觀點地產網 8月24日，瑞安房地產舉行業績釋出會，由董事會主席羅康瑞帶領執行董事羅寶瑜，董事總經理、財務總裁及投資總裁孫希灝，瑞安管理（上海）有限公司董事總經理王穎出席。
一向追求“慢工出細活”的瑞房在穿越了疫情小週期後，無論是在住宅銷售以及結轉，還是商業租金上都交出了一份不錯的答卷。
2021年上半年，瑞房錄得收入119.77億元，同比增長726%，主要是由於大批物業於今年交付及入賬；錄得溢利12.88億元，股東應占溢利總額10.82億元，較2020年同期大幅回升。
值得注意的是，在去年上半年，瑞房受到疫情影響，各項營收都大幅減少，導致錄得虧損淨額，今年業績與去年同期業績相比有了比較大的進步。
瑞房上半年銷售總額121.1億元，同比去年接近翻倍，完成了全年240億元的銷售目標的50%。羅康瑞表示，完成全年目標沒有問題。
據悉，瑞房下半年有近38.73萬平方米的住宅專案可以銷售，其中位於上海的翠湖天地五集、中糧瑞虹·海景壹號、蟠龍天地基本保障了瑞房完成目標。
以上海太平橋專案中的住宅樓盤翠湖天地五集為例，其在上海8月份的第四批集中供房名單中，單價達到165000元/平方米，按照瑞房披露的可售面積為36800平方米計算，將貢獻超過60億元，且由於上海政府限制了售價，瑞房的專案往往受到市場高度青睞。
分拆新天地未有時間表
在釋出會上，大家的主要關注點都圍繞在瑞房提出分拆中國新天地上市的訊息中。
自去年物業公司大熱以來，資本市場的熱情逐漸從傳統的住宅管理業務看向更多元的服務，其中毛利率和收繳率都屬頂端的商業管理就成了新的寵兒，此番分拆無論成功與否對瑞房來說都是價值重構的機會。
羅康瑞透露稱，我們的長期戰略之一是不斷研究最佳化業務結構的各種方案，以便有效地抓住擺在我們面前的增長機會，併為我們的股東爭取最大的回報。關於分拆上市的可能性，董事會還沒最後做出這個決定，暫時還沒有任何時間表，如果有任何決定都會盡快和股東交代。
羅康瑞表示，與市場同行相比，中國新天地具有品牌優勢，主要專案全部都屬於城市地標核心物業；另一方面，以上海新天地為例，經歷了20年仍舊是上海商業的頂流，經過了一個市場週期的考驗。
今年上半年，瑞房租金及相關收入(包括合營公司及聯營公司)為15.7億元，同比增長32%，寫字樓物業平均出租率90%。
據觀點地產新媒體瞭解，73%的租金及相關收入來自上海的物業組合，其中上海太平橋的表現尤其出色，錄得租金及相關收入增長44%至3.59億元。
上海依舊是瑞房的基本盤，其目前於上海持有及管理作零售及辦公樓用途的總建築面積172萬平方米，其中63%作收租用途的總建築面積已經竣工，而餘下面積則處於發展階段。
具體而言，上海物業組合的資產價值總額約為790億元，瑞房應占資產價值總額約為460億元，佔58%實質權益。
公司會尋找機會加大投資
今年上半年，瑞房最重要的投資莫過於在2月份與英國基金Grosvenor的一個合作，以雙方各佔50%權益完成了位於南京中央商務區地標物業國際金融中心的收購。
無論是Grosvenor還是南京對瑞房來說都不陌生，前者是英國高富諾家族旗下的亞太基金，瑞房此前已經與其有生意來往。瑞房透過與基金合作完成一個第三方專案的收購併不多見，此前瑞房較多收購都屬於回購自身打造的寫字樓。
羅康瑞表示，公司很看好南京，會繼續在南京發展。
在完成收購後，南京國際金融中心將成為瑞房在南京的第3個專案，在此之前瑞房有兩個輕資產管理專案，南京INNO未來城是一個以辦公樓為主的發展專案，總建築面積16000平方米；南京百子亭的總建築面積48000平方米，是一個以零售和文化設施為主的專案。
雖然在南京不斷挖掘新專案，但在羅康瑞看來，瑞房未來發展一定是基於上海展開：“我們最主要是看好上海未來的發展，因為我們相信上海在未來地位會一直提高，所以我們會一直在上海投資。”
截止半年報，瑞房可供出租及可供銷售土地儲備640萬平方米，應占權益390萬平方米，權益比例約為60%，持有面積相較去年同期有所下降。
羅康瑞認為，瑞房擁有足夠的土地儲備，但是現在也在看很多合適的投資機會。過去兩三年比較保守，最主要的是因為大形勢和國際環境很複雜也有很大變化，所以瑞房投資比較謹慎。
隨後他話鋒一轉：“現在看到內地的經濟發展很穩健，所以也會在適當的機會加大我們在內地的投資。”
6月份，瑞房與上海國資以 50/50 的比例成立合營公司，將合作開發太平橋專案中的122-1地塊、122-2地塊及122-3地塊，將主要用於涵蓋住宅、商業及配套設施的綜合用途發展，估計總建築面積為99,600平方米。
對瑞房來說，能夠有基金和國資馳援的兩筆資金，是其踐行輕資產的重要支援，50%的權益也符合瑞房的理念，羅康瑞表示，“所有合作伙伴我們都歡迎，關鍵是雙方是否有合作的基礎，這方面瑞房會很謹慎進行選擇。”
以下為瑞安房地產2021年度中期業績釋出會問答實錄：
現場提問：瑞房宣佈正在考慮分拆商業投資地產物業管理和資產管理業務，現在有什麼樣的進展？事隔五年再提新天地上市，是什麼原因？
羅康瑞：十年前，我們有研究過是否未來新天地能夠自己獨立上市。現在我們在做這方面的研究，董事會還沒有做出這一決定，公司總是不斷地在研究怎樣才能為股東創造更大的價值，所以這方面我們還在不停地研究，抓住擺在我們面前的增長機會，為股東爭取更大的利益。
目前沒有任何的時間表，我們有任何決定都會盡快和股東交代。
現場提問：公司對ESG很重視，碳中和也是長期的目標，公司在這方面做了哪些計劃？在瑞房的專案中怎樣體現這一理念？大力發展ESG，對瑞房未來的發展有什麼樣的助力？
羅寶瑜：其實我們一直是往科學碳目標倡議（SBTi）的目標細化，未來整體的SBTi的目標還在確認中，但是大概未來十年減排的幅度超過50%，這方面我們有一定的信心。這也和上半年我們發行可持續發展掛鉤債券目標是直接相關的。
現場提問：公司下半年可售資源大概是有多少？目前土地儲備可供多少年發展，是否會加大投資？
羅康瑞：我們有足夠的土地儲備，但是現在我們也在看很多合適的投資機會。過去兩三年我們是比較保守，最主要的是因為覺得現在大的氣候形勢，不僅僅是指內地，國際的環境也是很複雜也有很大的變化。所以我們投資是比較謹慎的。
但是現在我們看到內地的經濟發展很穩健，所以也會在適當的機會加大我們在內地的投資。
現場提問：瑞房怎樣看待商業競爭？相較於同行，新天地有什麼樣的優勢？
羅康瑞：新天地最主要的是品牌優勢，專案都是城市的地標，是一個大家都要去的地段，所以這方面我們相信瑞安的優勢是很強的。
我們不斷地最佳化產品，這樣才能吸引顧客經常過來。新天地已經開了二十年，但是到今天仍然是很旺盛的，其原因就是我們不斷最佳化。
現場提問：太平橋專案和上海國資合作背後是什麼原因？
羅康瑞：我們覺得應該是以輕資產的方式開發業務，既然可以和黃浦區的國資（企業）來合作，我們覺得對於瑞安而言，和政府的合作是有一個雙贏的局面，所以我們合作很愉快。
現場提問：瑞安是否加大和政府，和基金的合作？
羅康瑞：所有的合作伙伴我們都歡迎，但是關鍵是雙方是否有合作的基礎，這方面我們會很小心進行選擇。
現場提問：瑞安專案推出基本上日光，消費者認可，會不會認為售價偏低？
羅康瑞：售價不是我們定的，我們拿預售證的時候，政府已經定了售價，所以這裡面我們可調節的空間很小。
現場提問：在南京專案完成收購以後，是否會持續在南京佈局？
羅康瑞：南京我們是看好的，因為在長三角，江蘇省經濟的體量和重要性是很大的。所以我們會繼續在南京發展。
現場提問：關於佛山上半年收回公司的兩塊地的問題？
羅康瑞：是因為我們建議政府調規，政府一定是要收回土地才能調規的，所以佛山地塊是公司配和政府合作做這件事。
現場提問：羅主席怎樣看待中國樓市以及寫字樓市場？
羅康瑞：最主要是我們看好上海未來的發展，會繼續在上海拓展。我們相信上海在未來的國際地位會一路提升。
國家的經濟總量會繼續增大，在國際上的位置越來越重要，所以上海作為國家的金融中心是不可避免地地位會提升，所以瑞安會繼續投資上海，上海的出租率也都是在繼續提高中。
