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2022年開年，整個房地產市場依舊艱難。
春節前，央行曾兩次全面降準，1月17日下調MLF利率和逆回購匯率，1月20日1年期和5年期以上LPR較上一期分別下調10個和5個基點。然而這些信貸利好卻並未對春節樓市產生較強刺激作用。
隨著多地疫情爆發、南方陰雨連綿，房企的供貨熱情也跌入了谷底，據CRIC統計，春節期間30餘城零供應，即便累計春節兩週，同比下降仍在2成以上。成交方面，可謂一降再降，環比下降84%，同比下降四成，僅上海、佛山等少數熱點城市出現增長，蕭條程度可見一般。
在這樣的大背景下，我們認為，2022年行業規模大機率高位回落，不過從各地的亮點專案來看不乏結構性的投資機會。
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01 多城售樓處“躺平”，30餘城春節零供應
2022年春節假期已過，受疫情不確定性和樓市整體低迷行情影響，房企推盤積極性普遍不高，CRIC資料顯示，2022年1月31日-2月6日春節週期間，除了上海、南京等少數熱點城市有少量供應外，多數城市均為0供應。
不僅如此，從各地春節售樓處的調研來看，多數城市售樓處處於“躺平”狀態，僅留守1-2人值班，既無加推也無大型活動。其中北京受疫情突襲影響，今年售樓處僅54%保持正常開放，上海僅20餘個售樓處開放，而深圳僅有50-60%的售樓處保持開放，與往年80%以上的售樓處開放率相比，房企整體銷售積極性並不高漲。除此之外，武漢因去年四季度成交放量有限，房企態度比較積極，大部分企業春節期間持續“營業”，是少有的沒有“躺平”的城市之一。
CRIC監測資料顯示，即使結合春節前一週，2022年1月24日-1月30日的資料來看，春節前後兩週的新增供應情況依舊不容樂觀，資料顯示，2022年1月24日-2月6日期間，40個重點城市新增供應量僅為434.4萬平方米，較2021年同期下降了23%，與2019年對比，降幅也達到了20%。
分能級來看，二線城市相對亮眼，2022年春節兩週推盤量基本與2021年持平，較2019年穩中有增，增幅達20%，主要得益於西安、蘇州、昆明、寧波等城市在節前一週迎來一波供應放量。
一線城市與三四線城市都出現了不同程度的下滑，尤其是三四線城市春節兩週供應量較2021年和2019年同期近乎“腰斬”，即便是人口輸出大市徐州等推盤表現依舊不佳，可見房企對於今年“返鄉置業”並未有過於樂觀的預期。
表：2022年春節期間40個重點監測城市商品住宅新增供應面積及其變化（單位：萬平方米）
資料來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
02 成交“一降再降”，“返鄉置業”不再
剛剛過去的2021年，受行業信心滑坡，市場觀望情緒濃厚，在此背景下，2022年開年以來，信貸政策利好不斷。在2021年兩次全面降准以及1月17日下調MLF利率和逆回購匯率後，1月20日，新一期貸款市場報價利率（LPR）1年期和5年期以上較上一期分別下調10個和5個基點，其中，將5年期LPR從4.65%下調至4.6%，為2020年4月20日以來首次下調。LPR下行將帶動企業融資、個人住房貸款利率降低。
一週之內，從1月17日超預期幅度調降MLF政策利率，到18日釋出會“三個發力”等積極表態，再到20日調降LPR，央行一系列操作釋放出較為明確的貨幣寬鬆訊號。然而似乎並未對春節樓市產生較強的刺激作用。
2021年春節樓市成交量“一降再降”，回落至低位。CRIC監測資料顯示，40個重點城市在2021年1月31日-2月6日春節週期間成交量僅為44.5萬平方米，環比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達到了13%。
分能級來看，一線購房需求相對“堅挺”，成交持穩。春節周成交量同比微跌8%，主要源於去年基數較高，與2019年同期相比仍小幅微增1%。以上海為例，春節周成交量同環比齊增，較2019年增幅也達16%，市場熱度較高。一方面源於供應放量，另一方面居民購買力相對充沛，加之年初銀行放貸週期均有不同程度的縮短，刺激剛需改善自住需求的集中釋放。
二線成交表現略顯遜色，11個典型城市春節周成交僅為15.4萬，同環比降幅均在60%以上，跌幅較為顯著的當屬武漢、長沙、重慶、鄭州、長春、成都、青島、昆明等內陸和北部城市。以武漢為例，延續了去年12月的低迷行情，客戶到訪呈現出顯著的兩極分化：主城區內的剛需剛改專案春節周來訪量可達到兩位數以上；但遠城區，特別是產業聚集區的部分專案，還有主城區的改善或豪宅專案，來訪量都非常少，春節單盤成交基本在0-2套之間。再如重慶，返鄉置業成交佔比趨於0，而案場到訪統計中返鄉置業客戶佔比也降至10%。而昆明有來訪客戶的27個專案中，21個認購成交為0，成都如是，主城五區春節期間有效訂單不足50套。福州節前2個專案首次開盤，一個才成交3套一個成交5套。濟南節前一個專案加推72套，蓄客一週僅15組，最終開盤去化率17%，比前期40%大幅下降。
三四線同樣延續跌多漲少，分化加劇的市場特徵，並未出現顯著的返鄉置業現象：東南沿海三四線城市諸如常熟、佛山、清遠等春節周成交量雖然環比回落，但仍好於2021年同期，而洛陽、曲阜、開封等整體成交轉淡，購買力迎來階段性瓶頸，事實上，這些城市2020年便處於樓市下行週期，春節成交慘淡也在預料之中。部分城市諸如常州、徐州等春節期間案場到訪量普遍偏低，有些樓盤甚至一天僅有1組客戶到訪，即便部分專案保持了高到訪量，轉化率也普遍偏低，一天成交量僅有1-3套，而CRIC監測的無錫春節期間60個在售專案中，約1/3的專案每天僅有1套成交。紹興、溫州去化率基本上20%，而且以價換量沒效果，蕪湖只有一個專案超過了10套，阜陽僅有三個專案在10套左右。雲南省內只有西雙版納是好的，版納最好的專案，來訪量也是全省內最高，春節期間接近200組，但也只認購了4套。
表：2022年春節周40個重點監測城市商品住宅成交面積及其變化（單位：萬平方米）
資料來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
雖然行業整體下行趨勢未變，但“瑕不掩瑜”，聚焦春節期間的熱銷專案，一是主要集中在杭州、寧波等熱點城市的熱點片區，尤其是片區處於斷供或是倒掛狀態，開盤去化率普遍較高，二是剛改和改善需求持續釋放，政策層層加碼後投資客已然全面“退場”，居民購房開始復歸理性，逐步迴歸為自住需求為主導，三是熱銷專案優惠讓利幅度普遍較低，更多的優惠集中在增加首付比例上。
表：2022年春節周成交套數突破50套部分熱銷專案基本情況（單位：元/平方米，平方米，萬元/套，套）
資料來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
綜合來看，2022年開局依舊很“難”，中央降息降準，信貸放鬆似乎並未在春節樓市激起太大的浪花，房企看淡後市，推盤積極性不高，各城市跌多漲少，我們認為，2022年行業規模大機率高位回落，不過對於購買力相對充裕的核心一二線城市仍是“兵家必爭之地”，供應主導成交的市場屬性使得其短期成交仍存在一定的釋放空間，同時，隨著地價節節攀升，剛改、改善仍是大勢所趨，同質化競爭壓力下，後期也將更加考驗房企差異化的產品競爭力。
