好。該專案還有85/95/110平米三居、125/140/160/180平米四居，全部為精裝修交付。這個專案位於宋莊藝術區，周邊有教育和醫療配套，短板是沒有地鐵。
碧桂園專案還未釋放資訊，這個專案為綜合開發，配套較多，優勢是臨地鐵7號線萬盛西站，但周邊現狀仍不成熟。
第二批供地計劃中，買房人可關注的是張家灣地塊。
除兩個剛剛入市的新盤外，距副中心行政區僅1700米的金融街武夷·融御專案剛剛推出二期西區產品，以99—101平米三居和138—176平米四居改善戶型為主。
追求高階產品的買家，可考慮永順鎮的石榴春和景明，運河CBD畔的大平層產品，只有155平米三居、180平米四居和220平米4+1居三種戶型，且只有132套。
喜歡親近自然、享受低密墅區生活的人群，還可去考察格拉斯墅區的疊拼或合院產品，在那裡擁有的不僅僅是一套別墅，更難得的是濱水的小鎮田園風光。
需要在距離中心城區更近區位購買別墅產品，可以選擇東五環陽光城京悅府，有200—380平米的疊拼，總價1000萬元起。
通州市場各專案間基本不存在內卷的可能，位置相對分散，產品型別各異，買房人瞄準目標後，也無需面臨不同專案的選擇之苦。開發商和買房人，共同面對的難題都是資格問題。
03
房價穩中有升
近幾年，通州區新增供應較少，房價也在雙限政策調控下趨於平穩。
在房住不炒的指導方針下，通州貴為副中心，不僅執行雙限標準，而且對預售價的審批也極其嚴格。
無論是運河CBD中心的頂級公寓，還是副中心的高階平層，最高價格均被控制在7萬+，這也是當下通州區房價的天花板。
如與其它行政區比較，通州區的高階產品低於中心城六區，領先平原新城。但想想大興區最高價已觸及7萬，通州房價的上限應仍有突破的空間。
通州區中間層的房價普遍在6萬+，專案多在老城區或副中心核心區周邊。馬駒橋、宋莊的4萬+價效比較高。
以亦莊橡樹灣為例，該專案去年開盤價格僅在3.3萬—3.6萬/平米之間，被認為是北京價效比最高的新盤。不到一年時間，專案已接近清盤，在上半年而且二期開盤後，均價漲到了4.2萬/平米，比一期漲幅超過10%，但買房人仍然樂意接受。
融御專案去年一期開盤時，均價為6萬元/平米，如今二期開盤均價將為6.6萬—6.8萬元/平米，也漲了10%。
可見，隨著通州副中心的規劃建設推進，大IP環球影城的開業運營，通州區的發展在軌道上穩步前行，房價也呈現穩中有升的曲線。
通州目前有三條地鐵線：與1號線已實現跨線運營的八通線，東延至環球影城；貫穿朝陽北路和通州區北部的地鐵6號線，途徑北關、新華大街至潞城站；年底將開通的17號線南段，起點為亦莊站前區南站，將臺湖區域與東三環快速連線，到十里河僅需7站地。
同時，通州副中心交通樞紐將於3年後通車，這座亞洲最大的地下綜合交通樞紐建成後，從通州副中心15分鐘即可直達首都國際機場，35分鐘直達大興國際機場，1小時直達雄安新城，將完善通州南北方向的動脈路網，大大加強通州與平原新城和環京重要城市的聯絡。
此外，育民小學、黃城根小學、北京第一實驗學校等優質教育資源，安貞醫院、兒研所等知名醫療機構，紛紛在通州區落地，使通州副中心的城市資源大大得到豐富。
通州副中心的價值早已得到體現，美好的藍圖在一天天實現。擁有通州房票的買房人，正迎來又一次在通州置業的契機。
