生活方式型公寓？這名稱乍一聽不如“宿舍型公寓”、“青年公寓”那麼明確。但是從自由個性的裝
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開啟搜尋引擎，輸入“公寓”這個詞的時候，我們大機率會看到這樣的照片——
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顏值高、品質好、網紅裝修風格、地理位置優越……這一類公寓按照ICCRA釋出的中國租賃住房分類標準研究報告，歸類於生活方式型公寓，是這篇推送的主角。
生活方式型公寓？這名稱乍一聽不如“宿舍型公寓”、“青年公寓”那麼明確。但是從自由個性的裝修風格來看，明顯針對年輕一族設計。
如何定義生活方式型公寓？是青年公寓的升級版？還是高階服務式公寓的細分產品線？領航論壇圓桌對談中，針對生活方式型公寓“向左走”還是“向右走”的問題進行了討論。
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客源是誰？
對高品質有高需求的年輕“新富”
有報告顯示，在新經濟、新行業快速發展的推動下，我國年輕群體的創富速率加快，已成為高淨值群體的中堅力量。40歲以下高淨值人群的比例由2019年的29%升至2021年的42%，年輕化趨勢凸顯。
參照國際市場經驗，美國租賃住房分類——中高階型這樣描繪客源畫像：中高收入的單身人士或沒有小孩兒的家庭，沒有能力購房或暫時沒有發生觸發購房住房的事件（如生育）；對高品質的居住物業有強烈需求，同時注重良好的社群環境和社交氛圍。
綜上兩點，誰在選擇生活方式型公寓？主要是那些對高品質物業有強烈需求的年輕“新富”。
國貿酒店物業管理有限公司高階顧問王文軍肯定了這一說法，“生活方式型公寓，面向的是來到都市打拼的有絕對支付能力的新生代年輕人，他們的事業可能在啟程階段，個人情況沒有完全定數，追求高品質、高舒適度和高靈活度生活，生活方式型公寓就是為這樣的群體打造出來的。”
“很難定義生活方式型公寓是A還是B。從我的理解來看，服務式公寓來到中國20多年，生活方式型公寓是從服務式公寓逐步根據客戶需求、市場需求演變過來。”base佰舍公寓集團營運長COO陸志剛認為，生活方式型公寓是由受眾需求細分、資本聚焦、運營商提升效率三方共同推動的，由服務式公寓延伸演變而來。
“這是一個平衡的產物。”陸志剛說。
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服務幾何？
做網紅產品還是做品牌運營？
搞清楚概念，接下來就是如何運營生活方式型公寓。與服務式公寓“full- service”不同，生活方式型公寓在服務上更加趨向於定製化，“現在網際網路這麼發達，無論買票還是訂外賣，都不需要我們提供太多幫助，這一型別的服務是做減法，但不是不服務了，而是滿足租客個性化的需求，提倡恰到好處的關懷。”
基礎服務需求降低，但是社交需求卻變高了。領航論壇舉辦之前，ICCRA曾就“生活方式型公寓﹦服務式公寓嗎？”進行調研，結果顯示，64%的受訪者認為服務式公寓提供的服務內容更多，73%認為生活方式型公寓的社群活動更多更豐富。
睿星資本中國董事總經理馬千里結合“駐在LIV’N”公寓的實踐談到，“開展社群活動帶來多重直觀效應，不僅可以增強使用者感知，讓原本是冷冰冰的公寓與使用者深度連結，增加客戶黏性，培養選擇慣性，也能更好地擴大品牌宣傳範圍。”陸志剛也表示，“社群活動能為公寓注入活力，本質上是一種品牌推廣，幾乎是‘網紅經濟’下必要的路徑，是獲取流量最便捷的方式，做得好出圈了也不稀奇。”
然而，打造流量始終是個燒錢的買賣，最後能不能成為“網紅”也未可知。“生活方式型公寓目前在設計上、社群上做得似乎很‘網紅’，不過從發展的長遠角度來看，重資產企業歸根到底還是要回歸本質，持續性地去研究客群畫像，客群願意持續性地買單的產品是什麼，才能一通百通做好產品。老實說，我們現在可複製的產品和經驗並不是特別多。再往後三年五年，產品往哪走，如何迭代，這是我們作為公寓運營商接下來要去生根的一部分。”陸志剛說。
馬千里也提出了自己的看法，“網紅產品流量來得快去得也快，流量吃完了我們吃什麼？服務式公寓最先是為旅居中國的外國人提供服務的，但現在疫情他們來不了。同樣的，哪一天這一批年輕人口味忽然變了呢？或者又細分出更有針對性的比如藝術型公寓，或者一所公寓我們能容納所有個性化的定製，或者能不能又抓流量又強健品牌，我們是否有這個包容性和產品力？所以歸根到底都是資產管理能力，任何一個專案都離不開有能力、成熟的品牌運營商以及物業管理，這個永遠是我們持續摸索的大方面。”
結語
《中國租賃住房分類標準研究報告》指出，高階公寓無論在租金坪效亦或總收入坪效方面都表現出色，雖然平均出租率相比其他型別產品略低，但其目標客源的支付能力較強，因此有效拉動了租金水平。生活方式型公寓作為高階公寓的細分產品，由於更靠近年輕人，可謂是公寓裡的“網紅”代表。流量的吸睛力能為生活方式型公寓帶來先期注意力，品牌建設才是永不枯竭的利潤來源，帶來最終的商業價值。誰能將流量變存量，將營銷變儲能，誰才能吃到最大紅利。
ICCRA重磅研究成果——《中國租賃住房分類標準研究報告》已於10月21日在領航·第三屆住房租賃產業國際論壇正式釋出。為了幫助業內人員更好地學習報告內容，現將PDF完整版分享給大家，關注ICCRA微信公眾號即可獲取報告全文
