昨天和朋友討論了下南京幾個豪宅的選房朝向問題，還是頗有心得的，和大家分享一下。
一般情況下，我們選房的時候都會傾向於朝向小區內部的房子，原因非常簡單，既安靜又能看到大片的精緻景觀。
這種做法肯定是對的，所以原則上來說，在我們選朝向的時候，不要去考慮什麼東西邊戶，只要無腦選小區內部的就行了。
而為什麼我們會有一個東邊戶好於西邊戶的想法呢？
這其實是個老黃曆了，早些時候人窮沒空調，房子保溫差，西邊戶在夏天下午是會比較熱的，同時風水上來說，又有“紫氣東來”的說法，故而人們都會先選東邊戶。
但現在很明顯都不存在了，夏天誰家空調都是足足的，至於風水更是莫須有的東西。
海玥名都
所以我們看一下海玥名都的沙盤，毫無疑問，最好的房子就是那4個朝向小區內部的樓王，有的是東戶，有的是西戶；除了樓王之外，其他戶型也都是不靠馬路的更吃香。
同樣還有金茂府，選房邏輯依然是一樣的：靠內部的優先。雖然金茂府的佔地面積小比海玥名都小很多，但依然是足夠大的，景觀也相當ok，那麼選內部一定是最好。
金茂府
然而，做任何事都不能照搬別人，海玥名都的選房邏輯並不能完全用在其他豪宅之上，原因就在於海玥名都的佔地面積太大了，花園景觀太大了，它的景觀優勢實在是太強太強，必須作為首要考慮因素。
但當我們來到中國府的時候，問題就來了。
中國府的戶型規劃已經告訴了我們答案，它的真正樓王290戶型全部朝外對著大馬路，與海玥名都完全相反。
中國府
原因就在於：
1、中國府佔地太小，小區內部沒什麼東西可看；
2、中國府西邊是青奧村小學，朝外的視野很開闊，朝內反而會被隔壁小區阻擋；
3、由於小區小，噪音對每一個戶型都是一樣的，所以朝內戶型也佔不到優勢，更何況三恆也沒啥噪音。
簡單來說，就是中國府朝外（朝西）的視野遠強於朝內，那麼樓王肯定是朝外了。
同樣，還有個世茂天譽，這個房子有十幾套樓王380戶型，位置也都是朝外的，原因也是“視野”2字，下圖是實景視野，很明顯遠強於小區內部了。
世茂天譽視野
以上都是非常小的2個地塊，再大一點的有海玥萬物A地塊，比中國府大，但也大不到哪兒去，這個應該怎麼選呢？
海玥萬物
很多人依然會選小區內部的房子以觀看小區景觀，確實在選房的時候也是去化最快的。
但萬物是有天然缺陷的，那就是樓間距過小、密度過大，相鄰樓棟間隱私較差。這意味著，其實靠中間的戶型並不能享受太多景觀，反而會有點堵。
反而從視野上來說，這個小區最好的是5號樓，四周毫無遮擋，直面河西CBD。因為萬物位置有個特殊性，那就是被學校環繞，完全不擋。這一點呢，如果你前期不做足功課，不多次實地考察，是很難發現的。
下圖是5號樓實景拍攝
當然，這不代表小地塊就該無腦朝外，在同等條件下依然是朝內最好。譬如河西南很多小區都是被水泥森林所包圍，即便朝外也沒有任何視野可談，那依然是朝內最好了。
所以這些都告訴我們一點，那就是在我們選房的時候還是得下足功夫的，不要思維定勢無腦選東，或者無腦選小區內部，而要實地考察，因地制宜。
哪個戶型更好，無非就是列全了優缺點，然後進行比較取捨而已，但前提是，你真的弄清楚了優缺點。這其實挺難的，畢竟現在都是期房，所以你可能需要個無人機，或者安全帽潛入工地。。。。。
不要焦慮。。。。
今天這個文章可能會放大一些人的焦慮，各位會覺得，自己似乎沒選到最好的戶型，非常後悔難過，甚至吃不下飯，而事實也不是這樣的。
新房市場是皇帝選妃，幾百個美女排排站讓你糾結不已，畢竟誰都想選個最好的，以後能賣出最高價錢的。
但實際上呢，在未來二手房市場裡，房價與你的精心挑選沒有太大關係，因為二手房市場裡的選擇太少了。
比如市場裡只有2個房子，一個是180高樓層，一個是140低樓層，那麼誰更貴呢？是140面積小單價更高，還是180樓層高單價更高呢？
答案是看買家，買家窮則140單價最高，因為他只買得起140；買家土豪則180單價更高，因為他要又大又高。
最終你會發現，二手房的定價並沒有那麼講究，15樓賣的比20樓貴，西邊戶賣的比東邊戶貴都是很常見的，時機對了就能賣高，時機不對就賣不高，你當初選房時的各種糾結其實沒啥意義。
所以海玥名都經常能以1300萬的高價成交一些低樓層、小區邊緣的160戶型，就是這個原因：買家別無選擇。同樣低樓層賣了1300也不代表高樓層就能賣1400，最終成交價都差不多。
灣四也是一樣，即便它是一個江景豪宅，但你若是把每次成交的價格和樓層都列舉出來，會發現價格與樓層並沒有成正比，40樓賣不過30樓很正常，因為30樓掛牌的時候遇到個大土豪，而40樓掛牌的時候可能在急售。
反正，大家心態放正常一些，在選房之前弄清楚各種條件因素，然後選個自己喜歡的就行，以後二手房怎麼樣不必太在意。
就這樣吧。這就是我的一點思考，僅僅是一家之言未必正確，供大家一樂。
