▍鹽財經

作者 | 鄒迪陽

編輯 | 一刀

長久揹負“彈丸之地”名號的香港，終於要擴建了。

10月6日上午，香港特區行政長官林鄭月娥發表其本屆任期內最後一份《施政報告》。

報告中表示，特區政府將建設香港北部約300平方公里宜居宜業宜遊的都會區，額外開拓約600公頃用地作住宅和產業用途，幫助香港更好融入國家發展大局。

林鄭月娥發表新的施政報告，提出“北部都會區發展策略”（圖源：微博@香港文匯網）

在相關人士眼中，該舉措對於香港未來的發展機遇，可說有著重大的戰略性影響。除了更好發揮出香港在大灣區的龍頭作用，推動深港一體化、同城化，也將容納預計250萬人的住房需求，為房地產等行業注入新的氣象。

作為香港經濟的晴雨表，房地產一直是熱錢集中的碼頭。資料顯示，房地產行業本身佔香港GDP的比重約為5%，而房地產相關行業的投資與消費佔比一度超過30%。

與此同時，偏高的槓桿率也帶來了各種後遺症，其中最尖銳的，便是積重難返的高房價之困。

豪門往事

說起樓市的瘋狂，在香港面前，北上廣深只能算小巫見大巫。

國際公共政策顧問機構Demographia今年公佈的第17份年度《國際樓價負擔能力調查》顯示，香港連續11年蟬聯全球最難負擔的房地產市場榜首，樓價中位數對家庭入息中位數比率高達20.7倍。

什麼概念？

一戶香港普通家庭在差不多0存款的情況下，不吃不喝不納稅，需要將近21年，才能在香港買得起一棟房。

如此誇張的門檻，表面看來和香港人口高密度、土地供需矛盾等癥結掛鉤。而另一半的貢獻，則源於盤亙在這個全球最“自由”經濟體之上的資本勢力。

飛機飛過香港居民區上空

這其中，由李嘉誠的長江實業、李兆基家族的恆基地產，鄭裕彤的新世界、郭得勝家族的新鴻基地產組成的香港地產“四大家族”，攜手打造了港島半個多世紀來房價飛漲的神話。

雖然貴為財富金字塔頂端的人，但在一開始，他們和其他香港庶民沒什麼區別，都是以“學徒”身份開始走上奮鬥路的。

李兆基從小跟著父親學做金鋪生意，練成了分辨黃金的看家本事，20歲時揣著1000塊錢來到香港，賺得第一桶金；

鄭裕彤13歲輟學前往澳門謀生，在周大福金店打工，後來逐漸接管周大福的生意，成為香港有名的“珠寶大王”；

四大家族掌門人，從左到右——郭炳湘、李兆基、李嘉誠、鄭裕彤

郭得勝早年隨父經營洋雜批發，戰後舉家遷至香港，開設 “鴻昌合記”雜貨店，後來郭將其擴充套件為鴻昌百貨批發商行，1952年又設立了鴻昌進出口公司，銷售遍及港澳及東南亞，被稱為“洋雜大王”；

知名度最高的“超人”李嘉誠，在四人中相對身世卑寒。“行街仔”（推銷員）出身的他，20歲就當上了公司總經理，又在22歲那年借來五萬塊錢，創辦了長江塑膠廠，成功開啟香港和東南亞市場，贏得“塑膠花大王”的稱號，被視為草根逆襲的典範。

回看他們發家的轉折點，多在50年代前後。

彼時，大量內地人口湧入，外加港英政府推行的高地價政策，導致了住房需求激增。

手握充裕的原始資本，他們幾乎同時嗅到了房地產這座金礦，並開始分頭進軍：李嘉誠1958年在港島北角購地興建了一幢12層高的工業大廈，命名為長江大廈，作為轉向地產行業的第一步。

香港長江集團中心及其周圍建築

1963年，郭得勝帶著李兆基、馮景禧兩人重組永業企業公司，並改名為新鴻基地產，三人被合稱為香港地產的“三劍俠”。鄭裕彤則於1967年地產低潮期間，聯同好友楊志雲等逆市而動，大量購入地產物業，在兩年後成立了新世界發展，鄭裕彤佔股最多，任董事總經理。

進入70年代，受惠於發達國家產業轉移帶來的利好，香港製造業騰飛，“亞洲四小龍”之一的地位確定下來，房地產隨之扶搖而上，踏入了發展的快車道。

1972年，新鴻基地產、新世界地產與李嘉誠名下的長江實業集體上市。4年後，李兆基自立門戶，創立了恆基兆業地產有限公司，又在5年後成功上市，躋身四大地產商之列。

香港地產建設的狂潮，就此拉開帷幕。

山雨欲來

儘管香港如今房價已飆升到讓人咋舌的地步，但從二戰以來，仍經歷過數次由盛轉衰的節點。

這幾波崩盤，有的或可歸結於外部經濟動盪，如80年代能源危機，98年亞洲金融海嘯，以及08年的美國次貸危機，有的則與政治風潮相關。但就內部驅動力而言，無疑是地產商投機買賣的結果。

房地產本就屬於暴利行業，靠著炒樓積累的財富，四大家族很快掌控了全香港的經濟命脈，將自己的名字刻在了福布斯排行榜上。

2021年香港成為全球房價最高的城市，力壓上海、巴黎、紐約等國際大都市

其中，連續多年穩坐亞洲首富交椅的李嘉誠，無疑是外界最熟知的名字。他的制勝關鍵，如今看來既不乏爭議性，也代表了這批地產大佬過人的遠見和兵法。

從60年代到香港迴歸之前的十幾年裡，每當政治和經濟危機的爆發牽連市場，富商紛紛進行資產轉移，李嘉誠便趁亂抄底，大肆購入地皮和舊樓。此外，他還以極低價格收購了香港電燈公司，將整座島的電力事業握於股掌。

“當大街上遍地都是鮮血的時候，就是你最好的投資時機。”這一亂局中沉得住氣的智慧，又曰“香港模式”，乃行走地產江湖的要訣所在，亦成了日後投資者爭先效仿的聖經。

而清點四大家族傍身的看家技，除了囤地大法外，還有個不得不提的因素：賣樓花。

所謂賣樓花，也指商品房預售制度，並非上述幾位的專利，而是另一傳奇鉅商霍英東首創，最早在50年代的香港開始流行，因港人習慣將正在興建或沒有動工的樓宇單元稱為“樓花”而得名。

一代傳奇鉅商霍英東

在房子蓋好之前便開售，不僅紓解了開發商回籠資金的負擔，也給地產交易帶來許多不確定性，包括空手套白狼的風險。但事實證明，它對於加速資金週轉具有顯著的成效，併為地產界打開了一條新路子。

在樓市急遽擴張的同時，頭部玩家們也先後瞄準了內地——這塊處在改革開放前夜，尚待催熟的蛋糕坯。

1978年後，在霍英東家族的帶頭投資下，長和、新世界、恆基等地產公司蜂擁進入內地。除了大力扶持基建，這群深耕房地產、業務能力精銳的戰略家，也將炒樓花、土地70年產權、公攤面積、土地財政等新物種遷移了過來。

自此，正在籌措住房改革、經驗匱乏的內地市場，開始了對香港樓市的照搬。

從炒房邏輯到土地管理制度，各環節相作用，炮製了誘惑空前的套利遊戲。

繁榮的表象之下，以恆大、萬科、碧桂園為代表的內地龍頭房企，在盈利和風險應對能力上，相對於香港同行終顯得稚嫩，而香港樓市後期頻現的泡沫，也猶如一面鏡子，反射出內地經濟過度依賴房地產的隱憂。

某房地產商被爆出的拖欠工程款的負面新聞

在香港本土，寡頭壟斷的市場特徵不僅屬於地產界，每個普通市民的起居，從水電煤氣到日用品採購，甚至計程車牌照，都歸攏於幾大財閥的統管。

有篇盛傳網路的小學生作文，因此寫到：“李家城，名副其實，香港就是李家的城。”

小學生作文節選

因此不難理解，為何香港的住宅和民生問題近年來日益嚴峻。曾經的國際金融中心，在房地產這個單一引擎的拉動下，早已到了歷史上最困難的關頭，亟需新的“造血”方案。

求變之路

前陣子上映的新片《濁水漂流》，描繪了一班在香港深水埗天橋底下聚居的露宿者。

由於公屋配額有限，加上申請難度高，他們中的絕大多數只能流落街頭，還得隨時面臨被暴力驅趕的可能。

電影《濁水漂流》截圖

在香港，這樣的邊緣群體並不鮮見。高昂的住房成本，孕育了“籠屋”、“劏房”、“棺材房”等奇觀似的居住形態。

據媒體報道，九龍旺角地區一處“籠屋”中，不足19平米的房間共有11個床位可出租，換言之，平均每人僅1.6平米可供居住。

蜷在這樣促狹的空間內，心理層面的壓抑可想而知。

典型的鴿子籠住宅

針對土地供應不足，官方曾出臺過各項改善的條例，譬如“丁屋政策”，“十年建屋計劃”和“八萬五建屋計劃”。

初衷是稀釋住房壓力，保障社會秩序，然而在執行過程中，弊端也逐漸浮現出來。

其中一大原由，是因欠缺整體規劃所導致的。以“丁屋政策”為例，土地浪費、勞動力短缺（躺著收租的人變多）、轉讓牟利等等，使得制度的推進打了折扣。此外，香港大量公屋開發由私有地產商負責，出於薄利的考量，他們投身公屋興建的積極性並不高。

香港狹小逼仄的”棺材房“

在操盤手的鼓吹下，“拜房教”的軍心紛紛倒向四大家族一側，認定抬高房價是“救市”最佳的出路。林鄭月娥在18年提出的“明日大嶼”願景——一項長達20~30年的填海造陸計劃——伴隨民意激烈反對而流產，就連劉德華這等好口碑的公眾人物，也因支援填海成了被炮轟的物件。

另一方面，這也不由讓人深思，擴大住房用地，非得走海路嗎？

又或者說，香港土地資源的稀缺，究竟是不是個偽命題？

香港規劃署資料顯示，1111平方公里的總土地面積中，已建設發展的用地為270平方公里，佔比 24.4%，其中僅有6.9%用於建設房屋；剩餘75.6% 的土地，為非建設或未建設地區，如郊野公園、溼地、魚塘等。

高樓大廈邊的魚塘溼地

從中可以看出，極為有限的利用率，才是造成用地緊張的根源。

而香港在過往幾十年裡，始終未能切實打擊地產霸權，很大程度上與其獨立經濟單元的身份脫不開關係。前文提及的沉痾，加上低賦稅、干預最小化的施政策略，給了地產商有利可圖的條件。

如今，政局迴歸穩定後，背靠“一國兩制”常軌的香港，有了更充足的底氣來謀劃發展，重建城市空間格局。這也正是本次《施政報告》頒佈後，旋即引發人們對“新香港”關注和討論的動因所在。

北部都會區產業佈局圖（圖源：微博@香港文匯報）

與之相映的，是房地產“造神”運動的終結。

四大家族中，郭得勝在1990年去世，接任的長子郭炳湘則在2018年病逝，鄭裕彤於2016年去世，如今李嘉誠、李兆基也先後卸任，至此，四大家族的第一代掌門人悉數落幕。

而一江之隔的彼岸，馬雲、馬化騰、張一鳴等網際網路巨頭和許家印、王健林們，也早取代了這撥人在富豪榜上的位置。

此番諸神黃昏的情景，聯絡到那個曾經由他們掌權的商業帝國，讓觀者平添幾多感慨。

新的時代畫卷正在鋪展，香港將以更靈活的調控思路為支點，朝著“新加坡模式”演進，打破商品房橫行的窠臼，透過加大在保障房上的財政補貼和優惠力度，提升人均居住面積，為內地起到良好的示範。

不可否認，北部都會區目前只是概念，對於頂層設計的落地而言，這注定是一趟裹挾了諸多挑戰的征伐。好在，改變已經發生。

參考資料：

1.《香港“北部都會區”規劃推出始末：再造一個新中環？》，焦建，財經雜誌

2.《全部謝幕！香港，再無地產大佬》，凱風君，正商參考

3.《香港地產與經濟的“榮辱與共”》，郭昕妤，華爾街見聞

4.《房地產能否屹立不倒？龍頭房企的香港映象》，楊旭然，英才