本文來源：時代財經 作者：陳偉納
進入2022年，國企、央企對出險房企專案的收併購動作變得頻繁。
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2月10日，花樣年控股公告稱，此前公司2億元出售的重慶渝北區新山和悅專案買家為一家由廣州國資發展基金實益擁有的公司，該公司由越秀金控持股8.33%。這是繼去年下半年以來，花樣年陸續出售成都、南京、深圳、北京、寧波等城市的持有資產後，再次出售專案用以獲取資金。而此次花樣年將專案股份出售給越秀金控後，將不再擁有該專案公司的權益。
與廣州國資接手花樣年專案類似，此前深圳特區建發集團、中海、華潤置地等國企、央企都曾出手援助處於險境或困境的民營房企，標的物不乏地產專案、物業公司，甚至公司股權等等。
據時代財經不完全統計，截至目前，已有包括北京、上海、廣州、深圳、安徽、武漢、珠海等地的國資對出險房企進行援助，涉及資金超過百億元。
國企、央企頻繁出手，收購資金近170億元
2021年12月31日，深圳國資企業特區建發集團斥資19.1億港元認購華南城新發行股份，成為華南城主要股東兼單一最大股東，持股比例29.28%。
緊接著，一連串國、央企援手民營房企的訊息開始傳出：1月5日、20日，華潤永珍生活收購禹洲物業服務和中南服務全部股權，代價分別是10.6億元、22.6億元；1月21日、30日，上海國資企業上海久事和上海地產集團以10.6億元、45億元買下世茂集團上海黃浦路專案和上海外灘茂悅酒店；1月21日、24日，深圳央企中海收購雅居樂和世茂集團的廣州亞運城專案股權，收購代價分別為18.44億元、18.45億元；1月29日，越秀金控收購花樣年重慶渝北區專案股權，出資2億元。
國資的頻繁出手源自金融及政策層面的大力支援。2021年12月20日，央行和銀保監會要求，鼓勵銀行做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務；今年1月6日，有媒體報道稱，已經有銀行告知一些大型優質房企，針對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸不再計入“三道紅線”相關指標。而進入2022年，國企、央企地產商也陸續發行併購貸。
此外，今年初，網路曾傳出“9家國企、央企馳援11家出險房企”的傳聞，儘管有出險名單上的房企否認上述傳言，但近期國企、央企對於出險房企的收併購動作確實有所增加。
據時代財經不完全統計，自2021年以來，已有包括北京、上海、廣州、深圳、安徽、武漢、珠海等地國資對出險房企進行援助，涉及房企包括恆大、融創、世茂、陽光城、雅居樂、富力、佳兆業、禹洲、花樣年等等，收購資金近170億元。
天風證券指出，與非國有企業相比，國有房企有望成為此輪收併購的重要買方。但實操層面，涉國有資產的相關交易在決策上更為審慎，在程式上也更為複雜，與市場化收併購的高時效性要求存在一定背離。
另據天風證券測算顯示，如果未來房企槓桿加滿（即淨資產負債率達到100%），綠檔、黃檔房企有息負債可提升空間分別為18363億元、3884億元。此外，分企業性質來看，國企、民企滿槓桿有息負債可提升空間分別為7399億元、3739億元。
同策研究院研究總監宋紅衛則向時代財經分析，在政策鼓勵、企業擴張需求等多方面的推動下，未來還將出現一些併購類的案例。不過，宋紅衛認為收併購動作會持續，但不會大規模增長，因為併購專案中涉及的關係過於複雜，對於部分企業來說並非最優選擇。
民營房企千億資產擺上貨架
國企、央企們忙著出手收購，民營房企忙著和投資人商討債務展期的同時，也在積極清點內部資源，將資產擺上貨架。
貝殼研究院資料顯示，2022年，房地產企業預計到期債務約9603億元，其中1月、3月、4月、7月的月度償債規模均超過千億元。
進入2022年，面對即將到期的債務，富力、榮盛、祥生、上坤、大發等民營房企都曾明確展期安排，陽光城、世茂、金輪天地控股、恆大等企業則獲得了為期半年至1年不等的延期還債機會。
與此同時，為儘快出清風險，房企也正將旗下資產進行盤點。據時代財經不完全統計，目前已有包括佳兆業和世茂在內的房企將資產包擺上貨架，資產規模超過1500億元。
去年11月，為籌集資金，佳兆業挑選出18個位於深圳的專案計劃出售，總貨值達到818億元，面積逾144萬平方米，但至今仍沒有訊息指出這18個專案是否有成功出售的。據統計，2022年佳兆業將有34億美元債到期，此外，2023年有29.3億美元、2024年有25.5億美元到期，債務壓力較大。
另一個大舉出售專案資產的民營房企是世茂集團。此前一份資料顯示，世茂計劃將全國35個重點專案進行推介，包括上海世茂廣場、上海世茂皇家艾美酒店、世茂深坑洲際酒店等核心資產，合計報價約741億元。隨後，世茂多個專案也相繼找到買家，包括上海黃浦路專案地塊、上海外灘茂悅酒店、廣州亞運村專案，香港壽臣山專案等等。時代財經不完全統計，近一個月內，世茂已成功出售多個專案，回籠資金超過84.52億元。
此外，融創中國也處置了杭州、上海、武漢、昆明等地的多處資產，回籠資金超過40億元；雅居樂、奧園等民營房企也都在積極出售旗下專案資產。
一位不願具名的業內人士告訴時代財經，國企、央企積極參與資產出售，一方面是為了讓民營房企獲得週轉資金，另一方面也是對市場信心的有效激勵。
“從當前的行業表現來看，房企債務危機或將在2022年全面化解，國企、央企對於民營房企的幫助才剛開始，3月召開兩會後，應該還會有更多利好訊息出現。”上述業內人士如此表示。
