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1、提問：您好京爺，關注咱們號快一年了，跟著您也更正了自己認為買漲價多的房子虧，要買漲價少的房子這種錯誤看法。但是現實是，900左右在海淀四季青和東城龍體已經買不到有品質的正規兩居室了。我們是25年入學，不看重學區，只要別太差就行（比如田村），需要小區有中心花園，有環境，戶型要好不能單一朝向，看來看去，東城永外的新奧洋房 天天嘉園還比較符合要求。但是有人說，永外還不如豐臺！您怎樣看永外這個板塊呢？

回答：你好，要用發展的眼光看待問題，傳統中永外確實差不少，比如介面一般、教育一般等。不過隨著教育均衡大趨勢來臨，這邊還是有一定的潛力的。舉個例子，當年的廣外，一直被人看不起，但近些年來，升值性在西城都是名列前茅，本質的原因是：教育邏輯發生了根本性變化，買房邏輯也發生根本變化。未來，永外至少比較安全，而且還有一定的潛力。新奧洋房、天天嘉園這兩個盤在周圍不錯。這個預算在中海紫御沒法買到好點兒的戶型，不讓中海紫御也是不錯的選擇。詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

2、提問：京爺，西八里間北里一居98年的房子怎麼樣，感覺很冷門？和點選未來比怎麼樣？然後富東嘉園兩居01年的房子呢？最近看了這幾個，京爺給分析分析利弊。剛需，自住，應該兩年內會結婚，其實希望買個兩居畢竟沒那麼快換房。首付有限150吧。工作地點不太確定，之前在望京，現在我在國貿。

回答：你好，西八里間北里確實比較冷門一些，很多望京本地的人都不知道有這個小區，相比於點選未來而言，優點是密度不算大，有一定的小區空間，居住體驗略微強一些吧。富東嘉園也可以考慮，未來地鐵開了一些，方便點兒，如果可以借點兒，更建議考慮金隅景和園。也可以考慮石佛營西里，弄個小兩居，上班也方便，價效比不錯。建議看看星球資料《二手房看房買房技巧》

3、提問：京爺，都說金九銀十到年底的時候會房子降價。但是如果是對於要高貸款的買家，年底貸款鎖緊放款慢，是不是也碰不到太多業主降價撿漏的機會？

回答：你好，你說得很好。當前情況是放貸非常慢，因此比較著急的那類業主都是屬於訂好了房，手頭房子沒賣的情況。這類人往往希望付款方式好一些，如果能全款，估計有不少優勢，甚至能撿漏。當然最近也會有一些業主，對市場沒有信心，主動降價賣的情況。不過總體來說，撿漏都得靠碰，不一定會出現到處有漏可以撿的情況，但誠心賣的業主至少不會像上半年那樣牛氣了。可以檢視星球資料《獨家撿漏榜，每日北京降價房源統計》

4、提問：京爺，海淀幸福裡的新房和首創天閱西山的二手房，投資哪個更好？

回答：你好，一般來說，純投資，還是考慮二手房好一些，畢竟投資講求流動性，隨時可以抵押，隨時可以賣，也隨時可以出租。而且二手房一般能透過一定的方式提高收益，比如資金籌劃和撿漏等。詳見星球資料《樓層、朝向價格體系構建》

5、提問：京爺您好，sfsd，我在東四十條上班，物件在蘇州街。預算首付300萬左右，最多不超過350萬，目前看了望京西園三區，望京新城，芍藥居北里，東壩新房華樾國際領尚，常營柏林愛樂，青年路國美第一城，綜合下來覺得望京西園三區更滿意一些，請問下京爺：

1、當下入手是否可行？

2、就我個人情況，望京西園三區是否值得買，如果有更好選擇，您推薦哪裡？

回答：你好，我先大概說說這幾個小區吧。望京西園三區屬於望京2000年左右中規中矩的小區，跟著望京大盤的樣子，跑贏北京大盤一些。望京新城漲幅跟望京西園三區差不了多少，但小區比較亂一些。芍藥居北里屬於超級大社群，實在太亂，而且有xuequ溢價，未來有一定的不確定性，不建議購買。東壩新房華樾國際領尚屬於朝陽稀缺價效比新盤，可以考慮，不過短期內要換房的人，還是不要考慮了，畢竟七八年後才能交易。常營柏林愛樂，在常營周圍稀缺，漲幅尚可，居住和升值都不錯，可以考慮。青年路國美第一城，剛需熱盤，買沒問題。以上是分析，不過得看你們上班是否方便。

② 當下有優質房源，也可以入手，如果有硬傷，則需要觀望了。

② 小區還是可以考慮的，望京還可以考慮利澤西園等小區。可以查詢咱的小程式進行比價，小區和大盤比價，小區與小區比價

6、提問：京爺您好，請問威爾夏大道如何，自住也希望能保值，當前適合入手嗎，日後有沒有升值空間，謝謝！

回答：威爾夏大道，品質還可以，交通一般，不過設計有別於傳統的審美，有價值的是其大戶型板樓。總體來看，保值性還可以，升值性不是太突出，也可以看看保利百合、益豐苑，我認為更加優質。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

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