相對而言，湖北算是個地廣人稀的省份。尤其是在傾全省財力、物力、人力發展大都市武漢的情況下，其他市州最近十年的人口總量狀況愈發雪上加霜。

人，作為生產力中最活躍的因素，人口資料的變化，對城市經濟的影響無疑是巨大的。一個人口正增長的城市，其增量人口在生產環節為城市創造著產值，消費環節也對拉動經濟貢獻著力量；與之相反的是，人口負增長帶來的則是勞動力減少，消費能力下降，我們無法望見其城市經濟前景能有多麼的美好。

這樣兩類良性與惡性迴圈、走勢截然相反的城市，具體到住宅市場上，則意味著供需兩端的力量轉換。不能相信一個人口流失的城市，尤其是流出人口集中於勞動力兼住宅主要需求群體的情況下，其城市經濟能夠健康可持續發展，其住宅需求能夠持續增加。

在以上邏輯的支援下，第七次全國人口普查結果對於研判城市未來房價長期走勢是至關重要的，這毋庸置疑。

PART 1 2021年7月湖北17市州城市平均房價同比漲跌狀況

既然我們的目的是研判湖北17市州房價未來走勢，那就有必要先觀察其當前情況如何。據中國房地產業協會發布的《全國房價行情》資訊，我們提取了湖北17城2021年7月平均房價及同比漲跌資料。看下圖：

從上圖看，湖北轄下17市州城市平均房價大體可以分為4個層次，分別是：武漢獨佔第一梯隊，價格無限接近2萬元大關；第二梯隊由襄陽和宜昌組成，其價格與武漢相比形成了極大的落差，僅站在8000線上，尚不足9000元；第三梯隊僅有鄂州一城，屬於7000檔；第四梯隊是其他13市州，比例佔據了湖北轄下城市數量的76.47%，房價集中在五六千元附近。

以上城市房價，客觀地來說並不高。所以如此評價，是源於與國家統計局釋出的2021年1-6月成交均價對比。參看下圖：

由圖可見，全國中部地區省份今年上半年平均成交價格為7551元/平，湖北有14個市州低於這個價格，佔據了絕大多數。然而，即使在平均房價低於中部地區的情況下，17市州中的絕大多數仍然在持續下跌。再看以下這張圖表：

從7月份的同比漲跌幅情況看，只有武漢、鄂州、荊州、仙桃和宜昌五個城市同比上漲，其漲幅分別為6.7%、6.7%、5.8%、4.4%和2.2%。其他城市均同比下跌，尤其是襄陽，跌幅達到了9.0%。

湖北的情況告訴我們，正符合疫情初期我們所提到的“未來房價走向城市分化”的判斷。那麼，湖北17市州目前的漲跌都是可以持續的嗎？這就回到文章開始我們從人口這一影響住宅市場的長期因素來談了。

PART 2 全國人口“七普”結果給我們提供的重要人口資料

文章開始便談到，湖北相對而言算是個“地廣人稀”的省份。據湖北省統計局釋出的《第七次全國人口普查公報》看，2020年11月1日這個統計時點常住人口僅5775萬人。如此算來，全省人口密度只有311人/平方公里。與“六普”相比，十年來人口密度每平方公里僅增加3人，全省人口總量增長可謂差強人意。

具體到17市州，我們可以看到明顯的結構化差異。如下圖：

從上圖看，全省人口十年增量僅有區區51.4萬人，相對2010年5723.7萬的人口基數實在少的可憐，全國僅排在第24位，與排名第10位的人口總量資料極不相稱。

更加讓人驚訝的是，武漢一城人口增量高達253.8萬，是全省增量的493.77%。這說明了很重要的一點，便是武漢大量虹吸了其他城市的省內人口。從上圖可以看出，除武漢外只有黃石、鄂州、咸寧和恩施四個州市人口正增長，其餘12城均人口總量下降。

由於各個市州管轄面積大小不同，總量資料並不足以說明問題，我們還是從人口密度的維度來看，如下圖：

可以看到，武漢以每平方公里增加299人的人口密度增長力壓其他16市州，是第二梯隊鄂州和咸寧人口密度單位增長20人的接近15倍；第三梯隊便是黃石和恩施兩個市州；其餘12城不同程度的人口密度下降，尤以天門、孝感和荊州為甚，分別下降99人，61人和33人。

我們從深圳和廈門兩個城市已經深刻地認識到，人口密度這一指標對住宅市場的巨大影響。看下圖：

以上為我們統計的部分典型城市人口密度圖。從圖中我們可以看到，深圳之所以房價高企且屢調不下，廈門之所以城市經濟並不特別突出，房價卻列全國第三，其巨大的人口密度發揮的幾乎決定性的作用。這樣的人口密度，使城市住宅市場供需力量嚴重失衡，成為了典型的賣方市場。正是這樣的原因，才導致廈門的平均房價高於廣州這樣的一線城市，更高於杭州這樣的新興產業代表城市。

前面提到的基礎邏輯中，我們說人口與城市經濟的相互作用，或是良性迴圈，或是惡性閉環。一旦進入這樣的迴圈，沒有強有力的劃時代政策外力影響，是極難走出來的。

影響住宅市場供需變化的人口因素，不僅是人口增量，還有人口老齡化。

PART 3 湖北17市州的人口老齡化

人口老齡化情況，反映在住宅市場上則是意味著需求的減少和二手房供給的潛在增加因素。這是個顯而易見的道理。從人口經濟學的角度，15-59歲是主要的勞動力人口，在住宅市場上則是主要的存量購買群體；0-14歲的幼少群體反映的是潛在的購買力量；60歲以上的老年人群，隨著歲月的流淌，越來越多的老年人會不斷仙去，其現有住宅則轉化成為二手房的供應。

因此，從長期的維度看，老齡化狀況對於住宅市場來說意義重大。看下圖：

可以看到，湖北全省人口老齡化狀況是高於全國平均水平的，達到了20.42%。具體到市州，只有武漢、黃石、鄂州和咸寧低於全國平均值18.7%。大家可以看到，這四個城市與人口密度增長的前四個城市是完全一致的。其原因，就是由於外來人口流入的年齡結構集中在勞動力人口層次上。這為這些城市帶來的強有力的經濟活力和住房需求，以及由於正值生育年齡帶來的潛在下一代。

其他城市，人口流出、勞動力減少及老齡化因素，必然逐漸反映在城市經濟上，並不斷地隨時間而擴大。

說到城市經濟，我們可以再觀察17市州的人均GDP和土地單位面積產值。所以用這兩個資料，主要是消除城市管轄人口和麵積的影響，反映人的勞動生產率和土地的使用效率。這樣的資料才是可比的。限於篇幅，我們直接上圖，並長話短說。

從上圖看，除武漢之外，人均GDP居前在10萬元左右的城市還有宜昌和鄂州兩城市，分別為10.61萬元和9.31萬元；單位土地面積產值則是隻有鄂州達到0.6億元，位居第二。其他城市則均為亮眼之處了。

以上三個城市中，宜昌人均GDP雖居全省第二位，但土地使用效率極為低下，每平方公里僅有0.2億元的產值，且透過前文的分析，該市人口總量也開始了下降勢頭，老齡人口比例更是高達24.95%。

【結語】

雖然人口因素只是影響住宅市場的長期因素，但無疑是至關重要的。在湖北轄下17市州中，武漢作為國家中心城市，其城市房產的保值增值性無需多言。

同時我們綜合上文的分析，可以看到鄂州這一在全國並不算聞名的城市在湖北境內卻是可圈可點。無論其城市經濟還是人口增量，抑或是城市年輕化和土地單位產值，無不說明其未來具有著良好的發展前景。

城市地位和城市經濟是城市房產的核心價值所在，人口尤其是年輕勞動力人口增量作為住宅市場需求端的增長，也在很大程度上影響著房產價格變化。

我們對武漢和鄂州的住宅市場價格的未來表示樂觀，是因為價格的增長同時是城市居民家庭資產的保值。畢竟誰也不希望辛苦一生購買的主要資產即買即貶值，不是嗎？而對於其他15個市州來說，給予置業的謹慎觀望提醒，也是為每一個家庭負責任的態度。

但不要期望未來房價的暴漲或者暴跌，這是不存在的。