2021年8月，北京房地產政策保持高壓態勢，先後釋出多個樓市新政，穩定市場預期。一方面完善限購政策，打擊“假離婚”購房；另一方面強化市場監管，正式印發檔案規範新房銷售行為，同時嚴查違規行為，持續整治規範北京市房地產市場秩序。土地端將構建“房地聯動、一地一策”機制，遏制非理性拿地行為。市場方面，商品住宅市場有所降溫，8月，北京商品住宅（不含保障房）成交規模為79.04萬平，環比下降22.9%，連續2月回落。
特別宣告：北京房地產企業銷售資料統計是以2021年1月1日-8月31日期間北京簽約的商品房（不含保障房）為統計口徑，主要依據中指資料CREIS在北京全市的監測資料，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的專案，由企業提供相關證明檔案，經課題組對資料進行嚴格稽核，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
2021年1-8月，北京房地產企業銷售額TOP20企業商品房銷售金額合計3385.71億元；TOP20門檻值為100.4億元，較上月提高10.9億元。首開股份、中海地產市場地位持續領先，銷售額均超285億元。其中憑藉奧森ONE、中海首開拾光裡、華越國際領尚、海淀幸福裡等多個專案的貢獻，首開股份穩居銷售額首位，合計達458.9億元。北京房地產企業銷售面積TOP20企業商品房銷售面積合計726.79萬平，TOP20門檻值為22.0萬平，較上月提高1.6萬平。首開股份、萬科、中海地產銷售面積居前三位，銷售面積均超47萬平。
特別宣告：北京房地產企業權益銷售資料統計是以2021年1月1日-8月31日期間北京簽約的商品房（不含保障房）為統計口徑，主要依據中指資料CREIS在北京全市的監測資料，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的專案，由企業提供相關證明檔案，經課題組對資料進行嚴格稽核，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
2021年1-8月，北京房地產企業權益銷售額TOP20企業商品房權益銷售額合計1874.38億元，權益銷售面積TOP20企業商品房權益銷售面積417.03萬平。權益銷售額和權益銷售面積TOP20門檻分別為57.1億元和12.7萬平，較上月分別提高10.8億元和2.3萬平。中海地產、首開股份、萬科均居權益銷售額和權益銷售面積雙榜前三位。其中，中海地產權益銷售額超269億元，位居排行榜首位；中海地產專案眾多，寰宇視界、京叄號院、寰宇時代、時光裡、天鑽、天璽等多個專案均實現熱銷。
特別宣告：北京商品住宅專案銷售資料統計是以2021年1月1日-8月31日期間北京網籤備案的商品住宅（不含保障房）為統計口徑，主要依據中指資料CREIS在北京全市的監測資料。本報告僅供參考，不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
2021年1-8月，北京商品住宅專案銷售業績TOP10專案共實現網籤金額609.34億元，網籤面積103.19萬平。其中昌平區奧森ONE限競房籤金額高居首位，網籤金額104.01億元。海淀幸福裡網籤金額達94.13億元，位居次席；金隅鳳棲家園網籤金額82.68億元，居第三位。從專案分佈來看，TOP10專案主要位於海淀和昌平區，其中海淀區佔據5席。從專案性質來看，TOP10專案多為限競房和共有產權房專案，其中共有產權房和限競房專案共計6個。
▍政策環境
2021年8月，北京房地產政策保持高壓態勢，先後釋出多個樓市新政，穩定市場預期。一方面完善限購政策，打擊“假離婚”購房；另一方面強化市場監管，正式印發檔案規範新房銷售行為，同時嚴查違規行為，持續整治規範北京市房地產市場秩序。土地端將構建“房地聯動、一地一策”機制，遏制非理性拿地行為。此外在租賃住房方面，釋出首部地方版住房租賃條例，規範住房租賃市場秩序，促進住房租賃市場健康發展。
完善限購政策，遏制“假離婚"購房：印發《關於進一步完善商品住房限購政策的公告》，自8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。同時，市住建委將會同市民政局、市公安局等相關部門加強監控，對短期內多次結、離婚且新購住房的人群，將啟動重點監控程式。
規範新房銷售行為，樣板間要按預售方案設定：正式印發《關於進一步規範新建商品住房銷售行為的通知》，包括規範設定交付樣板間、規範新建商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質量查驗制度、壓實開發企業主體責任、其他等五部分內容。在設定交付樣板間方面，規定了企業應按出讓合同約定的裝修標準，在預售方案中列出主要材料、裝置清單等。
嚴查住房銷售違規問題，持續整治規範市場秩序：北京住建局官微宣佈，嚴查違規行為，持續整治規範北京市房地產市場秩序。下一步，將嚴格落實八部委檔案要求，採取巡檢暗訪、重點檢查、集中約談等方式，對開發企業、房地產經紀機構及從業人員違法違規行為，堅決予以打擊治理、從嚴懲處、公示曝光。
房地聯動、一地一策，遏制非理性拿地行為：釋出《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2021）》，在土地市場方面，北京市將構建“房地聯動、一地一策”機制，房地產精準調控向縱深推進，根據不同地塊具體情況，設定不同的土地競買或房屋銷售條件，如設定地價上限、競政府共有產權份額、競建高品質住宅、競企業自持房屋比例、執行差異化稅收信貸優惠政策、制定優先購房順序等，遏制非理性拿地行為，堅決穩地價、穩房價、穩預期。
釋出首部地方版住房租賃條例，著力規範出租行為：釋出《北京市住房租賃條例(徵求意見稿)》，對長租公寓監管、租金貸、網路房源釋出、群租房等熱點問題予以規範。其中特別提出，當租金快速上漲時，主管部門可以採取措施調控住房租賃市場。這也是繼住建部公開住房租賃條例後，首部公開的地方版住房租賃條例。
▍住宅市場
成交價格：新房價格總體平穩，漲幅連續3月收窄。2021年8月，北京新建住宅平均價格為44085元/平方米，環比上漲0.14%，漲幅較上月收窄0.05個百分點；同比上漲2.49%，漲幅收窄0.36個百分點。1-8月，北京新建住宅價格累計上漲1.22%，較去年同期擴大0.85個百分點。
圖：2020年-2021年8月北京新建住宅價格指數
資料來源：中指資料CREIS
銷售規模：新房市場有所降溫，成交規模持續回落。2021年8月，北京商品住宅（不含保障房）成交規模為79.04萬平，環比下降22.9%，連續2月回落。整體來看，受前期政策調控逐漸顯效，信貸收緊，同時疊加供應規模較低的影響，北京新房市場有所降溫。累計來看，2021年1-8月，北京商品住宅（不含保障房）累計成交規模為687.02萬平，同比增長95.4%；比2019年同期增長44.4%，兩年平均增長66.0%。
圖：2020年-2021年8月北京商品住（不含保障房）月度成交情況
資料來源：中指資料CREIS
區域成交：順義、大興成交規模較大，東城、海淀價格同比結構性漲幅較大。8月，順義、大興區商品住宅市場成交規模較大，單月均超14.0萬平。同比來看，順義及通州區同比漲幅較大，均超1倍；石景山和門頭溝區同比降幅較顯著。8月，受海淀幸福裡、融創香山壹號院等高階改善專案成交的帶動，海淀成交均價達82078元/平方米，居各區首位。同比來看，東城和海淀區成交價格同比漲幅超兩成，朝陽、懷柔等區域成交均價同比下跌。
圖：2021年8月北京商品住（不含保障房）區域成交規模情況
資料來源：中指資料CREIS
供應端：新房供應低位回升，連續4月供不應求。2021年8月，北京商品住宅（不含保障房）新批入市5787套，新增供應規模70.29萬平，環比回升25.6%。2021年1-8月，北京商品住宅（不含保障房）新增供應規模613.96萬平，同比增長34.9%；比2019年同期增長19.7%，兩年平均增長26.8%。銷供比方面，2021年1-8月，北京商品住宅市場銷供比為1.12，同比上升0.35個點，整體處於供不應求狀態。
圖：2020年-2021年8月北京商品住宅（不含保障房）月度供應情況
資料來源：中指資料CREIS
分割槽域來看，石景山和朝陽區為主力供應區域，新批入市面積均超12.2萬平；順義和通州區供應規模均超9.0萬平；海淀、豐臺、房山供應規模超5.0萬平。值得關注的是，位於東城區的北京城建·天壇府城市更新專案獲批入市，新增供應312套/3.83萬平。
從供應專案來看，本月共9個住宅期房專案取得銷售許可證，合計新增供應住宅面積40.40萬平。專案既包括長安悅璽、金地·璟宸、北京城建·天壇府等關注度較高的新盤專案，也有海淀幸福裡、萬科·雲廬、翡翠公園等前期去化較好的存量專案。其中作為北京首批集中供地的首個入市專案，長安悅璽拿地60天左右案名亮相、公佈產品並同步啟動石景山萬達巡展；80天開放示範區、樣板間；100天左右獲批開盤，搶跑營銷節點，實現高週轉、快去化。
庫存方面：市場整體供不應求，庫存及出清週期平穩回落。截至8月底，北京商品住宅（不含保障房）庫存量約為1094.44萬平方米，較上月下降1.0%；2021年北京商品住宅整體呈供不應求態勢，帶動庫存規模平穩下降，庫存出清週期回落至12.0個月，庫存處於合理水平。
圖：2020-2021年8月北京商品住宅（不含保障房）庫存情況
資料來源：中指資料CREIS
▍宅地市場
宅地供應：公佈二批次集中供地，供應規模約496萬平。8月30日，北京規自委釋出本年度第二批次住宅用地出讓公告，共計掛牌43宗地塊，土地總面積約243.71萬平，總規劃建面495.95萬平方米。除平谷1宗共有產權房招標外，42宗地塊總起始價約1358.77億元。
區域分佈：朝陽仍是供地主力區域，房山、門頭溝供應力度明顯增加。從區縣分佈來看，朝陽仍是供地主力區域，二批次推出11宗宅地，累計供應規模達76.96萬平，居各區供應量首位。與首批供地相比，區域分佈上出現了部分調整，供地區域新增了順義、平谷，分別推出2宗、3宗宅地，同時密雲、延慶此次暫停供地。
出讓規則：首現搖號+試點現房銷售，二批次土拍規則進一步升級。從土地出讓規則來看，二批次集中供地延續了首批次供地主旋律，同時在此基礎上新增了地價上限後“防馬甲”搖號限制產權轉讓，並以大興區黃村鎮地塊探索創新試點地價上限後競現房銷售高標準建設方案機制，進一步完善了土地出讓競拍規則。同時，二批次土地供應繼續實施商品住宅銷售價格承諾制，並嚴控整體宅地成交溢價率，從公佈的地價上限來看，二批次地塊的整體溢價率控制在10%以內，單宗溢價率不高於15%。
此外，北京二批次供地進一步健全住宅用地市場準入機制，加強對房地產開發企業購地資金來源審查。土地競買參拍前需提交關於購地資金合法、合規的承諾書；土地成交後，土地競得人需說明購地資金來源、提供相應的證明檔案。
