年輕人少了，未來的房價，還會持續漲嗎？當下，我們正面臨著老齡化的窘境，2023年我國也即將進入全面老齡化社會。這讓不少人，對房子未來能否繼續保值增值，產生了擔憂。房子還能投資嗎？談下我的看法，大家可以先點贊關注，再往下看。
過去房子為什麼漲得不錯呢,？從人口因素來看，有兩大貢獻：一是城鎮化的快速發展，為大多數的城市帶來了足夠多的新增人口，二是四十年前，我國的城市人均居住面積，只有8平方米，現在有差不多40平方米啦，這些需求都支撐房價上漲。但未來不會再這樣呢，隨著我國人口老齡化的發展，以後沒有那麼多年輕人了，多餘的那些房子怎麼辦呢？有些人說肯定會跌呀，那麼多房子賣不出去啦。這種觀點偏頗了，我想說的是，一味地看空房地產是不理智的，判斷任何事物的價值，最重要的不是看絕對的總量，還是要看相對的分化，今後的再城市化，會讓人口向核心城市群、大都市圈聚集的，這類地區的人口還會繼續增加，新增的剛需會長期存在。
所以，我們不能簡單看待人口與房價的關係，當人口總量增長開始放緩的時候，並不意味著所有的地方都在放緩。後面的東京都市圈的例子，也充分說明了這些道理。先看看國內一些地區人口變化。近10年來，全國人口增長最多的兩大區域，就是珠三角和長三角。
先說珠三角地區，10年間人口新增了2184萬。光是深圳、廣州，就各增加了714萬、598萬。其他超過100萬新增人口的城市，還有佛山、東莞、惠州、中山。但這幾年市場很熱的珠海，10年僅僅新增了88萬人，剛需增長緩慢，二手房成交乏力，我們說投資就是個坑啦。
那再來看看長三角的人口增長情況，10年間人口新增了1807萬。但各個城市之間的人口變化差異還是很大的。其中，上海、杭州、蘇州、南京、寧波、無錫、合肥、金華的人口增長，超過了100萬。
我們還看到，東北地區的一些城市群，近10年來，人口流失很嚴重。哈爾濱長春城市群，人口縮減了近600萬。人口變遷的區域性分化，在持續，未來還將愈演愈烈。
也就是說一些城市人口的持續湧入，是以其他城市的人口流出為代價的，是一種此消彼長的關係。那房地產的需求，也是如此，這就是我們說的市場會分化。
再給大家講講國際上的典型案例。大家都知道，日本的老齡化問題特別突出，東京都市圈更是超老齡化。每3個人中，就有1個65歲以上的老人。所以去過日本的朋友，都會發現商場、餐館、計程車上等地方，有一些是步履蹣跚、但和藹可親的老爺爺、老奶奶在提供服務。但就是這樣一個老齡化如此嚴重的地區，它的核心區人口，依然是在不停地湧入。
從人口的空間分佈看，東京都市圈核心區的人口密度高達14412人/平方公里；近郊區的人口密度僅為2682人/平方公里；遠郊區的人口密度更低，只有區區的1975人/平方公里。人口遷移的單極化趨勢，很明顯。
再看東京都市圈的房價，核心區已經連續11年在上漲了，目前摺合人民幣高達30萬一平，有的甚至更高。大多數的年輕人，蜂擁般的往核心區擠，他們要成家立業、要住要買房。而近郊的房價呢，只有4萬多到7萬多一平。遠郊的房價更低，才2萬左右一平，核心區與非核心區的房價差，竟然高達7~15倍，這種房價分化的現象，很值得我們參考。
說了這麼多，那給買房投資有什麼啟示呢？
1、買房一定要關注趨勢。這裡我們主要講的是人口趨勢，這是決定房價長期變化的重要因素。此外，當然還有國家戰略、經濟發展、區域發展、金融發展和房地產政策的趨勢。
2、房產投資的機會點，未來一定是經濟發展良好、人口持續增長的核心城市群、大都市圈，但他們內部的投資價值也在分化。而非核心地區的房產呢，基本不建議去投資。
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