舊改拆遷房賠償和市場商品房價值那個更大，哪些坑你踩過？

今天聊聊最近幾年一線城市土地資源匱乏，房子供應需求的事。一線城市是缺房地區，其中投資 居住 商業比例相差懸殊，雖然一直強調“房住不炒”，資本進入炒房的大有人在。在缺乏新生土地供應市場需求機制下，出現了一批批老城區、城中村、舊工業園區打著“三舊改造、城市更新”的旗號，拆舊建新，高唱增加土地使用率，利用土地增益，改變用途性質，形成以居住 辦公 商業 高新技術研發於一體的綜合生活環境，即宜居又樂業。聊到“三舊改造、城市更新”就出了一個新興產物-安置回遷房(回遷房 拆遷房)。公司或者政府機構組織，是具備拆遷資質的。資本無外乎就是核算投資與回報。聰明的開發商，響應政策紅利，提早盯著符合自己拆遷的片區，進行地方行政單位洽談，確定合作意向。拆遷片區首先得符合幾個點：一，樓希地曠；二，涉及談判樓棟業主人數量少；三，樓層矮 舊 爛；四，地理位子相對近城市中心；五，未來有道路、生活配套、教育資源等規劃，即將實施或已在施工中。資本經常做少投入高回報的事;也有公益性的，應政府政策，佈局未來城市發展規劃，在於改善城市公共配套，提高市民生活水平，主導這樣的一般是政府機構或者政府機構和資本合作。

不管是由誰主導，拆遷就要用到土地，都會涉及原始已存在的個體業主，要拆就要賠償。很多個體業主因此一夜暴富。拆遷賠償過程是八仙過海，各顯神通啊，什麼招都來了，爭取各自利益最大化。早籤賠償的比例據統計，一般較低;籤中間賠償的，比例較為符合開發商進駐時摸排制定的計劃賠償比例;最後籤的是高比例賠償，都是談過很多輪的，個體業主要求賠付比例較高，也是開發商感到棘手的，一直拖在最後解決，影響整體拆除進度。待回遷比例確定了，個體業主因各種事由會轉讓拆遷指標的。拿到交付回遷房是要等時間的，因開發商進行的程式過程多而複雜，如確認主體，繳地稅，拆除平整、施工建設規劃等證件辦理。整體從計劃進駐舊改到交房，週期通常控制在3-5-8年。我生活城市是深圳，就拿這邊地區來做簡單舉例吧。

深圳作為特一線城市，法律法規相對健全的，各區都有賠償指導標準。我們拿開發商作為實施主體來講，一般先會比現行指導標準更低來談，單一層老祖屋，符合“兩規、三規”申報統計過，政府機構有存檔備案、頒發證書的，按登記紅線內面積，賠償比例通常不會低， 一比一、 一比二、一比三都是較為普遍的，現有例子的白石洲是一比三的賠償比例。原居民有更高都有可能，一比四;非原居民較為吃虧，大多能拿到原居民一半都不錯了。超過幾層，特別是二層 四層 六層，又是一個節點。六層以上大多為加建、改建、擴建。四層以下賠償住宅性質房屋機率居多，四到六樓的面積賠償公寓機率較多。一樓如果按原始的，做商用的，性質不是老宅基地，可能賠償部分公寓部分商業。其實大多開發商不願意給現錢出來，因為現金流很重要不然他們直接賠錢，按多少錢每平回購。無申報備案過，屬於什麼插花地 空地 院壩 鐵皮房 淨高不超過2.2米實體高度等等的，大多賠償一定比例的現金。也有賠償住宅的，一般賠付比例都低於一比一。房子也講土地產權和建築物權。土地來源有說明，屬於哪裡。當你只有物權時，賠付比例是很低，如租地蓋房;原土地所有者也會拿到一定比例賠償。工業廠房是少有賠償住宅的，大多是賠償為公寓 辦公 商業 現金。籤確權賠償合同，一定要看仔細幾個點，賠償物是什麼性質，數字一定要精確到個位和讓確認用途性質，過渡期間賠償每月是多少錢每平，承諾交房日期，帶裝修還是毛坯，帶裝修標準每平達到多少錢/平米標準，是開發商統一做好還是需自己裝，毛坯交房是直接補錢還是就是毛坯交房，不賠償裝修費用。一定看仔細，要具體到約定違約責任賠償。房屋面積超過或者不足面積是開發商還是被拆遷人相對簽約賠償平方數每平補償多少錢/平方米。質量需達到什麼級別抗自然災害，什麼材質結構。

那麼回遷房價值在哪裡？

回遷房價值在賠償簽訂之時，有寫明是住宅 公寓 商業，但可能不具備市場商品房功能。一般回遷房都是非市場商品房。什麼叫市場商品房和非市場商品房：市場商品房，是可以上市交易的商品。具有已交稅費，可獨立自由買賣交易，不受限制和享受抵押貸款 學位等等的特性;而非市場商品房，還不上商品，是不可以隨便買賣交易的，很多不帶學位的，是未繳納地稅的。所以現成回遷房價值一般比同等地區市場商品房價值低三分一，甚至低更多，有的回遷小區建設規劃配套等級低於商品房小區。買賣回遷房一般要求補齊土地款和佔用名額，變成市場商品房(合法商品)才可交易，根據地方政策檔案，有的地區與社保繫結，要求繳納一定年限才具有購買指標名額，比如深圳，現需要不間斷交滿五年社保才有購房資質，不能多套。同時，市場商品房一般為現樓，前面提到，回遷房交房時間週期都較長，按市場商品房價格來算是不等值。目前深圳這邊市場在放一些什麼拆遷房出來：

,打著這樣的口號，其實叫賣的都不算中介，不執證沒有專業水平的，都不知道自己要賣的產品具體是個什麼概念。有的就是按“小產權、統建樓、開發S集資房”來賣,可能有開發在未來幾年裡進駐，開發S可能只是進駐，政府機構不一定批覆-舊改立項(博拆遷);開發S進駐，政府批覆立項未談賠償比例(準拆遷);已立項，比例賠償已出直接簽約確權(純指標)。部分政府拆賠，具有“以房換房”概念，是具備市場商品房的特質的。等值商品房。所以拆遷房價值總結得出：拆遷房＝<商品房。

正確理解拆遷概念，瞭解拆遷過程，穩談賠償比例，別踩非專業人介紹買賣的坑

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