8月8日，東京奧運會閉幕，中國代表團以88枚獎牌、38枚金牌的成績，載譽歸來。
進入8月，北京樓市也蓄勢待發。北京首批集中土拍的30宗地塊，迎來面市潮，動作最快的取得了建設工程規劃許可證，之後是集中規劃方案公示及案名釋出，還有專案已開放了樣板間或城市展廳。
上半年，北京住宅市場僅有近15個新盤上市。下半年，新盤將迎來放量，住宅庫存也將大大得到補倉。
幫主梳理了今年以來土拍成交的地塊，及各專案的目前最新動態，從中發現，北京住宅市場的變化，呈以下幾點新趨勢：
01、開發聯合化
上半年土拍成交共35宗地，其中有20宗為聯合開發，佔比57%。
開發商聯合拿地、合作開發，早已不是新鮮事。但今年首批集中土拍後，多個地塊發生股東變更，有出有進。
如金地與華潤+保利組成的“金保華”聯合體，在勇奪王四營和崔各莊兩塊地後，金地卻選擇了退出；招商也退出了與五礦和北京城建合作的王四營地塊。
當然，更多的股東變更是引入戰略合作伙伴，共有7個專案引入新股東，其中融創獨立拿下的衙門口和金盞地塊，分別引入4家和2家合作方，而融創也被五礦和北京城建拉來操盤王四營專案。
對於開發商來說，有地才有活幹，但是受利潤空間被擠壓、三道紅線等因素影響，確實日子不如以前好過了，尤其是融資成本高、操盤週期長的企業，會更難受。
因此，聯合開發是大勢所趨，這也算是開發商的另一種抱團取暖吧。
對於一個專案來說，幾家開發商合作，或許可以集各家所長做好產品，也可形成相互制約機制，但是也可能存在合作不暢、互相扯皮的事。因此，買房人需關注開發企業的背景，另外要重視專案對物業公司的選擇。
02、社群混居化
由於城市開發用地將地塊切小，現在建築規模超過10萬平米就算是大盤了。因此，未來的專案大多是中小型社群。
雖然開發地塊變小了，但是政府在總規中增加了一些條件，最明顯的就是配建公租房、長租公寓或自持比例，35宗地中，有17個專案在開發中需遵守此類條件。
公租房類物業的設定，是政府為了給在京工作的年輕人或高階人才解決住房問題，從17個專案的分佈看，基本處於CBD、望京、中關村科技園區、亦莊新城等產業集中地的輻射範圍內。
可能會有人擔憂，公租房與商品房混雜在一個社群內，是否會影響居住品質和房屋升值。
幫主認為，一個社群是否和諧，與居住者的素質息息相關。如今的高階人才公寓，與以往的商品房與兩限房、安置房混雜不同，與高素質的年輕人為鄰，買房人大可不必擔心社群品質被降低。當然，這種混居社群對物業管理者提出更強的考驗，人不是問題，服務與管理才是問題。
此外，還有個別項目，開發商需配建商業、教育設施、養老設施、TOD業態等，甚至異地建設大型公共設施，但這些附加條件對於開發商來說是好事。對買房人來說，配套本就是要考慮的因素之一，有比沒有強。
03、面積趨大化
今年新拍地塊，已沒有限競房了。限競房時代要求“套型面積7090”的政策也被調整為“套內面積7090”。這意味著，89平米戶型主打天下的時代已經結束，建面約120平米的戶型將成為市場主流產品。
限競房時代的結束，新7090政策，以及共有產權商品房的出現，都宣告著北京住宅供應向改善傾斜。
雖然在套內7090標準下，開發商做小戶型產品的空間更大了，但是地價成本的升高，以及規劃條件的限制，讓開發商在規劃產品時，很難為小戶型產品留更多佔比。
幫主曾與某專案營銷負責人探討，在一個臨鐵、但周邊配套欠缺、城市介面混亂、且產業規劃缺乏支撐的地段，為什麼不多做些剛需小戶型產品，以快速回籠資金。得到的答案是，強排不支援，多做小戶型意味著套數的增加，對建築成本、樓棟排布、分戶格局等都會產生不利影響，降低產品力，反而不利於銷售。
所以，即使仍有個別項目為剛需人群提供了300萬—500萬的上車機會，但是戶型佔比很低，如東壩兩個新專案，都有總價500萬區間的戶型，但套數均在100套左右，根本不解渴。
未來一段時間內，120—150平米面積區間的戶型將遍地開花，這對購房預算在800萬—1000萬左右的改善家庭是好事，選擇會更多。
04、案名國風化
從今年有案名的23個專案看，尤其是新拍地塊新近釋出的17個案名，中國傳統文化元素的運用成為一股新風潮。
青雲上府、和悅璞雲、奧森春曉、北清雲際、熙悅雲上、熙悅晴翠、山瀾闕府……這些案名都能從詩詞或古文中找到出處。
如“好風憑藉力，送我上青雲”，就出自《紅樓夢》中薛寶釵的《臨江仙·柳絮》。
“春曉”則是唐代詩人孟浩然的著名詩作《春曉》，運用在案名中，尤其與奧森相連，顯得格外清新，浮現一片生機盎然的景象。
“雲上”則在唐代著名詩人李白和劉禹錫的佳作中都有出處：
- “五鶴西北來，飛飛凌太清。仙人綠雲上，自道安期名。”——李白《古風其七》
- “自古逢秋悲寂寥，我言秋日勝春朝。晴空一鶴排雲上，便引詩情到碧宵。”——劉禹錫《秋詞》
再聯想到唐代詩佛王維的輞川別業典故在中建宸廬等專案中的運用，可以說，在中國國力強盛、經濟強大、文化自信的今天，中國傳統文化迴歸房地產行業，乃大勢所趨。
此外，從很多專案的案名中，可以看出合作開發者的標籤，就像給孩子取名時要包含父母的姓氏或名字一樣，如熙悅是首開專屬、和光代表保利、德賢則是中冶旗下。
05、建築時尚化
雖然從很多專案案名中能品出濃濃的中國風，但是並不意味著建築風格也向中式發展。
15年前，中式古典風格建築在市場中獨樹一幟，如觀唐別墅。近幾年，新中式風格建築佔據市場主流，很多專案都將源自故宮的歇山頂屋脊、挑簷，抱鼓石、門匾、長廊、曲水流觴等傳統元素，經過現代設計的最佳化後，紛紛運用在專案建築外立面和園林景觀設計中。
從去年起，住宅外立面更多選擇使用玻璃幕牆+鋁板+石材的形式，在中海甲叄號院、世茂北京天譽、東叄金茂府、中海京叄號院、首創天閱山河等豪宅專案中運用，甚至有專案將外立面賦予了弧形天幕、超大露臺等超現實流體立面的設計，著實驚豔。
但不是所有的專案都會以豪宅的標準去設計外立面，畢竟弧形金屬線條、超大露臺、270度環幕採光玻璃窗等，都會大大增加建築成本。
然而，在買房人群日益年輕化的趨勢下，迎合年輕人的喜好和需求，才能真正擁有市場。
於是，越來越多的專案外立面採取了現代簡約的設計理念，以玻璃幕牆+鋁板+石材的組合，摒棄以往繁複的外立面裝飾設計，取而代之是極簡線條的應用，這種現代主義建築語言打造的外立面，讓建築更加挺拔和具有質感。
但從很多專案的建築外立面效果圖看，你很難分清楚誰是誰，也感覺像一棟棟薄板寫字樓。
為從外立面觀感上擴大窗牆比，很多專案會在建築實體牆外安裝玻璃幕牆，擴大了玻璃幕牆的使用面積；另外從保溫節能的要求，對這種玻璃幕牆的材質要求也大大提高，這無疑都增加了建築成本。
很多專案採取南向落地窗的設計，這大大增加了室內採光的效果。
玻璃幕牆的應用，從面子到裡子都迎合了年輕人的審美喜好。
從今年新專案已顯示的產品資訊，幫主總結的幾點趨勢，可以看出北京的住宅產品發展更加追求品質化，更加重視年輕人的需求。這也說明北京這座城市的活力，有志向、有能力的年輕人，誰會不珍惜在北京工作生活的機會呢？
