“馬上到春節了，能不能給秦州區齊壽鎮各村的路燈杆上掛上春節紅燈籠？”
春節前夕，甘肅天水網友提出這問題時，壓根兒沒想到——
當地鎮政府的回應相當有誠意，總結起來就是：“建議很好，沒錢！”
財政收入預期與經濟增長預期雙雙下調
甘肅是個充滿魔幻現實主義的旅遊大省，只要你用心去拍，完全可以拍出三種不同的世界：
第一，是蘭州的夜景甚至能拍出維多利亞港灣的既視感，儘管全省經濟體量剛剛突破萬億大關，省會佔比近33%；
第二，平山湖和七彩丹霞常常令人誤以為是科羅拉多大峽谷，隨時可以上演荒野大鏢客的故事；
然而第三嘛，除了這些你能叫得上名字的地方外，在這個西北省份更多看到的是蕭瑟的縣城與村莊…
在許多農村地區，一些家庭的年收入剛剛過萬，你敢相信嗎？
捧著這樣的基本盤，你會指望它在財稅方面創造多大的奇蹟…
而放眼全國，差錢兒何止一個甘肅呢？
截至2月10日，在已公佈財政資料的25個省份中——
2022年一般公共預算收入目標增速超出2021年實際增速的，只有河南、西藏兩省區；
其餘23個省份新財年預算收入目標設定在2-10%之間，全部低於2021年。
多個東部財政大省預計今年財政收入增幅在5%上下：
比如北京4%、上海6%、廣東5%、浙江6%、江蘇4.5%、山東5%…
財政預算總共4本賬：一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經營預算和社會保險基金預算。
鞏固和擴充財政收入，除去簡單粗暴的賣地，最有力的手段無他，就是拉昇經濟增長。
在這種情況下，20多個省份直接攤牌了：
2022年增收不確定性因素多，能保持收支緊平衡的就謝天謝地！
事實上，早在春節之前下調年度經濟增長預期後，就有人猜測：
財政收入目標下調是遲早的事。
海南、西藏兩省區，將今年的經濟增速分別設定在9%和8%，領跑全國；
經濟增速設定在7%左右的，有江西、安徽、湖北等7個省份；
經濟增速設定在6.5%左右的，有四川、湖南、福建等7個省份；
經濟增速設定在6%左右的，有浙江、陝西、吉林等5個省份；
經濟增速設定在5.5%左右的，有山東、廣東、江蘇、上海等8個省份；
北京將年度經濟增速設定在5%左右，為目前全國設定的最低增速。
不看不知道，一看嚇一跳——
在30個省份中，28省市2022年增長目標普遍低於2021年的目標增速。
9省市放棄“保6”目標，另有5省準備接受“新常態”。
兩者相加已然接近半壁江山，更扎心的，是經濟體量排在前五位的全部位列其中。
財政收入預期下調，兩大因素成為核心關鍵
毫無疑問，各地年度財政收入預期下調的核心原因有兩個：
一是經濟下行壓力加大，二是土地財政增速疲軟。
1）經濟基本面因素
事實上，去年全國一半以上省份超額完成經濟增速目標，但只要腦子沒坑都知道目標是咋實現的。
到了2022年，因疫情衝擊形成的“窪地效應”已經消弭，完成2022年經濟增速目標的難度也就水漲船高。
可以說，2022年的經濟增速，幾乎奠定了整個二十年代經濟面貌的底色。
經濟下行壓力勢必拖累財政增速，這是常識。
和2019年相比，兩年財政收入增長約3.1%，增幅低於GDP增長；
財政收入佔GDP的比重持續下降，財政支撐增長的壓力比想象中大得多。
在經濟增速放緩的大前提下，還給財政收入定過高目標——
除了給自己找不痛快，啥用都沒有。
經濟基本面臨著“需求緊縮、供給衝擊、預期轉弱”的三重壓力；
這裡我們來解釋一下：
需求緊縮，絕不僅僅侷限於消費，而是囊括了整個需求端——消費、出口和投資。
目前，消費動能尚未真正成熟，到去年12月底，社消零售增速都低於市場預期。
更值得關注的，是消費意願低迷與居民存款下滑幾乎同時出現的。
在出口端，所謂“疫情拉動”正在加速消退，“房地產+出口”的傳統復甦模式能否靠得住也要打上問號；
與此同時，固定資產投資和房地產開發投資兩項增速都呈現出了逐步放緩的趨勢。
供給衝擊，主要來自於大宗商品的價格漲幅。
像全球原油、金屬和穀物等大宗商品價格飆升，同比漲幅創1995年以來之最。
在22種主要大宗商品中，有9種價格同比漲幅超過50%。
日本《日經亞洲評論》認為，目前，大宗商品市場正受到兩個方向的擠壓：
一是全球經濟從疫情中復甦，導致需求激增；
二是地緣政治因素阻礙了供應端的充足性與穩定性。
毫無疑問，能源價格和大宗工業原材料漲幅，直接抹平了許多關聯行業的毛利潤。
而預期轉弱，則是以上因素觸發的結果——
就業端的表現讓人能看到一絲端倪，資料顯示：
截止至2021年12月底，全國靈活就業者達2億人。
筆者在一些媒體上看到通稿，講了行業細分、講了地理分佈、講了工作狀態、講了人群基數…
但對收入情況幾乎隻字未提，你品，你細品…
除此之外，新基建和工業4.0目前均未發展到紅利兌現期，在這一過程中，產業轉型所暴露出的短板自然會被放大；
由追求增速轉向追求質量的過程中，也不可避免地產生了一定摩擦損耗；
譬如2021年的教培行業、中小型外貿企業、地方性房企以及房屋中介等，均充當了此類摩擦損耗過程中的犧牲品，無論主動或被動。
而這一點，幾乎只能寄希望於科技革新、新興就業市場培育等技術性因素去消解，別無他法。
2）土地財政因素
2021年，全國300座城市成交面積和土地出讓金雙雙出現下滑：
其中，成交各類用地約20.2億平方米，同比下滑17.1%，土地出讓金總額5.6萬億元，同比下滑9%。
這是2015年以來土地出讓金的首次同比下降。
除上海、深圳、杭州、南京、蘇州這些頭部城市以外，絕大多數地區土地市場情況著實拉鋸：
土地出讓金實現正增長的，只有北京、上海、天津、江蘇、浙江、貴州6省市；
而廣東、福建等10個省份土地出讓金同比下滑在20%以內，廣州、福州兩大省會城市也免不了國央企和城投系兜底；
河北、江西、山西等13個省份土地出讓金同比下滑超過20%，南昌、太原出現了超過60%的跌幅。
最心酸的是雲南，省會昆明賣地收入同比下滑接近80%，該省所有地市賣地收入全部負增長。
賣地收入走低，無疑給地方財政帶來了不小的難題。
此外，房地產市場大面積下行，同樣反映著諸多上下游關聯行業在成長方面的表現。
但好在歲末年初，政策端與信貸端出手，樓市調控有望迎來一波觸底反彈。
如此一來，地方土地財政在2022年也有望迎來一波利好預期。
對於地方而言，眼下最大的不確定性，很可能是來自於上一輪強力後所調控形成的“寒蟬效應”。
財政緊平衡之下，這些省份成為建倉的重點
全國財政工作會議作出具體部署，明確2022年要把握6個方面：
實施更大力度的減稅降費，增強市場主體活力；
保持適當支出強度，提高支出精準度；
合理安排地方專項債券，保障重點專案建設；
加大對地方轉移支付，兜牢基層“三保”底線；
堅持過緊日子，節儉辦一切事業；
嚴肅財經紀律，整飭財經秩序。
這相當於明確告訴各級單位：務必要適應2022年財政緊平衡常態下的日子。
從財政轉移支付的情況看，“五省兩市養全國”的基本調性沒變。
特別是地方土地財政收入向好的省份與財政盈餘較充足的省份，仍然具有高度的關聯。
如果可以的話，未來5年，仍可以重點關注五省兩市的房地產市場。
譬如，北京、上海兩城，仍可作長持和家庭資產沉澱：
特別是強悍的產業佈局和吊打全國的科教文衛配套，就是作出如上判斷最大的底氣。
這樣的城市往往以存量市場為主導，新增供地與新房供應明顯偏少。
要掌握的一個核心邏輯，就是居住品質與地段價值的雙重平衡；
兩項因素可以沒有拔尖的，但最好不要出現明顯的短板。
江浙兩省可重點關注長三角核心區域：
北翼為滬寧高鐵主廊道城市；南翼為滬杭、杭甬高鐵線路各自首尾兩端。
而這些長三角城市中，就包含了錯過上輪漲幅的，以及GDP有望於1-2年內破萬億的。
在大灣區，廣深莞佛四城依舊是下個階段建倉的熱門城市。
近日，廣州的限價政策還出現了鬆動，市場重新獲取活力不過只是時間問題。
就投資而言，沿海省份的優勢無外乎三個：
1）經濟內生性更強
無論是世界五百強企業入駐情況，還是國內外產業鏈協作，沿海省份均保持著分工代差與支配地位；
特別是地方財政性收入和人均可支配收入兩項資料，即便是成都、重慶、西安、鄭州、武漢這樣的中西部頭部城市，也與之存在肉眼可見的差距。
正是這樣的優勢，將東部沿海城市的房產貨值推向了高位。
2）人口流入更大
強大的經濟內生性，對人口產生了巨大的虹吸效應。
2020年的七普資料再清楚不過了——
北京市十年人口增量228萬，增幅高達11.63%；
上海市十年人口增量185萬，增幅高達8.04%；
廣東省十年人口增量2169萬，增幅高達20.79%；
浙江省十年人口增量1014萬，增幅高達18.63%；
江蘇省十年人口增量609萬，增幅高達7.74%；
不出意外的話，接下來的10年時間，這些東部沿海省市依舊是吸納人口流入的大戶。
而源源不斷的人口流入，剛好能有效匹配因市場分化而導致疲軟的剛需市場。
正因如此，在不遠的將來發達省份與欠發達省份之間剛需市場的剪刀差有望進一步擴大。
3）土地財政收入更堅挺
2021年，在“三道紅線”之下，房企融資有多難大家看在眼裡。
融資機會稀缺、融資成本提升，倒逼房企將更多資源上移至購買力預期更樂觀的區域和城市。
因此，也便造就了五省兩市土地財政收入在樓市寒冬中的相對堅挺。
這樣的上下游市場，在得到調控機制與市場機制雙向疏通之後，自然更容易呈現出“牛長熊短”的局面。
然而，即便是錨定經濟強省，建倉也依然需要注意兩個細節：
第一，在這些城市中，無一例外是房價中位數以上的標的物後市漲幅好於中位數以下的；
下一個階段房投領域裡的韭菜，很可能就是那些只圖便宜的買家——
譬如100萬首付想要上車北上深、預算70萬首付正在研究廣州、杭州，還要貨比三家的…
不用多想，鐮刀喜歡的就是你。
第二，兌現週期超過5年的利好，可以直接忽略：
譬如之前傳得沸沸揚揚的深珠通道，已經第N+1次擱淺；
譬如之前講得神乎其神的橫琴，本身或許沒問題，只是長線價值早已被透支；
譬如之前傳得有鼻有眼的哪些哪些市鎮要劃給上海；
譬如所有“開局一張圖，後期利好全靠置業顧問一張嘴”的任何專案；
2022年所有基於投資的建倉行為——
不妨將“包圍圈”縮小些，再縮小些，用建倉質量代替債務囤積的數量。
