文/宋丁中國城市經濟專家委員會副主任、中國（深圳）綜合開發研究院研究員
9月20日，中秋節前一天，香港恆生指數大幅下挫3.3%。主要受幾大關鍵因素影響，第一個是恆大事件的震動效應，第二個是近期內地一系列重大方向性政策可能對中概股以及港資地產股造成震盪性影響；第三個則是香港房地產面臨的重大動向，傳聞香港政府決定粉嶺高爾夫球場正式取消，全部劃撥於工務署做公租房，未來市場供應約百萬套。基本佔了目前市場的供應量的2/3。
對香港房地產業來說，真正具有關鍵殺傷力的當然是第三個訊息。某種意義上說，這幾乎是撕開香港房地產產業和市場的一個超級大口子，是要從根本上改變香港房地產多年來的發展模式。
如此大的動向，股市不震盪才怪！
為什麼這麼說？瞭解香港房地產的人們都知道，香港內部最大的民生困局就是住房問題。作為“東方之珠”的香港，擁有93位億萬級富翁，平均每7位居民中就有一位是百萬富翁。然而，在這些華麗的外表下，香港的貧富差距竟然高到一般人很難想象的地步，反映貧富差距的基尼係數近年來竟然高達53.9，比非洲的烏干達還高得多，接近最窮困的中非共和國。這個資料背後的一個重要推手就是香港的住房問題。
我們知道，香港房價是全球之最，高達20多萬港幣一平米，摺合人民幣15萬元一平米。這都是香港土地供應制度和房屋保障制度的深層問題決定的。香港的土地和房產市場長期依賴市場支配，事實上是被幾大地產商壟斷經營，導致土地供應長期短缺，造成房價持續上漲。同時，香港的民生住房保障機制又十分脆弱，目前仍然有20萬人居住在狹小陰暗的“劏房”或迷你屋裡，多數普通港人的住房面積也很小。住房問題一直是困擾香港人的最大民生問題。
香港迴歸以來的20多年裡，特區政府一直都希望解決這個當年港英政府留下的棘手問題。從董建華時代的“八萬五”計劃，到如今港府的保障房計劃，政府不可謂不努力，然而，宏大的計劃一再“擱淺”，表面上有港獨勢力在擾亂政府行動，背後則是既得利益集團在極力阻撓。就拿這個粉嶺高爾夫球場專案來說，2015年8月第一次公開徵詢意見，即遭到干擾導致擱置；2018年3月第二次徵詢意見，又被四大地產商集體以保護香港市場穩定供應反對。
從根本上解決歷史遺留的住房民生困局的決策和路徑已經清晰可見。一方面，在粵港澳大灣區框架下，香港市民已經獲得在大灣區購買住房享受與當地市民同等待遇的機會，更重要的是，香港特區政府已經在建設保障性住房方面表現出前所未有的決心和行動。再看那個粉嶺高爾夫球場，今年4月第三次徵詢意見時，香港地產商竟然全部贊同政府意見。
這就是所謂大勢所趨。回頭看內地，中央政府一直在推進反壟斷，更是強調要走共同富裕的道路。香港與之相呼應，首先要解決的民生困局就是足量保障性住房的供應問題。當亂港分子的擾亂和地產富商的阻撓被強力排除後，上百萬套保障性住房按照政府規劃很快上馬開建就是水到渠成的事。
這毫無疑問是香港房地產業的頭等大事，它給香港房地產產業和市場帶來的巨大影響必將一步步顯現出來，主要表現在兩個方面，一個是，更多的普通市民將在未來一些年裡陸續擁有一套舒適的住房，另一個是，香港的房價將在這種供需關係的重大改變中被摁住“龍頭”，難以繼續上漲，甚至可能出現一定的跌幅。
當香港的房地產出現如此重大動向的時候，我聯想到了毗鄰香港的深圳。因為，近年來深圳的房價也攀上了內地城市的榜首，均價高達六七萬，高於北上廣。深圳房價高企當然主要是深圳自身內部的原因導致的，包括正面的因素，如經濟發達，更包括負面的因素，如供需關係失衡、貨幣流入過量、投機炒作之風盛行，等等。
其實，深圳高房價還有一個例外的因素，就是香港的影響。因為深圳毗鄰香港，四十年來，深圳的房地產製度、發展模式大都是從香港“複製”過來的。就房價來講，深圳在很大程度上，常常與香港房價做直接對比。例如與香港“一灣之隔”的深圳灣一帶，是近年來深圳高房價的標誌性地帶，那裡的豪宅價格已經上升到20多萬、30萬元一平米的高度，然而，前幾年一些業界人士紛紛表示，香港房價最高已達100多萬港幣一平米，均價也有20多萬港幣，深圳均價只是香港的二分之一不到，仍然有很大上漲空間。
正是在這種直接對比香港房價的心理作用下，深圳地產業界和市場一直抱著一種心態，就是深圳房價和香港比不算高，這導致深圳房價高位熱點地段的業主形成報價上的攀比心態，掛牌價節節攀升，去年有人甚至預測深圳灣一帶的房價數年內可望達到50萬元一平米的歷史高度。
當然，去年的715新房新政和今年28二手房參考價新政對深圳樓市上的躁動情緒形成了阻斷性的壓制，目前政府開出的二手房參考價僅僅是業主原來掛牌價的二分之一甚至不到二分之一，且銀行貸款按照參考價執行。這個嚴厲的調控政策儘管尚未從根本上改變居高的成交價格，但已經導致成交量滑落谷底，供需雙方的博弈已經僵持了半年之久。當然，樓市上再也聽不到有人高喊要讓房價上漲到50萬一平米了，比照香港房價的市場操作方式已經退卻了。
如今，當香港房地產釋放出百萬套保障住房將要上馬操盤的重磅訊息時，讓我想到，深圳和香港在房地產上面的“聯動”態勢是否會從另外一個側面發生，那就是，香港樓市因保障住房新政的強烈影響可能出現波動或下跌，與此呼應，深圳相對堅挺的房價是否也可能受其影響，出現一定的波動和下跌？
我們知道，深圳樓市目前面臨的壓力更多是來自自身內部的供需關係改變。從去年開始，深圳已經明顯加大了宅地供應，可以預見，十四五期間深圳的保障性住房以及商品住房開工、銷售的總套數和總面積必將攀上歷史最高峰，這是深圳大力填補長期以來住宅供應嚴重不足的戰略性舉措。深港兩地同時加大住房供應，對兩地房地產市場的影響是顯而易見的，自然對房價會產生相應的壓力。
在這種供需關係發生重大改變的背景下，深圳房價會受影響而出現一定程度的下跌嗎？理論上是有這種可能性的。但我的看法是，深圳房價未來數年內，首先是不會再像過去一些年那樣不停地上漲，這種躁動性的“漲勢”會在很長時間內因失去炒作動能而行情不再；其次是區域性熱點地段那些虛漲過分的部分樓盤可能會有一定幅度的振盪下行，這可以叫做“迴歸原形”。但是，深圳的經濟基礎仍然堅固，住房的供需關係改變也不會一蹴而就，房價的基礎表現大體上是整體偏穩、小幅波動的格局。這也符合國家提出的“穩地價、穩房價、穩預期”的三穩策略。
無論如何，香港的房地產即將進入大量普通保障性住房開發的新時代，深圳也已進入宅地大量供應和保障性住房大量建設的歷史時期。這兩座毗鄰的大灣區核心城市在住房領域的重大動向令人欣喜，當然我們會持續關注深港兩大城市未來房地產的真實動向。
