未取得預售許可證情形下籤買的房屋能否對抗執行

裁判要旨

本案購房人在案涉房屋取得商品房預售許可證前即與開發商簽訂了具有商品房買賣合同性質的房位確認單，在起訴前亦未取得商品房預售許可證，因此該確認單應認定為無效，雙方不存在合法有效的商品房買賣合同關係，不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的可以排除執行的情形。

案例索引

《周文軍與李劍、鄭州市九基房地產開發有限公司、河南省天助鍍膜玻璃有限公司、何保軍、何麗案外人執行異議之訴一案案》【（2020）最高法民申5999號】

爭議焦點

未取得預售許可證情形下籤署的房屋買賣合同是否可以適用《執行異議和複議規定》第二十八條規定排除執行？

裁判意見

最高院認為：根據一審、二審查明的事實，周文軍在案涉房屋取得商品房預售許可證前即與九基公司簽訂了具有商品房買賣合同性質的房位確認單，在起訴前九基公司亦未取得商品房預售許可證，因此該房位確認單應認定為無效。由於周文軍與九基公司之間並不存在合法有效的商品房買賣合同關係。不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的可以排除執行的情形，因此周文軍申請再審的理由不能成立。