京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
我們的選籌跑在大盤前面
關注公眾號｜京房會
進入知識星球可進行提問
Q：提問：京總你好，我們家庭目前有一套住房,但還有一個名額,不能貸款了,負債情況目前的住房還有400左右的按揭,家庭年收入400左右,現在手頭現金1000,年底還能拿到300左右,總價大概1200-1300,想在配置一套房產,想問下北京未來的投資區域或者說投資的重點在什麼位置,未來的趨勢?謝
A：回答：你好，感謝信任！1、2017年317之後北京的房價漲跌規律和之前不同，317之後房價上升期，核心區品質次新+學區領漲，然後傳到溢位區域同樣是品質次新，最後在傳到偏僻位置同樣是品質次新。這是大行情出現時上漲的規律。非核心區，非首要溢位的板塊一般是大行情結束。
但目前普漲的行情越來越少，預算夠的話儘可能選在核心區位置的品質次新，現階段買房投資一拼的是選籌能力，二拼的是金融財技，能否在有限的資金讓利益最大化,這是現階段投資的原理.
核心區的品質次新一般都是這個區域房價的風向標，如果房價上漲，基本都是領漲，下跌橫盤期抗跌性也最強。這些房子的特徵是品牌開發商+品牌物業、樓領新，在整個區域屬於稀缺性產品,整體的居住體驗都高於周邊的小區，屬於這個區域置換改善的目標盤，重要的是這類盤符合這個區域的購買力。
2、317之後樓市下跌行情出現，冷門地段、配套差、品質差的小區會先跌，在傳到地段好、配套好的老破小社群.最後是核心地段的品質次新盤。
反之,核心地段的品質次新比較抗跌。一無產業、二無教育、三無品質會導致本地購買力不足，下跌行情出現必然第一個下跌。
用逆向思維看就是樓市低谷期哪個盤最抗跌，就是行情出現的領漲盤
3、北京因長期的調控導致積壓的購買力會集中在改善群體，總價1500萬以上屬於藍海市場，1000到1500萬可以拿到核心地段，次新3房或者品質兩房，目前各類福利房的供應會導致核心地段的次新會越來越稀缺；幾乎成為孤品，以投資的角度，購買力比較集中的核心地段次新，符合未來市場的主流。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利
Q：提問：京總你好，你直播時經常提的想要房子跑贏大盤必須遵循四個原則,可租可售可貸可住,請問如果四個條件不能全都滿足的情況下,應該怎樣權重呢?哪個應該放在首要考慮的條件.感謝京總!
A：回覆：你好,感謝信任,這不是跑贏大盤的選籌原則,這個是買房的安全邊界,
現金流對房產投資至關重要。一個好的投資品，必須具備“造血功能”。買入的房產本身必須自帶現金流，至少滿足支付末來幾年的房貸月供，哪怕短期內的房價有些波動，不至於產生月供壓力
“可租、可貸、可住、可賣”是房產投資的重要指標。
可租,代表市場有需求，有需求才有價值，投資才有意義。
可貸是銀行對房產價值的認可，無論何時，只要把紅本拍在銀行，能夠迅速拿到錢。投資這樣的房產，無論何時都有現金流保障，價值會更大！
流通性主要是指可住可賣。可住、需要基礎的配套，能滿足基本生活所需，才有人願意去住。
可賣是指二手房市場交易量必須活躍，交易量低迷的二手房，價值會打折,
優質房產不僅是住房，更是一種金融屬性非常強的產品。假如沒有了月供能力，可以馬上變現，最多是少賺點，債務立刻消失。這樣的房產更有價值，更能給人帶來安全感。
建議把星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》認真的閱讀一遍,道理自然明白!祝一切順利!
Q:提問; 京總您好，看了您對其他粉絲的回答，受益匪淺！感謝京總的分享，想請教京總，您一般不推薦第一次買房的去新區買新房，除了有溢價之外，還有其他的因素嗎？因為我是計劃自住，10年之內肯定不會賣，所以有溢價的情況下，10年的時間應該不會虧吧！因為第一次買房子，家裡人都期望能買新房，我自己也有點新房情節，總覺得花那麼多錢買一個二手房，有點彆扭。感謝京總
A:回答; 你好，感謝信任!為什麼在過去投資新區的新房收益比較可觀，是因為過去是房地產增量時代,也就是造城時代，所有的新區幾乎全是從0開始，增量時代的特點是社會的起點比較低，那個時候新區的價格窪地更受市場歡迎，價格會隨著時間的推進被慢慢填平，發生區域價值的提升帶來更多的增值。
但現在已經進入存量時代，進入存量時代之後，新區經濟不會再像過去，由於建設成本的增加導致未來的價格空間會被逐漸壓縮，如果是溢價嚴重價值不突出的情況下，這個新區價格的阻力位很難突破。當前社會效率在一天天提高，高質量的人群結構會向更高價值的區域聚焦。
從開發商角度來看，在核心區開發樓盤反而比新區的成本更低，更容易攤薄成本。造城的增量時代開發商和購房者的方向是一致的，判斷情緒也是同頻的，但是現在進入存量時代以後，開發商的預期會逐漸悲觀，積極性也在下降。
從宏觀角度看，北京目前的人口處於停滯階段，有購買力的高階人口更會向核心區聚焦，遠郊區的高樓大廈可以速成，但人口是個難題！所有的經濟活動，人口是前提。沒有人口經濟就不會繁榮。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
Q:提問:你好,京總,新人首次提問,我看房已有3個月左右,我本人是在亦莊上班,工作比較穩定,首套首貸,目前看了幾個區域,萬科城市之光,新盤,萬科金域東郡,買二手的話,貸款可能會少,買不了那麼大的,新盤的話貸款比較有優勢一些,想請教京總,這兩個盤應該怎麼選.謝謝
A:回答:你好,感謝信任.1、整個臺湖僅高階總部基地，光機電一體化基地區域屬於亦莊新城，規劃範圍可以以京津高速為界，而京津高速以東並不屬於亦莊新城研究範圍，研究範圍這個概念很少有人去說，這個戰略意圖可以確定亦莊未來的發展方向是東南，
為什麼臺湖不在研究範圍內，從城市發展的維度考慮，可以避免亦莊和副中心之間形成連片發展，在兩者之間起到一個緩衝的作用，而次渠需要通州的購房資格，多增加了一道購房門檻，目前距離次渠的幾個盤離地鐵不算很近，越是剛需盤地鐵越重要，優勢是距離亦莊核心單元不遠，但少了通勤優勢，現在5萬多的單價在市場上缺乏競爭力，最終難免會成為亦莊碼農的韭菜盤.
次渠的優勢就是從0開始建設的,所以開局就賣了一手好價,從投資的角度這個位置的房子已經不便宜了.其次臺湖屬於兩區交界,朝陽重點發展的是東北方向，通州重點發展的是運河商務中心，亦莊重點發展的是亦莊新城核心單元未來向東南外擴，所以臺湖這個位置，很容易成為發展的黑洞變成兩不管的地帶
在亦莊買房的邏輯和其他區是不一樣的，其他區我們一般是沿著地鐵站看,而亦莊我們是根據品質學校配套看，購買力比較集中的區域，在高容積率去找低容積率的小區，這個是房產投資的原理;
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》
亦莊的特點是產業足夠強，所以不缺購買力，一般人會認為亦莊的核心區是河東,河東是產業聚集+軌道交通，但如果從居住的角度考慮，河東不一定是核心區,比如國貿,核心區是國貿橋一帶，但國貿的密度太大，整個核心區老舊小區加寫字樓混為一體，就會出現一個現象居住體驗不好，所以國貿的房價沒有大望路九龍山雙井高
再比如望京,望京是產住結合由於區域面積比較大，所以密度還好，一些品質樓盤漲幅還是比較可觀的，但漲幅依舊輸給太陽宮，為什麼太陽宮比望京的漲幅更可觀，太陽宮整個區域品質次新盤扎堆，有好的教育配套，又緊靠望京，所以購買力自然是不缺的，呈現的結果就是持續跑贏大盤。
你看亦莊河西和河東的關係像不像望京和太陽宮的關係，所以河西未來是亦莊稀缺性的一個地塊，優勢比河東更明顯，有南海子公園+教育配套；屬於低密度區域，位置又處於南中軸,往後的建設也會限制容積率;
河東的優勢是產業聚集+地鐵,缺點就是密度大,這兩個區域目前的樓盤漲幅是差不多的,如果從長持的角度上,河西會更有優勢一些;
萬科金域東郡在整個板塊屬於品質盤,在往上就是金茂系的了,價格比較高,所以這個盤在河西是有競爭優勢的,可以對比海梓府;建議認真閱讀星球置頂的文章《大興跑贏大盤選籌導圖》,文章中有具體每個樓盤的分析和過往的漲幅走勢圖
以上問答來自公眾號|京房會
關注公眾號京房會
進入“知識星球”可進行提問,有問必答
