很多人說，房地產本質依然是“商品交易”，供求關係決定著行業的起伏高低。
然而，這句話似乎在中國的房產市場，根本不適用，公開資料顯示，我國城鎮的商品房超過3億套，足夠12億人居住，如果把小產權房、宅基地房、集體房產等全部加起來，所有的房子足夠30億人居住，而全國總人口才14億而已，住房早已供過於求，為啥房子價格還是難以下跌？
所以，要看房產漲跌，供求關係並不可靠，至少在國內的房產市場裡，供求關係並不是價格的決定性因素。
經濟學家任澤平曾說過影響房產的3個因素：長期看發展和人口、中期看土地、短期看金融。意思是說，長期20-30年來看，城市的發展動能決定了房產興衰與否，城市發展潛力越大、就業崗位越多，那麼吸引到的人口數量就越多，住房需求自然就增加了；中期5-20年來看，城市土地依賴性高低、土地財政比重的大小，決定著房產發展速度，近些年來，多數城市都喊出了“去房產”口號，然而這在短期內確實難以割捨；短期1-5年來看，金融政策決定了房產信心程度，進而影響到價格漲落。
指聞君認為，學者任澤平的這三個判斷標準，現階段而言，確實符合判斷實際。
在過去的20年裡，中國房產也基本依照“土地+金融”這兩個方面前進。2003年房地產被確定為中國GDP的支柱性產業，貢獻度逐年提高，與此同時房地產金融政寬鬆化支援，直接導致房產價格也開始逐年飄漲，有的縣城房子原本價格為2000元/平米，經過房產去庫存和土地價格快漲之後，躍升至1.5萬元/平米。
2016年起，房住不炒首次提出，給了高漲的樓市一記重拳，從高層到地方，無不飄蕩著“限制樓市”的聲音。2020年至2021年，政策層面再次從多維度收緊了房產繼續大跨步向前發展的步子，一時間，無論新房還是二手房，都哀鴻遍野，有的房企大幅度降價銷售，有的二手房開啟跳樓價模式。
1、例如深圳，8月份以來二手房掛牌價格持續回落。在深圳福田區，這裡的二手房下滑較為明顯，一個“優質學校”片區的房子，掛牌價格從35萬元/平米，下滑至32萬元-30萬元/平米之間，即便是這樣，在買房人的眼中，依然存在巨量泡沫和虛高的成分。
根據某法拍網的資料顯示，有一套原本價值2500萬元的房子，起拍價格為1969萬元，比市場價值縮水超過500萬元，然而等到拍賣的時候，竟然無人競拍，最終沒有賣出去。這套房子之所以如此讓人關注，主要有2個優勢特點：首先該房位於炒房第一城，房產潛力依然很大，其次這套房配備了城市“頂尖”學校（小學和初中）都算一流，在過去這個片區一旦有這樣的房子出現，大家都是爭相購買，現在出現這種“反差”，除了調控之外，還有“學房政策”改變的因素。
2、炒房“另一城”合肥，近期二手房回落也逐漸增加。與2-4月份“抱團加價”銷售形成了鮮明對比。在2021年開年之後，合肥等城市的部分小區業主，看到了樓市熱的訊號，於是開始提價銷售，隨後的針對性調控，直接摁住了房產上漲的勢頭。
下半年以來，二手房掛牌量接連上漲，現如今，合肥、南京等城市的二手房掛牌超過10萬套，在二手房積壓的時候，市場會向著購房端傾斜，這樣給了買房人更多選擇的機會，砍價也成為了一種新趨勢。一位房東老張表示，自己手中的這套房子在2019年市場價值150萬元，然而等到了2021年9月份，看房者給出的最高價格卻只有145萬元，雖然沒有多少降幅，但這已經遠低於自己的基本預期，所以短期內這套房子估計賣不掉了。
3、廣州也是一線城市，折價銷售的情況也不少。根據《合富研究院》的資料顯示，在國慶之後，這個城市累計推出了7000套房源，達到了3年以來的高位水平，在1-7日這7天時間內就加推了4200套。房企們本來希望藉助於這一波休息和節假日，能助推一次銷售熱潮的，為了促銷，這些樓盤的手段和花樣也非常多，例如買房的話就送車位，10萬元的車位、5萬元的車位可以選擇；買房還送金蛋，金蛋裡有彩電、冰箱等禮物，更有的直接買房還可以“反首付款”。在佛山等城市，開發商還提出了“買房送物業費”等措施，雖然看起來房企沒有大幅折價，但是這一系列舉措，本質上都是在“暗降”。
4、在9月末10月初，山東的一家樓盤，因為降幅過快，導致已經買房的幾十人集體到售樓部拉著橫幅，大寫著“退房、補差價”等字眼。購房者說，自己買房子才幾十天，這個樓盤就大幅度降低了銷售價格。而且開發商為了掩人耳目，特地用“工抵房”的方式對外銷售。不過依然沒能矇住購房者的眼睛，他們一眼就看穿了房產開發商們的“把戲”。不過，仔細想起來，這樣“房子價格如此大幅滑水”擱在任何人的身上，似乎都不願意，畢竟買房人花的是真金白銀的貨幣，開發商一句話就把房子搞貶值了。
可以說，各大城市的房市，正在呈現出一副“遇冷”的趨勢，這是不少專家們表示擔憂的地方，一方面調控不允許房產過熱，但是也不能過度冷卻，而且都不符合長效發展機制。
不過，進入10月份，“遇冷”這一幕似乎正在得到緩解，樓市開啟“續奶”模式！20天內，央行3次表態，或迎新轉機？這一次，不要誤判了。
10月15日，央行組織了三季度的金融資料釋出會，其中提到了對於房地產有關的三個方面：
1、大型房企觸雷多次出現、房產開發速度快速下滑，這是短期的現象。今後住建部門和金融部門應該做好各項專案復工和金融支援（多給支援）。
2、由於個別城市房產漲速過快，以至於個人房貸受到了限制。房產回落平穩之後，這些房貸發放也應該回歸正常狀態（前後要調整）。
3、個別金融機構對“三根紅線”存在誤解，要求房企們不能增加新債，以至於銀行直接不放貸了。（不合理）
以上三句話，傳遞出了同一種含義：今後銀行對房地產的資金支援、對個體購房者的貸款支援，應該改變前幾個月的緊縮狀態，適度放寬尺度，增加資金向房產的支援力度。
除了這一次的“態度”之外，在9月27日，9月29日，央媽同樣表達出了類似的含義，例如27日提出“兩個維護”給了市場一個彩蛋；9月29日聯合銀保監會等舉行座談會，不僅細化了“如何實現兩個維護”還提出了支援房地產。可以說這3次的態度，呈現出遞進的關係，而且表達的越來越明顯。
指聞君用一句話總結：樓市正在開啟“續奶”。
此前因為“三紅線和雙上限的3+2模式”導致市場“斷奶”，為了縮減樓市的資金源，一方面銀行紛紛提高房貸利率，首套房房貸利率提高至5.6%以上，二套房直達6.5%左右，個別城市的二套房房貸利率達到了7%的歷史高位水平，與此同時，對於房貸審批嚴格度逐漸提高，房貸發放週期明顯拉長，首套房6個月以上，二套房直接停貸，這不僅限制了炒房客，而且誤傷了剛需。
所以，央媽才會說“不要誤解”，今後房市走向何方，該不該買房呢？很明顯了吧！
