樓市回暖了嗎？答案是未必！
真的該出手了嗎？答案是不一定！
從央行、銀保監會提“兩個維護”，到政治局會議談促進房地產健康發展和良性迴圈，再到北、上、廣、深、杭二手房成交量大漲，加上“央媽”剛剛又降準，再加上很多媒體、輿論的渲染，於是很多人都覺得樓市回暖了，應該出手了，於是蠢蠢欲動… …
樓市真的回暖了嗎？根據貝殼研究院的資料，前面說的北、上、廣、深、杭，二手房11月成交量確實回升了，但是全國絕大部分城市的二手房成交量依然不景氣，而且絕大部分城市的均價都依然還是下跌的，甚至包括深圳，其在11月二手房成交單價環比還是下降的，降了0.18%（中指院資料）。所以說樓市是否回暖似乎還有待觀察哈。
那麼，我們是不是就要坐下來等著觀察一下呢？答案是千萬不要！
因為當下正是房地產市場非常關鍵的時機，一方面，如果盲目猜測、頭腦發熱就買了房子，很有可能將付出慘重代價甚至一輩子都翻不了身！而另一方面，如果錯過這一次機會，也有可能就錯過了人生最後一次上車的好機會了！
樓市雖然沒有全面回暖，但是很顯然，深圳、東莞、惠州、佛山、中山這些粵港澳大灣區城市，以及杭州、蘇州、合肥這些長三角城市成交量回升明顯，量升最終必將引起價漲。
所以說要回答樓市有沒有回暖這個問題，只能回答成：有一些城市或者有一些城市的一些區域確實回暖了！那麼此時該不該出手呢？要回答這個問題，先要搞清楚下面這兩個邏輯———
為什麼上面說到的這些城市對市場的敏感度這麼高，反應如此迅速，回升這麼快，其實歸根結底，還是要談到買房子的底層邏輯，那就是“人”和“地”！
我們檢視一下第七次人口普查的資料，就會發現，我前面列舉的幾個成交量上升的城市，在過去10年都是人口流入超過100萬的城市！雖然我們推出了三孩政策，但是仍然改變不了人口老齡化、年輕人生育意願較低的事實，人口紅利幾乎已經消失！那些沒有人口增長甚至還在流失人口的城市，那裡的房子建多了賣給誰呢？所以當前形式下買房，一定要弄清楚這一最基本的底層邏輯，那就是：選擇有人口流入且人口增長的城市特別是有大量人口流入且人口大量增長的城市！
有了上面這一個邏輯還不夠，道理很簡單，就拿深圳來說，我前面說了她11月份成交量上升明顯，但是均單價卻依然是下降的，這裡面有很大一部分原因就是因為：就算在深圳，事實上也存在一些地方是不被看好的，或許沒有成交，或許降價很多才能成交！這就是我想說的買房子的另外一個底層邏輯：那就是看“地”！不僅看“地”這種資源的量的多少，還要看這個“地”在什麼位置，大到全國，小到一個城市一個片區，房子（商品房）作為一種商品，跟其他商品最大的區別也就在於這一點：那就是不可移動！要是可以移動，你把鶴崗的房子搬去香港賣，那不是分分鐘賺個盆滿缽滿！
所以，基於這個邏輯，你就會明白，有些房子，因為它們所在的地方，就決定了它能不能買？“地”為什麼重要，因為它在那裡了，從大的方向說它那裡的地形地質、水源氣候、交通物流、甚至包括政治文化基本都確定了，他那裡的產業佈局與規劃也相應確定了！從小的方向說，它那裡的具體的產業發展、交通配套、發展規劃已成定勢。所以，明白了這一個底層邏輯之後，你再回過頭來看，就會發現，為什麼珠三角、長三角那些城市房地產市場敏銳度極高？因為這些城市所處的位置擁有豐富的水資源、宜人的氣候、地勢平坦開闊，交通物流發達，還有豐富、先進的產業佈局以及國家政策的支援！你同時也會發現同一個城市不同區域房地產行情不一樣，同樣是因為“位置”的原因！
搞明白了這兩個底層邏輯之後，再結合最近的官媒訊息、銀行政策以及一些研究院的大資料，你就可以很輕易地明白了：樓市只在一些城市回暖了！甚至是一些城市的一些區域回暖了！那麼該不該出手了？出手哪裡呢？我想，答案已經很顯而易見了！
