中新經緯2月9日電 題：二線城市房地產市場韌性較強
作者 夏磊 國海證券研究所聯席所長
2021年，中國房地產行業經歷了一個較大的發展波動。我們透過集中對二線城市的房地產市場、土地市場，以及購房需求進行調查、研究後發現，我國二線城市房地產市場擁有較強的發展韌性，其主要體現在以下幾個方面。
第一，二線城市的房地產市場回暖明顯。
透過Wind資料測算我們發現，2021年，房地產市場的成交量在10月份築底，年末顯現回溫。以30個大中城市的二線城市為樣本，2021年下半年成交量一路下行，10月完成築底，隨後市場表現緩慢回溫。
2022年1月，二線城市的商品房成交面積為616.1萬平方米，同比下滑13.4%，降幅企穩；2022年從除夕到初五，二線城市的商品房成交面積為2.3萬平方米，相較2021年春節假期同比增長了33.5%，市場回暖明顯。
第二，土地競拍規則最佳化，企業拿地意願提升。
2021年，三輪集中供地整體呈現“一火、二涼、三回暖”特徵。隨著政策漸近調整，在第三輪供地中，多數城市優化了拿地規則，供地質量顯現邊際改善，房企拿地積極性提高。如杭州、成都等二線城市的第三輪供地成交額走高、溢價率提升，復甦明顯。
第三，居民的購房需求正在逐步釋放。
居民購房需求順利釋放需要三大條件：有購房資格、有購房能力、有購房意願。購房資格，主要由限購等因城施策措施影響。購房能力，對於一二線城市來講，房價高、套均總金額較高，居民依賴信貸，主要由首付比例、貸款利率等信貸環境影響。購房意願，則主要受“房價是否會繼續上升”“期房能否如期交付”的心理預期影響。
2021年下半年房地產市場走低，主要是由於杭州、廈門、西安、成都等熱點城市的調控政策持續打補丁、按揭額度收緊、購房者持幣觀望等因素影響。
隨著行業調控政策的邊際放鬆，如城市人才落戶補貼、商業貸款利率調整、穩定市場預期等措施，二線城市的居民購房需求正在逐步釋放。在我們調研中就發現，在杭州，戶型好、位置優、價格倒掛的熱門樓盤專案，依然需要搖號、社保資質。
第四，改善需求成為市場後續發展的重要支撐因素。
從我們調研的結果來看，二線城市城區的優質地塊供給在增多，該類地塊專案一般戶型大、產品力強，與後疫情時代的“品質改善需求”契合。中指院資料顯示，2017年至2020年，二線城市的商品住宅銷售套均面積增長較快，近兩年逐漸維持在115平方米/套，表明居民在不斷追求居住空間尺度的增加。
我們認為，大戶型、改善型產品受歡迎，主要受兩方面原因影響。一方面，是鼓勵生育政策的出臺，使家庭規模在變大，原有的小戶型不再滿足使用需求。另一方面，購房資格稀缺，購房者換房置業成本高，對“房票”格外珍視，一步到位置業的訴求比以往更強烈。(中新經緯APP)
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責任編輯：李惠聰
